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快被这上海楼市给整不会了？？

发布时间： 2023-02-10   点击次数： 186次   来源：上海公寓网   作者：必屋客

不避讳的讲近期上海楼市多数二手房比较冷，有人就说房东们是不是该洗洗睡了明年再战？

近期很多房东都在哀叫，买家你们压根不是来买房，你们是在屠宰场杀猪啊！房东难道不是配当人么？但即便如此却有一个情况很诡异，从11月份的交易数据来看上海二手房的成交量，大致是能撑住1.5~1.6W套的，和10月份1.6W套成交情形大差不差。

这感觉不科学…

大家都能感受到的冷清哪来那么多成交？

作为一线地产人我却知道这其中的道道….挂牌量增加的背后是房东心态两级分化，要么索性躺平，要么猴急降价卖，再叠加连续两道国家级救市措施，房地产16条和金融16条，这种氛围极似在大冬天里泡温泉，气定神闲or冻死套餐伺候.…

1、猴急降价的房东各有各的苦衷

①被同行忽悠先买后卖的房东：悲惨指数5星

因为高估了自己要卖的房子水平，再被急求业绩的同行连哄带骗的先买了房（还不带砍价的那种）这类房东是最惨的，完全没有一点点防备，眼看着尾款和过户周期只剩几个月了，但自己房子落叶飘飘无人出价，因为面临违约赔定的窘境，无奈之下只能降价急卖，位处悲惨之首。

②被资金压力逼迫的房东：悲惨指数3星

大姨妈一样滴滴漏漏的口罩常态中，当下最惨的就是企业小老板们，房子没了可以等东山再起再买，但公司流动资金枯竭，相当于发动机没油，停下来就再也发动不了。员工工资要发，供应商款要交，头发大把大把的掉，房子面临抵押和卖出两条路。

③不看好后续楼市的房东：悲惨指数2星

这部分房东很多是从年初或者是从6月份解封之后开始挂牌的，本来就捏的不是优质资产，从一开始有人出价1000W坚决不肯，到偶尔有人出价950W有点犹豫，到最后抛底价900W都没人搭理，好比运动员信誓旦旦刚穿好装备上滑雪场，还不幸踩中香蕉皮直冲千里，完美踏准一个转冷的售卖周期。这种焦虑是压根不关心市场，安心持房过小日子的业主不能体会的。

2、上海二手房遇冷的成因

①新房倒挂恶果显现：

如今上海连菜场阿姨，都知道卖房打新是咋回事，有差价不赚猪头三啊！上回有这个现象还是在2015年股灾前，自然有大把房东启动计划抛老破大，连抛几套老破小，美滋滋做倒挂美梦。但大家

乌泱泱抛劣质资产，但哪来那么多接盘侠？

②经济下行中接盘侠也短缺：

经济下行对大佬和顶级资产影响不大，有数据统计过豪宅成交全款比例很高。大佬们买豪宅何必背房贷？全款无压力还能趁大水漫灌，笃悠悠地拿优质资产转手抵押，银行行长屁颠颠地批条，大佬套出低息资金玩转资本市场，这就是贫富差距越来越大的原因。

小老百姓不一样，一旦经济下行口袋就会锁紧，买房需求就会被压制乃至观望。首当其冲触霉头的就是前述的大量挂牌的劣质资产，供需不平衡，卷，卖不动，从而导致另一个现象：一层层置换需求全部都被卡死，这个讲法千真万确，市场上是真的有大把改善买房需求的人的，但基本都卡在上一档卖的环节。市场风向变化了。

③谁是楼市最大的风向标？答案：自媒体=中介

年底了中介也想开开心心回家过年，但二手市场不好怎么办？难道不开单吃饭了？怎么可能在楼市上行期，中介的逼单对象主要是买方：刚看了这一套房子，不好意思，卖掉了。

刚看了另一套房子，不好意思，也卖掉了。

还剩一套不咋满意的房子，房东还跳价20W。

中介：大哥你想啥呢！还不买，钱等着回家过年发红包么！

在楼市下降期中介的逼单对象自然是房东：800W卖不卖？不卖~隔壁750W卖掉了。740W卖不

卖？不卖~隔壁700W卖掉了。690W卖不卖？房东膝盖扑通一软，卖！给加5W我就卖！

这可能就是目前11月份尚可成交量背后的真相，一群耐不住性子的房东，抛头颅洒热血，急卖，中介们只盯着低价房源冲锋杀红眼。

3、上海二手楼市涨幅周期

以前业说过楼市涨幅是有周期的，一路高歌猛进的涨幅后市场就会进入冷静期。现在就处于冷静期。最有利的买方谈判条件，最优惠的房贷利率政策，天时地利却非要反骨。我们先来看看数据下面这是十年来的房价走势图。

