当前位置：主页 > 新闻资讯 > CBRE发布《2023年广州办公楼租户调查》
发布时间： 2023-11-08 点击次数： 90次 来源：世邦魏理仕 作者：未来资产大厦官网小编整理
2023年开启疫情后的经济新常态，企业对于营收的预期和对应的房地产策略，都将有新的规划和调整。CBRE世邦魏理仕为此采访了66家广州办公楼租户，对于选址策略、办公场所策略、ESG规划以及区域偏好四个方面进行探讨，以发掘企业对于办公空间需求的新动向。
调查发现，企业对于2023年的营收保持谨慎乐观的态度，但未来三年的总体扩张意愿较过去有所提升。在办公室布置方面，租户仍将以办公室办公为主，但由于受访者有提升空间利用率的需求，因此从中长期来看，打造高效的、以活动为基础的工作场所（Activity-based Workspace）将逐步被采纳。而对于租户日益增长的对于ESG的关注，我们发现其中的绿色认证已是选址考虑因素中的优选因素，并且，大型上市或待上市独角兽企业对其他ESG要素的关注日益增强。另外在区域竞争上，新兴商务区影响力日增；核心商务区租户粘性高。最后我们根据以上发现，为业主和租户提供了一些参考意见，希望给读者以启发。
租户选址策略
企业扩张意愿略有增强 关注租金成本规划和租约灵活性
在广州受访者中，78%的企业预期2023年的营业收入能实现恢复性增长，略高于全国平均水平。其中专业服务业和医药及生命科学类企业最为乐观。近年经济不确定性和监管环境的快速变化促使咨询、合规、商业诉讼等专业服务需求不断增长，而生物医药作为广州新兴支柱产业，其发展前景也推动了该行业的写字楼需求扩张。
预期2023年营业收入水平较2022年增长的企业占比 按行业
数据来源：世邦魏理仕研究部， 2023年11月
营收预期改善的背景下，受访企业扩张意愿有所增强。约四成的受访者表示未来三年有扩租计划，高于过去三年的数值。分行业来看，几乎所有行业都表现出比以往三年更大的扩张需求。其中生命科学与制造业中扩张租户占比最高，提升幅度也最大，我们认为其背后与广州“坚持产业第一、制造业立市”的战略定位密切相关。
在房地产策略上，接近六成的受访企业倾向于保持其租金成本在总运营成本中的比例，这体现在租赁策略上——超过五成的企业将续租作为了优先选项。但与此同时，新兴商务区充裕的高品质供应将为租户在控制租金成本的情况下进行升级租赁提供绝佳机会。因此“搬迁至品质更高的楼宇”是位居第二的租赁策略。除此以外，提升租约的灵活度也被受访企业关注，尤其是对于预期租金成本占比将下跌的租户而言，更是如此。
未来企业优先选择的房地产策略(按不同租金成本计划)
续租现有办公室52%
搬迁至品质更高的楼宇25%
根据市场变化重新谈判现有租约20%
对现有面积进行扩租18%
在新租或续租时寻求更灵活的增加或缩减面积的条款15%
注：此项为多选题，因此选项相加不等于100%
办公场所策略
聚焦办公场所使用效率 提高办公空间灵活性
中国内地办公室平均使用率全球最高，广州的办公室利用率中位数为64%，与中国内地平均相比略低三个百分点。其中，办公室利用率高于九成的受访者（占比11%）扩租意愿最强烈，其中71%的企业都有扩租需求。
大部分企业都有提升空间利用率的需求，比如实行共享工位。但在共享工位的接受度上，内外资企业目前有明显差异。未来三年，计划增加共享工位的外资企业净比例*为37%，而增加固定工位的净比例仅为5%。相比之下，中资企业增加共享工位的意愿明显低于外资企业。但从中长期来看，随着中资企业办公文化的转变和对工作场所策略需求的提升，打造高效的、以活动为基础的工作场所（Activity-based Workspace）将逐步被采纳。
*净比例 = 选择“增加”的租户比例 – 选择“减少”的租户比例
企业办公室利用率和企业增加办公面积的比例71%
数据来源：世邦魏理仕研究部， 2023年11月
