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发布时间： 2024-02-18 点击次数： 36次 来源：世邦魏理仕 作者：天安大厦官网小编整理
科技行业依然是深圳
优质写字楼市场需求重要的驱动力
受科技行业政策调控影响，科技板块在深圳优质写字楼市场的需求已由高速增长期步入稳定增长期，早期互联网企业飞速发展带动的办公需求爆炸式增长一度将科技板块的市场需求份额推高至4成以上，个别年份甚至接近总需求的半壁江山。行业调整大背景下，互联网企业快速扩张模式的结束，科技行业开始步入理性而稳定的发展期，优质写字楼租赁需求在近两年回落至2成左右，但毋庸置疑，对比其他行业依然具有明显的规模优势，需求占比稳居全市第二。
深圳优质写字楼需求行业结构
数据来源：CBRE研究部
在经济缓恢复的市场背景下，科技行业依然是优质写字楼市场需求重要的驱动力，且产业赖以生存的产业链和产业基础优势依然存在，科技行业的优势会一直持续下去。具体原因如下：
首先，科技行业一直是深圳经济发展的重要引擎，2022年战略新兴产业增加值占生产总值的比重已经高达41.1%，随后，深圳公布的“20+8”产业集群政策更是将未来高新技术产业的发展方向进一步细化，发力将更加精准，产业发展未来可期。
其次，深圳拥有众多的科技企业，全市高新企业数量高达21,335家，位居全国第二，特别是汇集了腾讯、华为、中兴通讯等科技巨头。2022年深圳PCT国际专利申请量稳居全国城市首位，研发投入强度达5.81%。
再次，深圳已经形成了较为完整的科技产业链，包括多样化细分行业的研发、制造企业，上下游关系紧密，大中小型企业配合度高。
最后，深圳是首个以城市为单元的国家自主创新示范区，拥有高度开放的政策体制以及高质量的政府服务体系，赋予了高新技术企业创新和发展良好的营商环境。根据中国科学技术信息研究所发布的《国家创新型城市创新能力评价报告2022》中，深圳的创新能力排名第一。
新兴细分赛道需求
助力科技办公需求不断增长
政策监管及行业发展推动下，科技行业的细分需求也随之而变。总体看来软件系统开发（to C）类企业是科技板块需求的绝对主力，贡献了过半数的需求，部分年份的贡献占比甚至高至7成。聚焦深层需求，来自人工智能、云计算和运用的新赛道需求比例提升较快。
重启开放后的2023年，面向消费者的平台互联网企业需求提速，需求占比增至两位数，主要集中在大数据和互联网信息服务企业，少量来自短视频和交友软件。与此同时，疫情期间网上购物的习惯养成以及跨境电商平台渠道搭建后消费的延续，带动电商板块的需求稳定在2成左右。
深圳科技板块主要细分需求
数据来源：CBRE研究部
租赁需求类型完成
从扩展为主到搬迁为主的转型
行业调整背景下，从实际的需求来看，科技企业由早期的以业务扩张带动的快速扩张为主转变为以扩张+收缩并行的搬迁为主， 在2022年和2023年，科技行业7-8成的需求均来自搬迁，其时正适逢深圳优质写字楼供应的高峰期，叠加经济回升缓慢，项目选择多且租户议价能力相对较强，为科技企业提供了良好的搬迁窗口。
与此同时，在新赛道发展的带动下，科技企业的新设立需求比例明显提升，2023年环比上升11个百分点，需求主要来自国内和本地企业。国内企业以人工智能、直播、云计算和电商业务为主，而本地企业则高度聚集于人工智能领域。
深圳优质写字楼科技行业需求租赁类型
数据来源：CBRE研究部
南山区依然是科技企业的大本营
科技企业高度聚集在南山区，历年占比均在6成及以上。其中高新园区和前海为科技企业较为青睐的两大片区。高新园区凭借原有的科技产业基础，聚集了众多科技巨头和中小型科技企业，加上区域内研究院等科学配套资源丰富，科技生态体系的完备使此片区成为科技企业的天然之选。而前海本就将科技行业视为重要的准入产业之一，凭借租金洼地的优势以及强大的政策利好，也不断吸引着科技企业的进驻。
此外，不同规模、不同发展阶段的科技企业选址需求的差异性也带动近年来科技企业的分布更为多元化，而位于非核心区，宝安CBD以及华强北的科技企业近年来呈上升之势。
深圳优质写字楼科技行业成交热点区域分析
数据来源：CBRE研究部
典型案例分享
世界500强科技企业
企业需求痛点
基于业务受市场大环境影响，企业对租赁成本严格把控；
考虑到业务增长及受人员规划不确定性影响，企业搬迁无装修预算；
