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前滩南+徐汇9个热盘实地探访，看进度，上下半年都有入市买了！

发布时间： 2023-02-18   点击次数： 1444次   来源：魔都房房房   作者：张张包

转眼来到2月中旬，魔都楼市在过完春节后，不管是一手还是二手市场，有点报复性的回暖起来，热得有点几乎不适应，也让我们地产媒体人忙得团团赚。

还好之前春节前时间多，外出踩盘好时机，当时趁着还没放假回家，我和同事们一起去徐汇逛了逛，说是徐汇，但是我们估计徐汇大部分项目进展也差不多，没什么花样，所以就连着前滩南也一起看了看。

路线：前滩南——华泾——徐汇滨江——上海南站——上海城投康健项目。

我们的路线从前滩南开始，最后以上海城投康健项目地块收尾，整个踩盘过程基本都是以原生态地块为主，当然除了徐汇滨江的。

01

去前滩南不能信网络地图

变得太快

前滩南原本的规划是将其定位为一个生态片区。但因为开发成本过高，调整了规划，缩小绿地规模，增加商办、住宅用地，将其变为一个可与前滩相匹配的高端居住板块。

前滩南之旅并不是我第一次去，早几个月也去过，那个时候的前滩南还是一片工地，到处都在施工；

本来来全新滨江豪宅项目绿城百合园这里也是这个感觉，不过我们这次想看看工地现场最新进展，根据上一次的记忆，有一座桥可以直通，所以我们就在到处转圈找桥。

不过怎么也找不到桥，没办法就打开手机地图想看看，根据地图显示，在绿城项目工地中应该有一条河，结果现场连个水都看不到，正手足无措的时候，有个工友朝我们走来，说起了那条河。

两方人马对了一下才知道，我们确实就在绿城百合园项目工地没找错，那条河也真实存在过，只不过现在给填上了。也不知道是怎么回事，自从知道了我们没找错地方，我们也突然找到工地了。

（ps:绿城百合园具体介绍文章房房房发过，想了解更多可点击这里。）

据悉，项目规划打造低密住宅，产品包含法式风格洋房和联排别墅。总住宅规划仅203套。洋房建面约180-220m²，联排别墅建面约280-315-350-360-380-485-525m²。前滩百合园的户型面积明显要比隔壁华润置地前滩南项目大。

项目分两期入市，目前预期2023年2季度首发首开部分洋房和联排别墅。

网传最新效果图曝光（仅供参考，以开发商实际发布为准）：

根据项目曝光的效果图来看，确实有水系，不过之前我们曾见过的河也确实填上了，这也难怪我们找不到。感叹一声，地图误我，白转好几圈。

看了绿城前滩百合园项目，那不去一趟隔壁华润前滩南项目实在是说不过去。华润项目就位于绿城项目的东南角。

下图标记的位置就是华润项目，华润项目面积段小一些，且全部都是小高层洋房产品。比起隔壁的绿城项目动辄三五千万的总价，这里也更亲民一些。

公开资料显示，这次华润拿下的三林滨江新地块分为25、28两个子地块，用地性质为商业住宅混合土地包。

其中，25-01地块占地面积21472㎡，容积率2，地上计容面积42944㎡，为住宅用地，限高30米，共326套，套均面积约131㎡；

28-01地块占地面积12916㎡，容积率1.6，地上计容面积20665.6㎡，为住宅用地，限高24米，共160套，套均面积约129㎡；28-02地块，占地面积8389㎡，容积率1.3，地上计容面积10905.7㎡，为商业用地，限高24米，共326套。

从概念方案来看，这三个地块的建设标准非常高，将打造具有海派文化特色的洋房建筑街区，初步方案为打造90-230m²的洋房、平层以及叠墅，都是4-9层的设计。

方案主打海派风格，结合了上海不同的老派风貌区，打造了不同风情的产品。

值得注意的是，以上地块设计方案是早于华润拿地的，未来华润三林滨江项目具体会有什么改动，也是未知之数。

02徐汇偏南，长桥隔壁

华泾——2021年涨的最快的板块

到了徐汇，华之门绝对不能错过。我觉得华泾城市界面还可以，但是也有一位同事觉得很一般，个人喜好不一样，所以提醒各位要买房看项目的，千万不要只看图片，要真听真看真感受哦~

