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发布时间： 2023-12-28 点击次数： 72次 来源：新房指南报告 作者：邱晨工作室团队
以下文章由同济创园官网小编整理
最近很多朋友都在讨论：2024年的上海楼市会怎么走？
我们通过一段时间的观察、梳理和讨论，也得出了一个相对完整的思考，那就是：上海楼市最差的时候，差不多已经过去了
这倒不是说楼市会立马反转、回暖、爆发
而是说那个加速下滑、一天比一天更没有信心的阶段过去了，明年上海楼市有望完成触底反弹
因为趋势的转变，是市场面、政策面和情绪面叠加的结果
而我们发现，上海楼市在这几个维度上，即便还没有触底，也已经进入了底部区域
我们会在接下来的一段时间，将这些一一与大家共享
今天先来聊聊其中的第一个维度——情绪面的触底
对上海新盘感兴趣的朋友
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01
彻底崩塌的“信仰”
不知道大家有没有发现一个现象
上海二手房价，已经没有“信仰”了
学区、次新、高品质……我们一度都是用这些“信仰”，来解释同一个板块中，为什么有些小区就是可以卖得更贵
虽然我们可以理解教育公平化趋势下的“学区”信仰消散，也在下行市场中逐渐接受了不是所有“次新”信仰都很坚挺
但一直到今年Q3的大部分时间，人们还是愿意相信：品质更好的房子，就是值更高的价
只不过，如今连这最后的一个“信仰”也崩盘了
一个非常典型的例子，就是大虹桥
从Q2开始，巅峰期房价不断冲击10w大关的徐盈路次新小区，很多房源的成交价都掉到7w左右，甚至跌破7w
但仁恒西郊花园，作为这里目前客观意义上的产品力标杆
除非楼层位置太差，不然还是能够稳稳守住8w的“底线”的
但到了Q3尾声，连仁恒西郊花园也失守了
连续3套成交价都只有7w左右，而且还都是好楼层
可以说相比其他小区，几乎也没什么“溢价”能力了
这可不是什么个例，无论市中心还是外环外，很多热点板块都出现了类似情况
1、普陀真如，超过11w有成交算我输
随着环宇城MAX的开业，最近的真如狠狠刷了一波存在感
但11w就像一条生死线，能不能卖得掉就看有没有超过这个价格
一向被吐槽产品的高尚领域，奇奇怪怪的户型能10w+卖掉
各方面产品力相对都更好的中海臻如府，即便是一期11w+的房源，也挂了4个月都没卖掉
更别提二期三期那些12w+、13w+的挂牌房源了
2、闵行莘庄，8w你爱卖不卖
挂牌9w+的海上铭著，12w+的todtown天荟已经很久没有成交
甚至后者很多挂牌房源，已经挂了超过10个月
莘庄的房子近期想要成交，好世鹿鸣苑可能算是划了一条生死线——8w，你爱卖不卖
3、浦东周康，别品质不品质了，最多给到7w
新城西岸公园算是周康比较知名的高品质小区，最新的成交价格是一套6.5w的高区房源
这样的价格和同期板块内产品力中等的小区，已经基本没多少区别了
要知道，一直到Q3新城西岸公园还能卖差不多8.5w的水平，相当于一下子跌掉了有30%左右
而同样是周康品质小区的九龙仓兰庭，房龄老一些，也更早跌到了7w以内
仍然想要卖“高价”的保利首创颂，很久没有新成交就是市场最直接的回应
4、嘉定江桥，“地王”光环彻底消失
龙湖天璞是江桥独一档的品质住区，从2022年高点无限逼近8w，到今年上半年还有7w+
而最新的两套成交都在11月，分别是5.8w和6w
你可以说是因为楼层不好，但大把楼层较好，但价格略贵的房源根本卖不掉
纵使产品好，价格也被拉到周边差不多的“5字头”水平
好房子，也被拿出来“贱卖”，这是牛市和平衡市场不会出现的情况
这已经不是所谓的“理性”了
而是走到了2021年“但求上车”的反面——“但求卖掉”，是另一种情绪化的极端表现
但同时你也会发现，很难想象这种悲观情绪还能如何复加了
现实也正是如此，我们开始越来越频繁听到来自“反方向”的声音
02
出现“反方向”的声音
作为一家地产自媒体，我们对市场上大家的舆论倾向保持着高度敏感，因而也对近期开始出现一些“反方向”声音格外在意
举个例子
今年特别是Q3开始，你提不得一点点市场可能趋好的现象
哪怕是有一些IP小区，出现了实打实的不错成交价格，你只是简单提了一下这个信息
留言和私信所表达的意思，几乎是清一色的都是不相信
当然，措辞很多都是非常激烈上头的
但前不久，在我们一篇新政后发表的，同样是探讨市场情绪低谷的文章中
竟然出现了这样的留言，大致就是指责我们过度看空了市场，冤枉啊……
除此之外，在一些房产社群中，我们又看到了类似这样的表达
当然，目前的绝大部分声音，还是继续看空的
但值得注意的是，这种声音不再是清一色的一边倒
而这种情绪变化的背后，其实就是开始有一些人开始改变判断和行动
市场的成交数据也在印证这一点
新政后的第二周，成交量还在一个上行的趋势中
或许有人会说，9月的“认房不认贷”对成交的提升还更多，后来还不是哑火了？
但这次真的有机会不一样
9月新政后成交提升的对立面上，是更快增长的挂牌量
而这一次12.14新政后的挂牌量增长，是比较微弱的
不过这部分我们会在未来关于市场面的文章中，再详细探讨
03
写在最后
最后我想讲几件事，你可以思考一下
1、没人能预言市场，不可能精准抄底和逃顶，只能去看一层层因素的叠加下，市场往哪个方向走的可能性更大
2、对于房子这种资产，你不可能真正置身事外，买、卖、不买都是一种参与
2、目前市场应该正面临一次横盘，甚至触底反弹的机会，从情绪面观察，已经有一批人开始行动，其中越多的人得到正反馈，成功的机会也就越大
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