希望以同等或更低租金水平升级现有物业。
解决方案与结果
CBRE利用自身广阔的本地资源与专业市场洞察，协助客户全面了解市场项目，快速精准锁定对标项目，进行深度的租约分析。
CBRE协助客户与现有业主进行沟通，重新完善合同的灵活性条款，如期在续租前完成合同洽谈并签约。
针对不同项目业主提供的多元化装修方案，CBRE项目管理团队介入给予建议，协调企业内部高效沟通，确认最优方向。
全球前十大数据分析企业
企业需求痛点
大股东变化后要求缩紧现有办公成本，原有流程出现调整，办公选址受总部管控员工对搬迁的抗性较大，楼内扩租楼层可选较少；
考虑到业务增长及受人员规划不确定性影响，企业搬迁无装修预算；
现有办公区域较分散，安保管控困难。
解决方案与结果
CBRE向客户介绍了企业选址流程的经验，协助其加强与总部的沟通。
通过CBRE的专业数据平台，客观展现意向项目的优势，针对性解决现有员工的顾虑。
CBRE办公楼团队与项目团队共同协作，给予优化办公空间建议，以最优面积满足未来业务扩张需求同时达到总部预算要求。
全球半导体设计头部公司
企业需求痛点
本地办公团队调研结果与总部降本要求差距较大；
本地办公团队要求兼顾原有物业及物业品质不变；
办公场所内新增实验室需求，硬件要求较原办公要求复杂。
解决方案与结果
CBRE深度分析福田区各个子片区，调研客户业务群体，为客户提供最匹配的目标区域并筛选出最匹配的项目。
借助CBRE项目管理平台，为客户提供前期的技术审核，达到了拟租赁物业的成本降低。
总部及本地办公人员都认可本次新租物业，新租物业5年租金总支出相比原有物业节省50%。
全球知名音响系统公司
企业需求痛点
需求的不确定性：办公场所涉及新设部门和业务迁移需求，需求时间和面积都不时有调整；
硬件标准要求高：内部需设置多个研发实验室，有不少大型设备，对承重、电力、货梯尺寸等参数要求高；
成本控制：在扩租搬迁的情况下并不希望增加过多成本，由于装修标准高，此部分投入会很大，需尽可能压缩整体租赁成本；
内部抗性：员工对于所在楼宇满意度很高，对于搬迁有抗性，也担忧成本投入会过高。
解决方案与结果
综合策略分析研判和市场追踪：CBRE精准研判需求，通过对于城市宏观市场及大量具体项目的详尽调研，锁定匹配的项目，在需求时间不完全确认的情况下于长期的服务过程中把控时间节点，令客户在现业主及意向搬迁的业主掌握主动权，并最终获得最优方案。
整体搬迁方案最优化：成功帮助客户获取城市地标楼宇有史以来的最优商务条件，亦为客户争取了提前退租等等的权利性条款。并且根据客户需求特殊性，与业主谈判争取了特殊空间用于仓库功能。
持续性服务：CBRE长期为客户提供最新的市场资讯，在2022年再度受客户委托进行减租谈判，令客户大幅减少了超70%的损失。
CBRE深圳顾问及交易服务部 | 办公楼团队根据科技行业发展特点，委派办公楼部副董事胡晓霖和资深经理袁嘉欣组成科技行业服务专家项目组，深耕科技行业。袁嘉欣表示，企业之间选址过程中关注的重点各不相同，科技行业在近几年选址搬迁中多出现的需求具有不确定性、多城市拓展及降本增效等特性。但为了快速响应科技企业高效、迅速的选址要求，团队通过联动全国资源为科技行业提供定制化解决方案及丰富案例的合作方式能为本土企业实现价值最大化的目标。
翻过2023，迎来2024之际，深圳写字楼市场也迎来了巨大的变化，过去需求稳占第一的科技行业也受到了巨大的挑战，大部分科技企业的主旋律由原来的快速扩张到现今开源节流，稳定发展的阶段。深圳办公楼部团队的科技行业服务行业专家，以其服务全球客户的经验和独有的专业视角，深耕客户需求并研究科技行业在市场的实时动态变化，紧贴科技行业的发展趋势，更好地为客户带来全方位的商业地产解决方案。
由于深圳的科技企业需求变化极快，可参照案例少之又少。在此情况下，项目组的两位同事在探索新服务模式时，与各类企业联合举办workshop，并针对部分办公需求展开深入调研。最终，通过总部带动分部的方式，实现了多城联动。这种协同合作的服务模式，获得了国内外多家科技行业龙头企业的一致认可。科技行业是信息技术、通信技术和媒体技术融合的产物，也是数字经济和ChatGPT等技术发展的关键组成部分。随着ChatGPT的迅速发展，我们将紧跟客户的需求变化，持续升级服务。
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