当前位置：主页 > 新闻资讯 > 二手房降温，浦东北蔡、大虹桥多个热盘遇冷，上海现在还能买房吗？
发布时间： 2023-04-08 点击次数： 638次 来源：上海写字楼租赁网 作者：未来资产大厦官网小编整理
大家应该都有所耳闻，在最近的认购过程中，出现了一些看上去有点“奇怪”的现象：
先是浦东北蔡的大华锦宸府认购情况的不理想，截至项目认购最后一天，424套房源最终有效认购组数仅601组，认购率仅约142%，距离200%触发积分还差一大截，在供应量少、配套全，位置不错的浦东北蔡这个成绩确实没有达到我们的预期。
而就在锦宸府结束认购的同一天，蟠龙府二期开盘选房，在第一场选房结束，项目337套房源还剩18套80㎡的小户型，项目共计611组（75.85分）入围客户最终有292组买家弃号，弃号率达到47.7%。
位于虹桥国展中心旁，虹桥目前位置最好的超级红盘璀璨时代入围积分也才63.42分，远远没有达到我们预期的分数。
众所周知的陆家嘴一线滨江豪宅九庐，一套248.16㎡的低区4房住宅，进行司法拍卖（俗称“法拍”），最终以4281万元成交，折合单价约17.25万元，大大低于九庐目前二手业主挂牌的23万元+价格，堪称捡漏经典！
鉴于此，在听到外面一些像“市场太差” “房价要大跌” “现在不能买房”之类的言论，大家对于年底买房这件事充满了担忧，而近期也有很多置换和打新的粉丝朋友在后台提问现在能不能买房，今天我们一起聊聊！
01 二手房
我们先来看二手房。
大家比较关心的二手房成交量最新统计数据出炉：上海10月份二手商品住宅成交约1.62万套！
如果单说这个数据可能大家没什么概念，所以我们把2021年-2022年10月之间22个月的二手房成交量放在一起进行比较，就很直观了：
我们先来总结一下上图释放的一些信息及几次比较大波动数据的影响因素：
1、近两年成交最为活跃的时间是去年上半年，峰值是21年1月，成交了近4.4万套；
2、21年7月后，受核验价出台影响，二手房成交量连续三个月走低，到10月份才逐渐恢复，且有上行趋势；
3、今年4-5月虽受“口罩”影响，单月依旧有百余套成交，实属不易；
4、6月复工之后，截至现在已经过去5个月的时间，封闭期间积压需求的已经基本释放，目前的成交已基本不再受积压需求和积压库存影响，开始回归真实市场；
5、从今年7月份开始，成交量连续四个月下降。
单看这些数据，10月份的二手房成交情况确实在下滑，在挂牌量增加的情况下这个成交量确实算不上多，市场相较于前几个月确实也降温了（当然了，这个大家都知道~）但其实倒也不必过于悲观！
首先，是新房供应的影响。
在今年已经公示的6个批次6.9万套的新房中，1-6月份前6个月是两个批次79盘，2.5万套房源，7-10月四个月是四个批次139盘，4.4万套，在打新情绪高涨的这两年，在总需求一定的前提下，新房供应多了，二手房的成交下滑就是必然结果了，其实也就是成交结构变了。
其次，看历史数据。
2021年下半年的成交趋势其实也是下行的状态，按照去年10月分同比来看，今年的二手房成交状况其实比去年还要好一些，成交量是上涨了24.8%左右的。
而且按照安居客研究院的数据，在全国40城二手房挂牌涨幅城市排行榜中，上海环比涨幅0.18%，排名全国第五（还是能能打的~）。
而除此之外呢，上海二手房挂牌量上升的同时也加重了市场观望情绪，买方节奏变慢，成交过程也有所延长。
而大家看到的动辄几十万、甚至上百万的豪宅降价确实存在，但在上海楼市成交总价段中，1000万以上房源占比仅有8%左右，5000万以上豪宅目测1%都不到，对大盘的影响微乎其微。
02 新房和土拍
我们再来看土拍和新房市场。
首先，从数量上来看，截至目前，上海今年前三批集中供地共推出109宗地块，全部成交，从这周开始，四批次的集中出让公告也会陆续发布，随后在12月中旬集中出让，目前官网土地推介中已有43幅地块上线，预计会在四批次出让。
粗略统计一下，今年的土地供应可能会达到152幅。
从质量上来看，从去年第三批次供地开始，拿地企业已经已经大部分是央企、国企和地方性城投。
特别是上海，在今年二、三批次供地中，民企业拿地比例不超过10%：
以上数据来自中指数据
虽然这样以来地方性财政压力大了不少，但未来新房，至少交付能力和品质无需要过多担心了。
接下来再看新房市场，自去年集中入市以来，各个批次的整体积分触发率趋于走低，预计五批次依旧会徘徊在30%左右（五批次暂未完成认购，仅为个人预测），连续两个批次处于最低值：
其次，综合全国近10年新房表现，虽然今年整体成交规模都在降，但四大一线城市依旧比较稳，特别是上海新房成交面积与2021年基本是持平状态。
数据来源：CRIC
整体上来看，由于新房的入市节奏加快，在加上今年土拍的地块已经开始陆续入市，增加了不少供应，现在新房整体上的购买难度其实一直是在降低的，刚需在高热度区域也能选到房。
今年的土拍放量、土地供应指标的放开也意味着明年的新房供应数量并不少，再加上这两年高分的去化，以后超高分项目应该也会越来越少。
03 金融
接下来，我们再看金融层面和“技术”层面。
从金融层面讲，房地产短期看金融，而利率已经降到了近20年的低谷。
9月20日，新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉，1年期和5年期均维持不变!
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
而根据此前中国人民银行官方发布的公告：
对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
也就是说，目前首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%。
而根据人民银行、银保监会发布的通知，对于2022年6月至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可以阶段性调整差别化住房信贷的政策，截至目前已有多个二三线城市首套商贷利率降低至3.95%。
利率下调，减少了买房利息支出、更好地支持了刚性住房需求。
再加上，在“技术”层面，年底是各大房企冲业绩、回款的关键时刻，付款条件、时间都比较好谈，也算是变相帮我们降低了买房成本。
最后，我们来说点实际的吧。
对于现在还能不能买房，我们的建议是：
对于二手房，有紧急、明确或者特殊需求的，一定是可以买的，比如、婚房、学区房、或者已经盯了一段时间的笋盘，对于不是特别着急的，可以继续观望，毕竟根据国家统计局披露的数据，70个被纳入统计的城市中，有63个城市二手房价格同比下降，也就有说，有90%的城市房价还没有到底。
而根据兔博士的数据，上海10月二手房最新挂牌量74368套，环比上周上涨7%，达到近两年来挂牌量巅峰值。
大家都在离场，总有人不愿意等/等不起，这时候可不就你说了算吗！
对于新房，今年下半年这个供应量在短期内已经是非常高频，且盘均质量不差，再加上分数降低，非常适合年轻人和二套置业家庭上了，新房的投资客，倒是可以慢慢静下心来仔细甄别选择最好的标的住宅。
未来资产大厦