你会发现每到一个高点的时候，市场就会横盘或者阴跌。但阴跌不是真跌呀整个数据大方向还是往上走的。

我们再拿个案举例：比如十几年上海涨幅最多的张江汤臣豪园二期涨了16倍多。最近挂牌价大概跌了16%、但我们看柱形的房价图，其实还是比19年、20年横盘期的时候要贵的。

这种如果是跌，对比22年上半年的高点来说是跌了、但对比整个走势只是有些回落、房价的长线还是涨的。

整个上海不管哪个小区，把十几年的成交拉出来，除了几次略小的回落，长线都是上涨的。再比如疫情三年期间，涨幅全上海比较高的这个小区---嘉定的保利天鹅语苑。2020-2022的三年中涨幅高达66%，甚至更多。最近挂牌价降了，但均价仍然是高于之欠水平的。这种技术性回调，其实就是杀进去的最佳日期。

4、上海二手房遇冷成因

除去个例我们来看看最近的大方向：10月份上海共成交二手房大概1.6万套，环比虽然下降11%、但同比增长25%。套均总价327万元/套环比下降1%同比增长6%。就是说与去年比楼市仍然是稳定的，不稳定的是大家的情绪。

整个成交的走势来看：“老破小”价格普遍降幅5%~8%，部分品质差的降幅达10%。20多年楼

龄的“老大旧”房源降幅扩大，甚至超过10%。但是高品质次新房小区价格松动还是比较小。而

老破小，或者老破大，本身就不属于优质资产，市场波动期，涨的最慢，跌的最快。

其他的数据显示：

从9月份到10月份的上海房价对比中、上海房价最高的黄浦区，均价从10.2万跌到了10万房价跌了2000元跌幅2%。静安区房价从8.8万跌到了8.7万跌了1000元跌幅1.1%。虹口房价从7.9万跌到了7.8万也是跌了1000元跌幅1.2%跌几个百分点，不至于被无限放大。

5、现在绝对不是所有的房子都在阴跌

有些房子还是很坚挺的：那就是位置好，品质好、物业好的次新房。如果你是刚需有一份稳定的工作，处于一个稳定的行业没打算躺尸，仍然还在奋斗准备买房。

如何选择未来能够跑赢大盘？我们经常说的就是：对内有无补涨的空间；对外有无产业的辐射。比如像世茂滨江花园在21年的那波涨幅，就得益于前滩的起势对内的补涨。

比如像汤臣豪园这十几年领涨全上海，就得益于张江产业的辐射。未来张江产业一路向南、对于康桥、周浦一定还是有产业辐射的机会。特别是随着配套越来越完善，高速路的修建以及产业园区的落地，一定还会有涨幅的空间。

像三林、杨思、浦三路附近也有补涨的机会。毕竟这些板块都是刚需和改善的大本营、未来向东，御桥路产业园企业入驻，垃圾场停止焚烧。向西前滩南规划逐步开建落地。对于这些地方来说东西双向的夹击利好，一定会迎来下一轮的涨幅。这个逻辑浦西也一样、只要选对地段，选对小区一定错不了。

6、刚需买房买对时机远比上车更重要

而买对地段买对房子就能赢在起跑。

买在无人问津时比买在人声鼎沸处，绝对更划算、不要追涨杀跌、对于刚需来说要知道需求在哪里。现在政策导向是房住不炒，抑制的是炒房，不是把住房的需求也给抑制住！

有钱别瞎往股市钻、市场赚钱难了，一把把镰刀都窝在股市准备随时收割。相信股市，不如相信楼市。你我这种小可爱要是能在镰刀手云集的股市赚钱，都是对大盘的侮辱。出走半生股票的钱还在不在，真的不好说。但房子一定在、不仅在还会涨。

你见过涨上去的牛肉面还能跌回十年前吗？上海作为一线城市国际前列大都市，房价就不可能亲民到让每个人买得起。刚需要看需求，别硬刚，为了跌那三五个钢镚，放弃居住本身需求，放弃资产增值的可能！

