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4000万公共收益裁决案对物业公司的启示

发布时间： 2023-04-19   点击次数： 141次   来源：上海房地产律师    作者：宋安成律师团队

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引言

2023年2月8日，在全国物业业主圈中最大的新闻莫过于“业委会向物业追加4000万元”一案，从各大自媒体平台的评论看，一种声音是对该小区业委会坚持维权的褒奖，而更多的声音则从对某物业公司的批判进一步“狂飙”到整个物业行业。

从披露的案件经过看，由于整个过程中物业服务企业的不配合以及其它方面的障碍，业委会为业主争取如此之大的权益确属不易，值得学习。侵占业主利益如此之多，对物业公司的责怪与迁怒亦属正常。由于此案标的额较大，不仅在物业管理行业圈子倍受关注，同时也受到社会各界的关注。由于自身执业专业原因，受到不少朋友、客户的问询，本律师也对此案进行了分析探讨。为了让大家对此案有一个更好的理解，本律师尽最大努力还原一下这个案件始末，特别在此梳理此案的要点，并提出自己的一些想法，与关心此案的读者交流，仅希望大家对此案作出更为全面、客观的思考与判断。

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分析

首先，先从该小区的基本情况说起。中远两湾城坐落在苏州河畔，拥有约36万平方米的占地面积，仅停车位就有近7000个，超市、健身房甚至房屋中介等都在小区中有所开设。如此超大体量的一个小区所涉及的公共收益也非常可观，那么法院最终是如何计算出4000万元这个金额呢？

下面我们再来看看法院判决中这4000万元的具体构成：

第二百八十七条之规定，判决如下:

一、被告上海中远物业管理发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市普陀区中远两湾城小区第三届业主委员会返还2001年9月1日至2021年2月1日期间物业管理费按实结算部分的结余、返还擅自列支的不应由业主承担的成本与费用人民币1.500万元;

二、被告上海中远物业管理发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市普陀区中远两湾城小区第三届业主委员会返还2001年9月1日至2021年2月1日期间地下车库停车管理费按实结算部分的结余、返还擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币250万元;

三、被告上海中远物业管理发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市普陀区中远两湾城小区第三届业主委员会返还返还 2008 年起至2021年2月1日期间小区公共收益中业主分成部分的结余、返还擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币2,000万元;

四、被告上海中远物业管理发展有限公司应于本判决巨效之20日起十日内向原告上海市普陀区中远两湾城小区第三届业主委员会返还2001年9月1日至2021年2月1日期间地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余人民币250万元;

五、对原告上海市普陀区中远两湾城小区第三届业主委员会的其余诉请不予支持。

笔者从这一案件的裁决结果出发，谈谈这一案件对物业公司的启示。

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启示

一、关于物业费按实结算部分节余返还问题

该判决第一项就是返还按实结算的结余，这是为什么呢？在上海市一些物业管理项目上，部分签约比较早的项目中，有些费用是约定“按实结算”的（房管部门文件曾要求过，现在已经没有这一要求了，但是有些物业公司的合同并未及时调整过来，有些城市的公共能耗费用仍是要求按实结算的），主要是公共能耗费用和维修费用，从物业管理运营角度看，这部分往往会有结余，这就会存在需要返还给业委会的风险，这值得物业公司特别注意，如有结余，应当与业委会协商如何处理，也可以协商变更合同条款。根据本律师处理案件的经验，很多物业服务企业往往会忽视这一问题，一旦业委会如同本案业委会要求按实结算，物业服务企业则会陷入非常不利的诉讼地位。

二、关于公共收益的返还与成本分摊问题

该判决的第三项是公共收益的返还与管理成本问题。《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。这里的收入被称为“公益性收入”，是指利用小区的公共部分进行经营而产生的收益，如地面停车场的停车费、电梯广告费等。《上海市住宅物业管理规定》第五十一条规定，利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。如果物业公司不想将这部分收益返还给业主，需要举证自己所支出的合理成本已经超过了收益，否则就将面临返还的风险。但是对于物业公司来说，难点在于这方面的举证义务是难以完成的，从项目管理实操看，物业公司很难从证据上证明就停车管理、广告位管理所单独支出的成本，或者只能举出合理的少量成本，这种情况会将物业公司置于非常不利的诉讼地位。对于物业公司来说，最好的方式就是和业委会约定一个相对合理的成本比例，比如说公共收益的25%作为物业公司的合理成本，此类约定司法实践中也是会得到支持的，如果不能举证也未有约定的，法院一般也只能酌定20%左右的收益作为管理成本，甚至更少。

三、关于公共收益使用与列支问题

判决书中另一部分重点是关于返还不应由业主承担的支出部分。由于小区公共部位、公共设施设备需要维修，而有些小区交付时间久了，没成立业委会或成立了业委会也难以使用维修资金，物业公司有时会使用公共收益来进行小区的维修，从中列支成本。法律、行政法规对此并无禁止性的规定，但是有程序性的要求，即：要征求业主意见后方可使用。本律师遇到很多项目在这一方面做得并不规范，有的物业公司根本不征求业主意见就直接使用，有的物业公司征求意见的方式并不规范，比如仅仅张贴一个公告表示“对使用公共收益的维修方案，业主不表态就视为同意”，类似方式都是不可取的。上海市的规范性文件已经要求“收支两条线”，即公共收益要进入维修资金账户，如果需要维修，按照法定的流程征求业主意见后方可进行使用。除此之外，本案返还不应由业主承担的部分可能还包括本应由物业费支出部分，本文不作展开。

四、关于公共收益弥补经营亏损问题

该小区的物业管理收费标准为高层为1.5-1.85元/月/平方米，该标准在上海并不算高，因此可能导致物业公司用公共收益补亏的问题。就这一问题本文将作进一步展开。如果业委会代表全体业主与物业公司明确约定如果物业管理收费不足以承担物业管理成本的，由公益性收入弥补亏损的，物业公司根据双方约定将停车收益用于弥补物业公司亏损则是可取的；如果物业公司与业委会双方未就公益性收入是否弥补物业公司亏损作出约定，不管物业公司实行的是包干制收费还是酬金制收费，均不得使用停车收益来弥补物业公司的亏损。这里需要讨论的一个比较棘手的问题是，开发商与物业公司在前期物业服务合同中明确约定用小区停车费等公益性收入弥补物业公司亏损的情况。对于这一约定的效力，理论上存在争议：一种观点从意思自治原则出发，认为合同约定合法有效，物业公司可以用公益性收入弥补亏损；另外一种观点从责任免除要件角度出发，认为这一约定是未经业主同意，属于免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的格式条款，应当属于无效约定。笔者更倾向于第二种观点。

实际上，判断公益性收入是否能用于弥补物业公司的亏损，需要辨析的另一问题在于物业管理费与公益性收入在性质上的区别。物业管理费的本质是业主应当支付物业公司提供服务的费用，是基于物业管理服务合同的债权债务行为的体现形式，而公益性收入的本质是利用小区的公共部位所获得的收益，是业主拥有物权所衍生的收益。从法律层面讲，物业管理费不足物业服务企业支付管理成本的，应当通过调整物业管理费的形式解决，不能因调价程序上的复杂和困难而直接以公益性收入来弥补亏损，擅自处置业主有决定权的物权事宜。