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港珠澳工商铺月刊2023年3月号

发布时间： 2023-03-22   点击次数： 155次   来源：中原工商舖   作者：太平洋中环广场官网小编整理

香港中原工商舖

公司动向

两地全面通关，工商铺市场气氛明显转活，当中工厦市场复苏步伐亦见起动，加上其抗跌力强，吸引市场目光。中原(工商铺)假座尖沙咀广东道7号九仓电讯中心举行记者招待会，严选全港逾百幢工厦，分作四个区份分析工厦表现分析，全面剖析工厦市况及展望。各工商部管理层精准分析在多项利好政策下之各区工厦市况及展望走势。

「跃动港岛南」计划大力推动黄竹坑发展，加上港铁南港岛线通车效应，黄竹坑迎来新面貌。由宏基资本精心打造的黄竹坑道23号趁势推出，并伙拍中原(工商铺)于现场举行品鉴酒会，让一众前线精英们可于黄竹坑道23号聚首一堂欢聚畅饮齐集气，并可到18楼及29楼亲身参观精美装修示范单位。精英们全面感受该项目独特之处，力争佳绩，为黄竹坑道23号红盘努力创成交！

工商铺市场焦点

香港土地供应矜罕，最新政府公布2023至2024年度卖地计划。商业用地方面，计划推出三幅地皮，分别位于湾仔、金钟及启德，合共可提供约217万平方呎楼面。当中以位处核心商业区金钟站上盖的金钟廊重建项目最为瞩目，项目占地约96,230平方呎，由东西两部份组成，可建总楼面接近107万平方呎。市场估算地皮市值约HK$154亿至HK$224.6亿，即每方呎楼面地价估值约HK$1.44万至HK$2.1万。

另外，政府亦会推出三幅位于元朗之工业用地，分别位于福宏街及宏利街，料可提供楼面面积近183万平方呎。发展局局长宁汉豪表示，有关用地可发展现代产业大楼，借以容纳部分希望重置业务的棕地作业经营者，从而提升土地效益及推动产业发展。

写字楼市场焦点

美国放慢加息步伐，息口更有望于今年内见顶。虽然短期内香港或需要跟随加息，但由于加息幅度开始收窄，投资者入市意欲明显较去年提升。另一方面，中港正式通关，商业活动加快，整体商厦买卖及租务气氛有显著改善。除了一些在港中资机构加快扩充步伐，投资者亦加快入市步伐，整体市况比去年理想。

政府于2月发表财政预算案，虽然上年度多幅地皮或发展项目相继流标，但下年度政府仍会推出三幅商业地，涉及约217万平方呎商业楼面。不过，空置率高企是当前写字楼市场正面对的最大挑战。目前港岛传统商业区商厦租金售价均较高位回落，吸引企业重返核心区。事实上，当年不少企业因港岛的高昂租金转移至东九等新兴发展区，假如这些企业回流至港岛，将会对新兴商业区业主造成更大压力。

买卖成交量和平均呎价均较1月回落。2月份录得一宗全幢买卖个案，观塘活化商厦KOHO市传以约HK$17亿成交，涉及楼面约203,829平方呎，平均呎价约HK$ 8,340。月内亦有一些较大楼面的商厦买卖个案，其中黄竹坑道23号高层全层以约HK$9,885万成交，涉及楼面约6,178平方呎，平均呎价约HK$16,000。另外，沙田京瑞广场2期高层J室以约HK$7,100万易手，面积约7,605平方呎，平均呎价约HK$9,336。

租赁成交量轻微增加，惟平均租金较1月进一步下跌。上环方面，信德中心招商局大厦低层16-18室以呎租约HK$ 52租出，涉及楼面约4,536平方呎。铜锣湾方面，世贸中心中层全层以呎租约HK$45租出，面积约12,770平方呎，属港岛区罕有的大楼面租务个案。尖沙咀方面，新港中心第一座中层08-09室以呎租约HK$35租出，涉及楼面约2,886平方呎。

工商市场焦点

自2月6日起香港正式与内地全面通关，经济活动回复正常，商业活动加快，楼市逐步向好，工厦物业成投资自用热门之选。数据显示，2月工业物业买卖成交共约146宗，对比1月118宗约23.7%。而金额方面，2月录得总成交金额约HK$26.82亿，对比1月份约HK$10.42亿大幅上升约1.57倍，反映市场全面复苏。预期2023年首季工厦市场表现将会更见加快，预料第一季及上半年工商买卖交投量会上升约15至30%。

工厦抗跌力强，全面通关后工商物业市场更趋活跃。宏安集团及位元堂联合宣布，以约HK$7,100万沽出油塘高辉道13号宝城工业大厦11楼全层连天台及1个车位，涉及实用面积约19,600平方呎(另加天台约19,450平方呎)，平均呎价约HK$3,622。资料显示，宏安集团及位元堂持货约31年，帐面获利逾8.1倍。