华泾“华之门”是华泾西站上盖综合体，还是三轨交汇，地铁15号线、19号线（规划）还有个机场联络线，总开发规模81.28万㎡，超过58万㎡徐家汇ITC。交通便捷度非常高，周边也有比较多而且很优质的教育资源，8.1万/㎡还可以，没什么说的。

华之门的业态涵盖商业、办公、酒店、住宅、教育。其中办公、商业、酒店分别为30万㎡、24万㎡、10万㎡。

「华之门」首次出让的地块，一幅为纯宅地，另一幅为商住用地。

按照规划，D1-2用途为商品住宅，计划建设高层住宅，主力户型为中小套型。容积率2.5，限高80米，80%百平米中小套型，100%全装修，有5%保障房，住宅套数下限为487套，房地联动价为8.1万/㎡。

将图片放大看细节，地块方正，楼间距约39.5m，人车分流社区...

03老朋友见面

徐汇滨江还是老样子

宝能公馆1288还有两栋楼王没卖完，保利西岸项目10.52万/㎡价格适中，云锦东方四期闹了个乌龙，香港置地启元建造的差不多了。

宝能公馆1288，命运波折的楼盘，位于徐汇滨江的南段，远离了相对高大上，更有艺术、人文、良好城市界面的北段和中段，略显B格不足。不过它的江景确实最好的，最近距离黄浦江面直线仅70米左右。

宝能公馆也许是一个特别适合2000万左右预算，低分选手买到倒挂投资盘的好机会！别怕，搏一搏，单车变摩托！

保利西岸刚刚开始建造中，看到满地水了没，工人在清理地面的时候顺便帮我们洗了个车。哈哈哈，毕竟前滩南灰太大了，好好的小白车上了一层灰粉底。下图中已经建造好的楼栋是融创徐汇滨江壹号，旁边乱糟糟的工地才是保利西岸项目。

接着往北走，云锦东方还是老样子，不过我们闹了个大乌龙，本来以为看到了四期住宅，实在是备案名一模一样，结果进去问了之后才知道就是一个商业体。唉，当时都想好怎么爆料了，可惜错失机会了。

城中富豪们还可以接着等机会了，云锦东方三期还有第2批次达到127套房源预计将会在今年推出！

待售房源包含85套联列别墅（4层高），建面约384-570㎡。42套平层公寓（8层高），建面约177㎡3房（8楼）、约240㎡4房（3-7楼）、约409㎡复式（1-2楼底复带花园和地下室）。户型信息可以点击历史链接：独家！神秘豪宅露真容，跟我来看「云锦东方」三期样板间！

香港置地启元的住宅楼在它整体综合体内仅占开发体量约1.5%，可售住宅体量仅76套，规划建面约280-320㎡大平层。现场距离上一次6月份去的时候变化有些明显，外装修进展有点样子了。

04徐房漕河泾项目有噪音

&上海城投康健项目小面积

徐房漕河泾项目地块不大，实际上它更精准的位置是在靠近上海南站板块的3号线石龙路地铁站附近。目前尚未开工，土地未平整。下图圈起来的部分就是项目地块，单个标识的地方是商业体。

周边有三轨交，金山小火车也在附近停靠，预计会有噪音影响。但是项目对面就是汇师小学，比较方便。项目对面的石龙春晓属于租赁用房，未来人气也是有保证的。

最后我们去的地方是上海城投康健项目，项目预推出建面约50-240㎡1-4房，指导价10.2万/㎡。有小面积就意味着接地气好上车，估计是高分选手才有机会。

根据下图可以看得出来项目临近上海师大徐汇校区，周边生活配套还是比较齐全的。

再次走过前滩南——徐汇，给我最深的感触就是基本都属于还可以的状态，不过最好的依然是徐汇滨江。风险宝藏盘——宝能公馆1288、实际状态一头雾水的香港置地启元或是迟迟不入市的云锦东方三期别墅都是我的心头好。

不过买房还是要对号入座，根据个人需求选择，无论是前滩南还是徐汇区自己喜欢才行。