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2023年，首先不建议买的上海新楼盘，就是这个区域！

发布时间： 2023-01-25   点击次数： 5689次   来源：上海豪宅网   作者：宛耀飞

继22年10月宝山的淞宝单元规划获批后，在前段时间，《上海市宝山区（中心城部分）单元规划（含重点公共基础设施专项规划）》又再次批复。

至此，宝山区涉及的上海主城区和中心城单元规划在2022年算是都完成了批复。

在过去很长时间里，宝山在上海主城中的地位可谓是“不值一提”，没什么存在感。

生在宝山的楼盘，即使品质做的好，吸引的也都是本区自住客户，在全市范围内几乎激不起什么水花。

但要论距离，宝山离市中心的距离又比任何一个新城都要近，地铁又直达静安寺，没道理不火。

但就近些年的对于规划的兑现和房价来看，笔者个人依旧首先不建议买的，就是这个区域。

今天就和大家就宝山置业浅浅探讨一下，如果工作、家庭选在宝山，只能选择宝山买房，我们也有一些买房思路和大家分享一下。

01

宝山的短板

不是没规划，而是没兑现

上海的发展虽然历来都不是雨露均沾，但其实和绝大多数区域一样，宝山的发展也一直伴随着各种规划，而且其实多个规划的能级也都不低。

回溯其中的多个规划，其实早在2014年宝山新闻办就发布过上港十四区“上海长滩”的规划，水陆两大产业都有明确的规划，随后年底就启动了吴淞口国际邮轮港的扩建工程。

随后在2015年年底，“上海长滩”规划再次被提出，这次相比上一年的规划更加具体，其实也就是明确了要建3个主题公园、1.8公里的滨江景观带、长江第一观光塔、世界第三大的IMAX球体影院，还有一些商业。

在这时候，还只是一些片区规划。

到2016年，上海的2040规划公示，除了确定宝山主城区的地位，也可以看出宝山区之后要打造的一个重点区域是杨行主CAZ（中央活动区），同时定位杨行枢纽为核心的上海市大轨道交通北枢纽。

2018年，宝山2035规划公示，这应该是这几年来宝山最高能级，覆盖面最全的一次规划，吴淞板块是市级副中心、另外还有地区中心和社区中心。

再到2022年下半年，在10月24日，《上海主城区（宝山部分）淞宝单元规划（含重点公共基础设施专项规划）》正式获批，12月26日，《上海市宝山区（中心城部分）单元规划（含重点公共基础设施专项规划）》获市政府正式批复（沪府规划〔2022〕325号）。

跟郊区甚至其他部分主城比，宝山的规划相当详尽，而且重点都相当突出，吴淞、南大、杨行、顾村几个区域都是接下来的重点。

但宝山的短板恰恰也跟这些规划有关。

迄今为止，从最开始的上海长滩的“邮轮城”将近10年仍未建成、吴淞副中心更是遥遥无期；

大场机场2015年就提出搬迁，到了2021年才正式敲定，目前进度为0，大场想建点高楼还要再等；

1号线2007年就延伸到了富锦路，本以为要大干一番了，但是因为某些原因规划一等就是十几年，近几年才看到一点进度；

北面至今都没有横向交通干道，去嘉定还需要从市区绕路；

杨行这个地方的集卡堆场也是沉疴顽疾，短期内是搬不走也改不掉······

02

未来发展方向

虽然和其他区域相比可能整体发展不那么快，但有几个区域后续可能会相对较好。

杨行

在宝山的区域里，杨行算是其中最有潜力的板块之一。

首先，宝山把一些重要的配套和资源放在了杨行。

教育上，跟教育强区相比，宝山可以说是“教育荒漠”了，在之前，其实没什么拿得出手的学校，但近两年，上师大附属及上大附属的九年一贯制学校导入，而且选址在杨行，教育环境一下子就好起来了。