近来工商市场买卖成交炽热，受惠「起动九龙东」计划，观塘区成交更活跃。根据市场消息，观塘开源道60号骆驼漆大厦3期4楼1室，以约HK$828万成交，单位面积约828平方呎，平均呎价约HK$10,000，创该厦呎价新高，买家为投资者。单位以连租约形式售出，租金回报率约3.6厘，原业主持货逾10年帐面获利逾2.3倍。

通关效应引爆工商铺市场，东九龙优质物业更受到关注，用家及投资者积极扫货。市场消息指，观塘巧明街95号世达中心15楼D室，面积约2,858平方呎，买家以约HK$1,450万购入，平均呎价约HK$5,073。由于原业主割价出售，较意向价略低约5%。预期未来观塘区工厦买卖交投将会上升，呎价亦会平稳向上。

商铺市场焦点

2月份商铺巿场气氛转旺，受惠于中港通关的利好消息，刺激商铺买卖交投量。全月共录得约86宗成交，按月上升约50%，总成交金额达约HK$37.98亿。投资者加快入巿步伐，四大核心区铺位受追捧，分别录得多宗成交。租务巿场方面，因中港恢复通关，商户正为全面复常作好准备，积极承租铺位，全月共录得约359宗租务成交，较1月上升约35%。

2月份尖沙咀铺位受买家追捧，买卖巿场气氛热烈，频录得大额成交。如赫德道1-3号利威商业大厦地下6号连一楼，合共面积约4,400平方呎，以HK$8,380万成交。现租客为中式川菜餐厅，每月租金约HK$25万，新买家可享回报约3.57%。另外，弥敦道80号金銮大厦地下C1号铺，面积仅约300平方呎，以HK$1亿成交，现由影音店租用。

旺角区铺位表现出色，当中录得一宗较瞩目的大额买卖成交。地址为亚皆老街16-16B号旺角商业大厦地下E铺连一楼至四楼，合共面积约17,002平方呎，以约HK$3.5亿成交。物业一楼至四楼均为饮食租客，由于铺位坐落旺角的核心位置，对正港铁站口，毗邻为朗豪坊商场，人流十分密集，所以极适合饮食行业。

零售巿道回暖，商户积极抢铺，率先进驻一线街铺。近日，铜锣湾罗素街60号地下B铺，面积约1,000平方呎，获时装店以月租约HK$25万承租。另外，旺角西洋菜南街2J-2Q号地下3号铺，面积约800平方呎，获港式饮品店以月租约HK$14万承租。诚然，现租金水平仍处于低水位置，同时商户亦期望「复常」可增加生意额，预料租务巿场逐渐畅旺。

大湾区资讯

澳门工商铺焦点

旅游业复苏 铺市交投转活

受中港澳落实通关带动，澳门旅游业加速复苏，1月份估计商铺买卖成交约26宗，对比通关前的12月份上升约30%。而据博监局公布今年1月幸运博彩毛收入为MOP$115.8亿，较去年12月的MOP$34.82亿升约2.3倍，连带旅游区及赌场区交投活跃。同时， 1月份租赁成交速度快，部分业主更以倍数计提高叫价。

举例，有旅游区商铺在通关前月租约MOP$5至6万，1月录得以约MOP$15万租出，升幅达180%。而赌场区近月平均成交租金亦上升了约75%至100%。至于仍在放租的铺位，普遍叫价均有翻倍现象。虽然现时租金升幅以倍数计，但因疫情时跌幅大，租金基数低，因此现时的租金调整仍在合理水平。预计首季租赁成交将持续活跃，带动商铺买卖市场的成交宗数或增至每月近约40宗。

珠海工商铺焦点

珠海1月网签2,119套  按月下跌约48%

据中原澳门及横琴数据库监控统计，珠海1月共网签约2,119套，对比12月下跌约48%，其中住宅共网签约1,121套，占珠海网签总成交量约52%。由于网签存在滞后性，1月份珠海网签量下调较多，主因去年12月防疫措施全面放开，大部分人染疫无法外出。实际上珠海楼市交投气氛自新年后已开始转活跃，市场回暖。

横琴工商铺焦点

横琴1月网签成交115宗  按月下跌约61%

横琴1月共网签约115套，对比12月下跌约61%，其中住宅网签约33套，按月下跌约46%；商业网签约6套，办公室网签约13套，其他网签约63套。1月份受澳门旅游业复苏、香港全面通关、新春长假期等利好因素推动，横琴交投气氛明显活跃，带动市场信心回暖。

上述所有图表数据来源：土地注册处及中原(工商铺)

如有查询，欢迎联络香港中原(工商铺)企业传讯部+852-2783 0182

重要事项：市场上就非住宅物业的楼面面积的任何描述均没有统一或普遍采纳的定义。本公司在此或其他情况下提供的数据只供阁下参考，本公司并无采取任何步骤核实有关资料是否合乎有关物业的实际情况。有兴趣者须依赖自己进行视察、量度及查证以确定数据的准确性。本公司不对数据的准确性作出任何明示或隐含的保证。