当前位置：主页 > 新闻资讯 > 本来“劫贫济富”的上海新房市场，有突破了！？
发布时间： 2023-05-01 点击次数： 153次 来源：魔都房房房 作者：良友大厦官网小编整理
话说上海的新房市场，其实一直是一个微妙的存在。因为一二手房价倒挂的普遍存在，外加事实上刚需、改善和豪宅的新房限价有所不同，导致很长一段时间内，存在“劫贫济富”的现象。
但随着今年4批次新房云锦东方16.49万元超高单价的突发过会，再和上一周的全国实现不动产统一登记的消息结合在一起，难道有突破了？
先看看前几天，横空出世了一个房产界重磅快讯。
很多人都说，房地产税越来越近了。
该说不说，房地产税的出台只是时间问题，和这个统一登记意义也没那么大。
还有，只有一套房子的“普通人”，登不登记，跟你暂时也没太多关系。
真正要“慌张”的，大概是那些非核心城市手握多套房产，以及很多没法解释来源的房子。
反正，大家只要知道，领导们制定这套政策的初衷一定是“维稳、向好”就够了。
而且统一登记之后，信息的透明、可视、公平肯定会让广大买房群体越来越有安全感。
所以，该上车上车，该置换置换，政策的出台，和你买房，不冲突。
作为楼市界“扛把子”的上海，
从2021年1批次到2023年3批次，已经推了668个新楼盘（包含同一个项目，不同批次）。最新的过会第4批次新房，虽然不多，又加上了24个！
截止到2023年3批次，共195851套房源。还没开始取证认购的4批次新房，又加上了6808套！
这些新房中，300-500万、500-800万的项目一直都是主力供应。
而不少豪宅项目，拖了又拖，一直没入市。
其中，对于300-800万的刚需、刚改项目，比如五大新城和一些典型的刚需楼盘，无一例外，几乎都在涨价。
而豪宅们，很多不是不想入市，都想拿高价，但是价格谈不拢啊，一直各种磨来磨去。直到4批次云锦东方三期16.49万单价的破顶，让豪宅开发商们看到了更多的希望。
于是，豪宅倒挂差越来越大，有钱人拼命往一线豪宅市场涌，因为买到一套，就有少则四五百万，多则几千万的上涨空间。讲真，这可比一些上市公司一年的年利润都要高不少了！
但是对于不断“悄咪咪”上涨的刚需新房，多少掏空六个钱包买房的“普通人”更加雪上加霜了。“贫富差距”自然是越来越大了。
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1 五大新城没有不涨的
为了疏解上海城央压力，更为了发展上海更广阔郊区的经济，也为了给“新上海人”一个家。上海全新概念五大新城出现了。
定位为，能够自给自足，既有产业又有居住属性的五大新城，是不少年轻人、刚需群体上车首选。
根据规划，到2025年，五大新城要达成360万常住人口，到2035年，每个新城都要有100万的常住人口。
而五大新城为什么能够吸引人，在有产业有居住属性的基础上，自然有想要在上海安家的刚需们，“能够接受”的新房房价。
但是，从五大新城“诞生”起后的每一年，新房都在涨。
其中，涨价幅度最大的是松江和奉贤，松江新城已经无线接近6万/㎡。
像奉贤新城核心区域的奉发名邸，今年一批次入市的时候还是4.99万的单价，无限接近5万。但是二批次入市的时候。已经超过5万的单价了，5.271万/㎡。
两个批次入市前后左不过一月之差。
想想2021年年中，我去奉贤新城南桥时候，那里的项目销售给我说可能马上南桥新房均价要破4万，时间过得太快，价格长得也太快。
五个新城单从价格上看，也就只有临港还是三字头的所谓“洼地”。
而且从这五大刚需圣地最新的指导价看，依旧在涨，以后，按照这个趋势，会有停下来的那天吗？
注：此表中的五大新城为泛指，非实际意义上的五大新城
像嘉定的江桥，今年第一次土拍的宅地联动价已经突破6万的单价，6.2万/㎡。项目被龙湖&建华拿下。
当然，随着五大新城如火如荼，二手也会涨。
但是二手的涨幅和一手比起，似乎真的是“小巫见大巫”了。
比较“夸张”的是临港，二手涨幅和一手涨幅比起，二手是跑输一手的，妥妥正挂。
当然，其他几个新城的二手也好不到哪里去。
所以，五大新城从一二手涨幅的角度看，这些地方就是纯纯自住的，如果想带点投资心理入场的，想想就好了。
作为一部分新上海人，几年前花了大几百万终于在五大新城安了个家，可能掏空了父母一辈子的积蓄，可能卖掉了老家所有的房子，可能因为房贷，未来几十年不敢“停歇”。
而这不断“微妙”上涨的刚需新房房价，以及涨幅几乎持平的一二手，让多少本来想入场的人望而却步，甚至干脆摆烂得了。
当然，上海刚需新房普涨几乎已经成了共识，涨价的远不止五大新城。
2 刚需新房有不涨的吗？
先看刚需主力，300-500万级的。
奉贤的中铁湖光逸景。
今年一批次入市的时候，还是3.9099万/㎡的均价。
等到二批次入市的时候，已经4.1867万/㎡的均价了。
还有位于青浦朱家角，今年一二批次入市时，都触发积分了的安联湖山悦。
但是一批次入市的时候，还是4.1724万/㎡的均价。
