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注意！大虹桥，可能会最先触底反弹！

发布时间： 2023-07-09   点击次数： 122次   来源：魔都房房房   作者：Monika

大虹桥的徐泾似乎是一夜之间被打入谷底的。

本来2021年的4456套和2022年的8856套直接把大虹桥推上了神坛，万万没想到，从今年开年之后，大虹桥的新盘供应开始迅速萎缩。

截至目前，上海今年已供应六个批次新房，41146套，而大虹桥主城的徐泾，供应批次和套数屈指可数：

一批次，蟠龙府二期收官加推468套；

三批次，虹桥公馆3期加推266套；

四批次，虹桥公馆3期加推312套；

五批次，虹桥公馆3期加推164套。

也就是说，大虹桥这半年仅这两个项目在撑着，蟠龙府二期卖完后，就剩一个曾经大虹桥热度最低的虹桥公馆3期撑场子。

而在二手房市场，不仅成交量明显下跌，多个标杆高价盘也纷纷破价成交：

不管是自媒体还是中介圈子，多少都有点“眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”的唏嘘，近几年买了大虹桥的朋友，也在保持自信继续观望还是撤场止亏中摇摆。

只有之前没上车的那部分人，则更加笃定大虹桥楼市垮了，不跟风买大虹桥才是对的······

那么，真相到底是怎样的呢，接下来我们一起来看。

01

价格确实在降低

首先，我们来看一下大虹桥最近的二手房。

去年下半年，是上海全市二手房成交都比较稳健的时间段，在7月份网签达到19725套之后，后续几个月成交逐渐放缓，成交量逐渐下降。

此时的虹桥主城，也是如日中天！

在新房市场上，最具代表性的几个新盘：

蟠龙府一期几个批次入围分数都在75分左右，最高的一次认购率达到了416%；

虹桥璀璨公馆和蟠龙府直接贴脸pk，入围分数也都在65分左右，三次加推三次全部触发积分；

热度稍逊于前两个项目的虹桥璀璨时代，蟠龙府二期和中铁虹桥逸都，也都全部触发积分，运气差点就可能买不到。

而在二手房市场，不仅成交依旧保持活跃，而且几个标杆小区的价格也大多保持在8万+/㎡，并没有出现明显的下跌或者成交难。

万科天空之城的一期二期成交基本都在8万以上，部分状态好、楼层好的房源甚至还可以卖到9万/㎡以上。

去年下半年仁恒西郊花园的成交单价大多也稳定在9万左右，比上半年的成交价格还要略高一点。

但从去年年底开始至今，拿出任意一个项目，按照时间线，都可以看出明显的变化：

万科天空之城二期：

仁恒西郊花园：

这里结论也很明显了：近半年虹桥主城二手房价格的确在下跌。

而且，前一段时间，万科天空之城三期一套房源的成交单价仅有7.5万/㎡，即便是房源位于地区，还有轻轨高架影响，但也可以看出市场对于目前的二手房源信心不高。

另外在租金方面也有明显下降，目前蟠龙天地不仅当前小区租房挂牌量溢出（超100套），租金相较于去年更是直接打7-8折。

这些数据都很明显，大虹桥主城房价确实在下跌。

但价格下跌其实并不等于大虹桥的楼市崩盘，如果我们换个视角，也许会看到另一个版本的大虹桥。

02

但状态并不算太差

2023年以来，全上海的二手房价格都出现了一定程度的回调，或者大家更喜欢称之为下跌，连陆家嘴、新天地翠湖都没能例外，其中不少板块的跌幅都要超过徐泾。

有价无市成为了二手房市场的常态，很多绷不住的板块率先降价，但其中徐泾的分化也被很多人关注到。

虹桥公馆二手6.6万/㎡低价成交的同时，仁恒西郊花园大户型超9万/㎡成交；

万科天空之城三期7.5万/㎡低价成交的同时，二期房源8.36万/㎡成交；

特别是一直作为大虹桥标杆之一、又不靠近地铁的仁恒西郊花园，非低楼层近期在链家网上展示的成交价格，几乎就没有低于的8.5万/㎡的。

这才是大虹桥正常楼层的正常价格，7.5万并不能作为大虹桥二手标杆的价格。

另外，大虹桥二手房价格，除了楼层之间有明显差异，面积也有很大的关系。