员工习惯和原有空间布局是阻碍受访企业实施办公场所策略的主要挑战因素。CBRE认为，企业在员工出勤率难以准确估算、各种工作场景下的空间配置与实际需求的匹配度欠佳等问题上的集中反馈，恰恰说明企业对提升办公场所使用效率的诉求正在与日俱增。为此，我们建议设置或聘请专业的办公场所策略团队，并利用相关的房地产科技对员工的行为模式进行深入了解和分析，并结合企业的业务特点，制定科学、高效的办公场所策略。
ESG
绿色认证成为租户选址的优选因素
超过七成的企业在进行搬迁决策的时候，偏好绿色建筑。两成受访者愿意为绿色建筑支付溢价。显而易见的是，绿色认证已经成为租户选址中的优选因素，但目前尚不足以成为决定性因素。因为仅有5%的受访者认为“建筑物具备相关绿色认证（如LEED、WELL等）”是其办公室选址决策中最重要的三个因素之一。
企业对绿色楼宇的看法
有意愿搬迁至该类写字楼并支付租金溢价20%
在租金相近的情况下，有意愿搬迁至该类写字楼中44%
认为其他建筑属性更为重要，但偏好绿色建筑12%
不关注/不确定24%
尽管企业已经显露出租用绿色楼宇的较强意愿，但目前供给侧的限制可能对绿色选址带来一定的挑战。广州绿色办公楼宇数量有待提升，广州存量优质写字楼中LEED认证物业的面积占比为25%。受此影响，我们看到在绿色楼宇渗透率低的天河体育中心和越秀区，租户对于楼宇的绿色升级改造呈现出更强的意愿。
除关注绿色认证楼宇外，租户在选址及办公室运营时，也正积极实施或计划其他可持续发展措施，推动力主要来源于对企业可持续信息披露的要求，企业声誉影响以及融资便利度的提升。在我们与广州市场上大型上市或待上市独角兽企业的相关访谈中，企业所指的“绿色要素”并不仅限于所租用楼宇的绿色认证，而已经延伸至绿色电力的供给、节能减排措施和条款等方面。我们建议业主和投资者积极应对ESG给写字楼市场带来的中长期影响。
区域格局
核心拓展区影响力增加 核心商务区租户粘性更高
以琶洲和金融城为代表的核心拓展区迎来供应高峰，区域内写字楼面积占全市的比例，将从2022年末的30%提升至2026年的44%。充裕的新增供应和不断成熟的商务配套为租户提供了绝佳的升级、整合或扩租的搬迁机会。
企业留存率
三年后仍然选择考虑留在原片区的比例
数据来源：世邦魏理仕研究部， 2023年11月
核心拓展区的快速兴起将推动广州写字楼版图的多中心化发展，但核心商务区（珠江新城和天河体育中心）对现有租户而言具备相当高的粘性。三年后考虑留在珠江新城的“原住民”（将珠江新城作为唯一意向片区）的受访企业占比高达52%，显著高于其他其他片区。从行业角度，未来三年金融业和专业服务业的选址仍青睐核心及核心拓展区，TMT企业的未来选址意向则有明显不同：62%的TMT企业对其他新兴商务区表达了选址意愿；31%的TMT受访企业还愿意尝试在新商务区的办公机会。
影响受访企业区域选址决策的因素
数据来源：世邦魏理仕研究部， 2023年11月
很大程度上，核心商务区更强的租户粘性来源于更成熟的配套。成熟的商务配套所提供的优质办公氛围有利于人才聚集，并将为企业的人才战略带来便利。政策支持和产业集聚也分别获得58%和52%的受访企业的关注，显示产业相关因素也是办公选址的重要决定项。
不同行业选址决策优先项
数据来源：世邦魏理仕研究部， 2023年11月
除公共交通可达性普遍被受访企业认为是重要的决策因素外，各行业其他重要选址考量的优先级有所不同。如金融企业选址更看重所选区域的整体办公环境；而TMT企业则选择独栋物业作为优选的物业形态，并且认为政策支持和产业聚集也非常重要；最后，人才招募和地标建筑是专业服务企业选址决策的首要因素。
启示和建议
对租户的启示和建议：
把握供应高峰机遇；
提升办公空间利用效率；
优选绿色认证楼宇；
聚焦核心及核心拓展片区。
对业主的启示和建议：
提升租约灵活度；
改善楼宇公共空间及提升物业水平；
打造绿色楼宇和关注客户对于楼宇可持续发展的需求；
提供增值服务以弥补区位的不足。
未来资产大厦