三批次入市的时候，已经4.3389万/㎡的均价了。
这两个批次的入市时差不过就两个月。
位于浦东外高桥板块的地铁盘，阳明花园三期1批次入市的时候，是2020年9月，那个时候的均价是5.3万/㎡。
等到三期3批次入市的时候，是2022年12月，均价在5.75万/㎡。
两年左右，均价涨了4500元/㎡。按照目前市场上，90平左右的主力户型来看，两年，就要多出至少45万的价格。
再看看600-800万级。
前一阵子，上海土拍，被开发商们“疯抢”的，位于大虹桥徐泾的一块地，其实年初就有消息说可能6.8万/㎡的单价。
但是事实上，比预期还高，指导价为6.95万/㎡。项目被华润拿下。
大虹桥徐泾，从均价6.4万/㎡，已经涨到接近7万/㎡。当然你要说它就是用来建造别墅的低密住区，倒也还能说得过去。
还有今年一批次入市，已经涨价到7.95万/㎡的金鼎阅府。
要知道，同样这个板块上，从2020年12月开始入市的仁恒金桥世纪一期，均价是7.02万/㎡。
并且作为当时这个片区稀缺拓荒住宅，周边除了工厂就是荒地，这个定价本来就是高了。
等2022年3月5日，金鼎首府的洋房入市，均价已经到7.5万/㎡，价格上涨了近5000元/㎡。
但是这个离地铁、九宫格综合体更远的金鼎阅府，均价7.95万/㎡，相较于两年前的金桥世纪上涨了13.1%。
另外一个典型，自然就是今年1批次土拍在宝山大场板块W12-1301单元05-04地块，它比去年卖5.7万均价的大华朗香公园映距离地铁更远了400米，联动价却达到了6.3万元。
当然800-1000万的改善，也在涨。
比如徐汇长桥的，汇成南街里和尚海悦庭。
汇成南街里一期入市的时候，均价7.9万/㎡，二期涨到8.993万/㎡。
尚海悦庭一期入市的时候，均价已经9.4万/㎡。
所以，不光是五大新城，无论是300-500万，还是500-800万，亦或是800-1000万总价段的，新房几乎都在涨。
只能说，刚需难啊。
3 豪宅呢？“限价”悄悄放开？
其实很多大家听着耳朵都要起茧子的豪宅，像香港置地启元、保利世博、滨江凯旋门三期这种，早就能入市了，但是一直拖着。
很大的原因，就是价格谈不拢，开发商要高价，上面不点头。
能怎么办，拖着呗。
往大局面上说，要“确保一手住房价格指数变动幅度符合国家考核要求”。
通知显示，今年住房工作的主要预期目标如下1、确保一手住房价格指数变动幅度符合国家考核要求2、力争二手住房价格指数、住房租赁价格指数变动幅度符合国家监测要求3、房地产开发投资实现正增长、增长幅度力争在5%左右(预计约5230亿元)
内容源自：《上海市房屋管理局2022年工作总结和2023年工作要点》
毕竟大上海楼市，豪宅上一分一毫的波动都很可能被“无限制”放大。
到时候舆情控不住，很难收场。
但是开发商造豪宅的成本又不是大风刮来的，给不到合适的预期，那开发商们自然就不入市，“慢慢耗”。
反正豪宅“限价”不放开，对于有资本入场的，或者意向入场的有钱人，肯定是个好事。
因为豪宅一手价格上不去，而二手基本上都是升的，倒挂自然就越来越大了。
比如去年八批次入市的豪宅，绿城外滩兰庭，新房均价14.5万/㎡。
但是周边的二手，像它的姊妹盘绿城黄浦湾，均价已经在20万+/㎡了。
而市场上实际给绿城外滩兰庭的未来可能定价，已经原基础上要每平米+10万以上左右了。
所以豪宅新房只会越来越卷，资本们想尽办法入场，谁会错过这稳赚不赔的生意呢？
毕竟如果哪一天上海的二手豪宅市场，都出现了令人“惶恐”的跌价，那全国楼市得糟糕成什么样呢？
但是，上海四批次新房中，顶豪云锦东方三期，从一开始网传的15.8万/㎡的单价，到过会16.4907万/㎡，算是冲破了去年上海顶豪的限价顶。
要知道，去年上海豪宅新房的顶为14.5万/㎡，这次过会的云锦东方三期较之上涨了13%。
而对于比2021年，云锦东方3期1批次入市的时候的15.082万元，也涨了9.3%。这个价格，也几乎持平了魔都豪宅标杆的翠湖五集16.5万元。
所以，上海豪宅新房“限价口子”慢慢松动了？但是考虑到云锦别墅可能的占比大，这个价格依然是非常香，有足够的倒挂，每平10万+的溢价基本肉眼可见！
表像上看，确实有松动，当然听说冲着云锦东方来的全国各地炒房客可不少，这段时间，温州的、杭州的等等，都来抢滩找上海户口无房无五年购房记录且社保满分的天选之子，找到了嘛，嘿嘿，你懂的。
总的来看，
后续未入市的豪宅新房还真不少，那豪宅们都会纷纷上涨吗？既然云锦东方高价过会了，其他工程条件早就满足进度的其他顶豪，快速拿下心仪价格的希望大大增加。
很多冲豪宅新房的朋友，本身就非富即贵，现在的豪宅新房市场，就是用已有的资本博到更大的资本。
而刚需呢，和豪宅比起，甚至只有一个零头的均价，
但是不断浮动上涨的同时，对于刚需们来说，这个金字塔底部“最稳固”的基石们，代价就是不断延后的退休年限，以及持续下滑的生育率。
一边是赚得盆满钵体的豪宅，一边是不断涨价的刚需。
这碗“新房涨价的水”，怕是依然端不平了。
良友大厦