别说什么经济下行，消费降级，特么LV都开始要配货了、你觉得有钱人缺钱吗？最后如果放开限购大量热钱涌进一线城市，刚需马上就会被市场抛弃。趁着现在市场冷静，趁着现在房东焦虑，周末别窝在家里躺尸、多出来看看房子、看看上海的城市建设进度！你会发现经济下行不耽误城市发展。看到喜欢的预算大差不差的，大胆去还价、还到房东想跳起来打你就是你的胜利。

7、上海豪宅的价格真的降了吗？

上海某上市公司大佬的豪宅直降一个亿，3.8亿到2.5亿你听说了吗？没错说的就是我们公司老板，可能是卖房为了给我发工资哈哈。说这个话题之前，给大家列举几个具有代表性的豪宅交易案例，是非常具有参考价值，价格从高到低来品一品。

第一个是东郊壹号，830平3.2亿挂牌占地三亩，最后是2.5亿成交，这样的顶豪楼盘没有同社区成交参考，因为近期都没有二手交易。

第二个是徐汇滨江的云锦东方二期，471个平1.68亿挂牌1.38亿竟价成交，去年云锦东方二期高区挂牌有一个成交是9800万并没有破亿。

第三个是凯德茂名公馆，295平9000万挂牌7300万成交。我觉得这套房性价比蛮高的给很多客户推荐过，大家是不是感觉豪宅真的降价了？但是我告诉你：实际情况是除开特殊成交之外，凯德茂名正常成交价其实就维持在24到25万左右！

第四个是上海湾豪庭三期，237平的江景房5500万挂牌，下降700万4800万左右成交，20的单价这其实才是合理的范围，为何这么说因为翠湖天地一二三期不同房源都是20万左右单价，复兴珑御中高区22万，融创滨江壹号院三期也是22万左右，张1000万降500万，你觉得是降了吗？听完你明白了吗？

8、目前这三种群体降价力度大

综合以上你觉得豪宅并没有真的降，这么一看其实只是业主心态没有原来疯长时候那么高了，心态有所松动回归理性了，价格可谈空间会大一点而已，所以大部分的成交价来看并没有跌下去，那到底市面上有没有豪宅业主降价的？当然是有的！

列如开头说的我老板的豪宅：绿城玫瑰园的会所庄园，占地45亩建筑面积17000多平，直接降一个多亿，当时的买入成本都要2个多亿啊，现在直接降到2亿！再比如说刘嘉玲同款小区华山夏都苑254平高区4150万带车位，这直接降到了2020年的价格，因为这个业主是境外人处理资产回国再加上房子确实有所不足！

目前市面上这三种群体降价力度很大：急需资金周转，境外人处理资产，还有卖房打新降价力度来说是最大的，这种降价力度呢是和历史成交价进行对比，而不是说和挂牌价！

9、豪宅成交量为什么降低了？

那市场上有降价力度这么大的房子！豪宅为什么成交突然变少了，客户又去哪了呢？

第一要从还没有开盘的新房起，目前豪宅楼盘还未开盘的有很多项目，徐汇滨江置地启元和云锦东方三期，还有陆家嘴滨江凯旋门三期，以及融创外滩壹号院和绿城黄浦湾，因为一二手倒挂的原因都知道买到就是赚到，很多客户仍抱有一丝幻想去尝试打新，哪怕就是积分很低去陪跑也愿意，幻想开发商会不会取消积分，新房会不会集中开盘对于分数的要求降低之类的。

第二是有一部分买家抱着再往下跌捡漏的心态在等，都抱着买涨不买跌的心态，对未来市场的信心不足，觉得豪宅已经到一定高度了，自己买了会高位接盘做接盘侠。

第三是购买上海豪宅的买家，基本上都是全国长三角的企业老板，从我客户里边长三角企业老板了解下来，大部分企业都在连续亏损状态，所以购买力会有部分下降。

10、那现在适不适合购买豪宅呢

作为一个从业8年的豪宅经纪来讲，建议是如果你正好需要，目前市面上的房源也比较充足，可以进行挑选，不乏以上提及到急售的房子，选到好的房子谈到理想的价格就可以选择出手。当市场上行期的时候并没有那么多的挑选，而且价格几乎都不谈，有的时候机会都是跌出来的，追涨杀跌适当时候出手绝对是一个明智的选择。只是什么时候才是底，这就非常难判断，所以买房才是一门技术活，需要掌握和知道的技能太多了！那么你觉得现在买豪宅是最佳的时机吗？