从楼盘角度看，整体成交价格更高的仁恒西郊花园120㎡以上的大户型占比高达80%，而成交均价7万+的招商虹桥公馆100㎡以内的小户型占比高达90%。

其实事实上，放眼整个上海，在行情整体都不算太好的阶段，小户型的价格跌幅相比大户型都更明显，而虹桥的次新房基本都是以中小户型为主。

所以大虹桥主城目前的底色就是大户型相对坚挺，更多的是小户型在房价下行周期的抗跌能力差，所以只能降价成交。

而且，这波行情波及的是全上海的二手房：

从挂牌量来看，今年前几个月，上海的挂牌量创下近几年的最高记录，达到史无前例的20万套，月均新增挂牌量达到4万套。

从成交来看，成交速度几乎也是近几年最低水平，去年还是新增1.4套就能成交一套，今年变成了新增近2套才能成交一套，成交周期也明显在拉长。

另外，价格虽然跌了，但是大虹桥的吸引力依然不小。

市场上行期，买房人信心高涨，规划的价值也被放大；市场下行期，没有特别强有力的支撑，难免随大流起起落落。

这一点在徐泾二手房市场表现尤为明显！

03

为什么说大虹桥会最先触底反弹呢？

首先，看新房。

在今年已经明确的两个批次的供地中（一批次已完成，二批次这周开始），一批次虹桥主城就两个地块，目前都已经定名，华发蟠龙四季和华润虹桥润璟。

根据项目曝光的规划内容，华发蟠龙四季联动价6.4万/㎡，仅有7栋14层的高层住宅，可售商品房仅约410套，目前来看就99、142㎡两个面积，总价在600万左右和900万左右；

而华润虹桥润璟是众所周知的1.2低密地块，项目打造的纯洋房产品将分为90平和190平这两个两极分化的面积段，总价分布在600万左右和1500万左右；

在即将出让的二批次土拍中，大虹桥也仅有两个地块，面积都不算大，目测各自也就三四百套房子。

除了双联路北侧36-01地块因容积较高，联动价低于之前的虹桥公馆三期之外，蟠龙天地一期周边地块的18-01等地块又涨了2%！

这就是大虹桥未来大半年的供应，量少且价高，如果600万左右的预算选不到或者不够一家人住，接下来总价就需要拔高到900万以上。

在倒挂缩小的现状下，投资者可能不会再将目标放在大虹桥，到时候，真正的刚需、初代改善大量进场，大虹桥会迎来真正的自住时代！

另外，大虹桥之前被诟病的产业撤退和配套缺失，也迎来了一些好消息：

在产业产值方面：在过去一年，大虹桥新增法人企业数近万家，累计法人企业数超过6.1万家；外商投资实际到位金额增长1倍，进出口总额增长8.6%；全年累计吸引重点投资近1300亿元，增长超60%。

如果说大虹桥的房价有泡沫，那么这些经济增长数据就是实打实的了。

作为上海发展的西部引擎，房地产的支柱，虹桥的产业发展情况和房地产正好相反。

最不济，还有虹桥机场在这里，作为上海唯二的国际航空城，大虹桥机场年吞吐量达到3000-4000万人次。国际机场协会（ACI）的研究数据表明，机场每百万航空旅客吞吐量可以产生1.3亿美元经济效益和2500个就业岗位。

更别说，整个虹桥枢纽的年客运量是这个数字的10倍，达到4亿左右。

配套方面，教育用地规划、医疗资源等一系列的配套同样也正在兑现，变得更加宜居。

大虹桥目前的现状：

1、目前来看，大虹桥积分确实在下行，一方面也是因为高级分投资客消耗太多了，另一方面确实近期也没什么好项目，过去两年大虹桥供应新房高达13000套之多，但认购人数高达30000人，所以依旧有巨大的需求；

2、去年真正爆红的大虹桥核心地段供应暂停，其真实的市场影响力，或许还需要看看这些核心板块。

总的来说，大虹桥的回落，属预料之中。

在疯狂供应吸引过多投资人士关注的之后，终会迎来集中脱手的挤压，但也会迫使其回归真正意义上的居住属性。

如果你真的看好上海的长线，你可以选择大虹桥。

因为目前目之所及的新房都在帮你压价格，房价的上涨理性又克制，这是一个更长的买入的机会。

当然了，还是那句话，以上内容仅为个人观点，有不同看法欢迎留言讨论。