而且除了现有的1号和3号线，未来19、21、22、24号线也途经杨行，对板块的便捷度有非常大的提升。

另外，还有上海北站。

之前宝山人民高铁出行几乎都是去往虹桥，非常不方便且十分费时！这次，阿拉等了好久的上海北站将终于尘埃落定！

高铁宝山站，总投资约1560亿，可以说是“超级高铁”站，它不仅是沪渝蓉沿江高铁始发站（终点站），还是沪苏通铁路二期的重要站点。

上海北站能级不输虹桥，而且未来将与3号线及规划中的19、21、24号线等轨交相连。

除此之外，还有房价，如果把杨行和其他区同环线的板块做个对比，其实杨行的洼地属性非常明显，再加上“黄金1号线”，居住的舒适度也足以碾压其他板块。

当然了，这里我们说的前提都是自住。

南大

提起南大，不得不说的就是上大。

所谓的上大板块，就是以上海大学为中心，周边逐渐成型的居住、等生活配套设施组团。

21年15号线的开通其实就对上大板块的公共交通提升了相当多，但后续决定板块能不能起飞的决定因素有两个：

1、南大智慧城

从整个板块的经济指标就能看出来，南大生态智慧城正好弥补了宝山最突出的三个短板：

商业、产业、生态三种资源

从规划控图上可以看到，丰翔路地铁站西南侧的07-01地块，规划的商业、办公用地，高度达到了150米；

该商办用地已经连同祁连山路东侧的36-01住宅地块公示，在第四轮土拍中出让。

另外，南大路周边也规划了100-240米的商办用地。

从规划的统计数据来看，商业、办公的比例确实是整个宝山首屈一指的。

如果南大智慧城做成了，对南大甚至宝山的影响一定是是史无前例的。

2、机场搬迁

沪太路以东的大场军用机场始建于1938年，已经成为压住大场甚至北上海发展的巨石之一。

但是毕竟是军用机场的搬迁，牵一发而动全身。

目前虽然已经确定机场会搬迁到南通，但截至目前仍在使用中。

机场附近要严格限高，阻碍周边发展，大场机场一日不搬走，南大规划中的百米高楼就难以动工。

但偏偏这个大场地区作为外环内仅剩的成片区域，面积大、地段好，是一块难得的、极具发展潜力的好地方，如果机场搬迁，这个位置势必会成为宝山下一个热点板块。

顾村

在外环线外，有两条以上轨交的板块有三个，大虹桥，莘庄和顾村。就轨交的触达率来说，不分伯仲。

在规划上，顾村是宝山六大地区中心之一，不管是和整个宝山内部，还是其他同纬度区域相比，顾村最大的优势就是便宜。

在整个2022年的土拍中，已经入市或者今年上半年有望入市的几个楼盘价格都在4.75万/㎡，外环线内的共富片区价格也才6.56万/㎡，远低于闵行、浦东、普陀同环线的价格。

而且，顾村虽然原来是个动迁大居，但是本身的配套几乎是宝山最好的：

地铁有7号线、15号线，都是途径多个重要区域的线路，另外在宝山2035规划中可以看到，顾村境内将有一条东西走向连接嘉定区和宝山区的城际线——宝嘉线，对现有的交通也是一个很好的补充。

还有两座地铁上盖的商业综合体；绿地正大乐城23万方和14万方龙湖天街。

一座三级甲等医院：复旦大学附属华山医院北院

两所优质民办小学：华二宝山实验小学和世界外国语学校

还有本市最大的野郊公园——顾村公园。

还有2022年新拍的地块也非常多，未来的居住氛围和人气会很高。

03

居住需求

宝山的未来在整个规划中已经非常明确。

交通的便捷度未来会是一个很大的提升，但其他配套的完善会相当慢。

南大智慧城建好后，招商、产业的落地也需要一个很漫长的过程。

上海北站对于房价或者买房的吸引力也有限。

所以，宝山在大方向上依旧会是一个自住区域，投资大概率是跑不赢其他的主城区域的。如果在上海的北区生活工作，预算相对有限，接下来可以关注一下这些楼盘：

保利中企·和颂

保利中企·和颂也就是之前的保利中企顾村楼盘，最近刚发布了正式的案名。

该上海新楼盘是在去年9月23日，中华企业和上海保利拍得，房地联动价4.75万/㎡，位置就在中建熙江岳的北边。

对比今年宝山的新盘，保利中企·和颂可能是顾村新盘中距离地铁最近（800米）的一个，而且刘行地铁站自带龙湖北城天街商场，配套非常丰富。

根据规划，楼盘住宅总套数824套，其中商品房793套，约89-122㎡3-4房，不仅房源多，而且小面积的刚需和大一点的改善户型都有，小区品质也比较高。

根据实地探访，目前楼盘已经全面开工，预计一二季度入市！

天安象屿萃湖臻境

该上海新楼盘是在去年9月土拍中由天安&象屿联合体拍得，房地联动价49280元/㎡！

对于刚需客户来说，天安象屿萃湖臻境满足最重要的两个点，地铁和生活配套。

首先是地铁，从该上海新楼盘出发步行即达美兰湖地铁站。进站直达静安寺、南京路、陆家嘴等CBD。

该上海新楼盘周边的商业配套更是精彩纷呈，宝山U天地、宝龙广场、北欧风情街还有70万方的美兰城TOD，商业配套不输市区。

地标级商业旁的高品质地铁房，怎么看都是未来二手市场的硬通货，非常值得入手！

华发顾村楼盘

华发顾村楼盘是华发旗下子公司太仓华藤房地产开发有限公司在去年7月拍得地块，就位于去年的新盘央玺的隔壁。

虽然目前楼盘暂时还未定名，但效果图和设计方案已经发布发布，将推出高层+别墅产品；新房指导价65696元/㎡！其中高层指导价5.7万/㎡，别墅指导价7.43万/㎡！

根据设计方案显示，楼盘西侧组团拟建18栋4-5F多层住宅，东侧组团拟建10栋16-17层高层住宅及一栋16层保障房，楼盘高层面积约75-87㎡，叠加面积约89-120㎡。

该上海新楼盘预计在2月4日会在大宁久光开启巡展，有望二季度入市！

山东黄金&中垠宝山杨行地块

该地块是山东黄金和中垠在去年6月拍得的地块，就在四季都会·繁星启的隔壁。

根据楼盘规划方案，楼盘会建2栋8层的洋房和5栋14层的高层住宅，还有1栋保障房，户型预计是89㎡、99㎡、115㎡三种主力户型。

虽然楼盘并非紧挨着地铁，但前面有四季都会的热度，后续也不会难卖。

而且目前周边已经有成片的成熟居住区，未来居住的配套和舒适度也有一定保障。