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未重新办理产权登记，出资方并不能当然获得房屋面积增加部分的产权

发布时间： 2023-03-09   点击次数： 162次   来源：上安大厦   作者：宛耀飞

来源：上海房产拆迁律师张峥嵘

私有房屋未办产证，征收时房屋产权人如何认定？翻建时对房屋有贡献是否可以多分？让我们通过下面这个案例来解答以上问题。

案情简介

郑某与徐某婚后生育4名子女，即郑甲、郑乙、郑丙、郑丁。解放后，郑某与徐某带领4名子女来到上海生活，租住在系争房屋，几年后郑某等出资购买了系争房屋，之后系争房屋经过几次翻建，期间郑乙、郑丙、郑丁结婚后离开系争房屋。

1985年，系争房屋翻建时以郑某的名义申请，1988年5月，《城镇房屋分幢普查表》记载系争房屋所有人为郑某，1990年11月，系争房屋《土地使用证附图》登记使用户名为徐某。

郑某、徐某先后于1988、1997年去世，未留遗嘱。

2020年9月系争房屋被征收，郑甲代表该户与征收人签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，该户共计获得补偿人民币890余万元。

郑甲认为该房屋由自己出资购买、翻建，并不是父母的财产，征收补偿款与其他人无关，郑乙认可郑甲的观点。

郑丁认为系争房屋是父母的遗产，按照法定继承自己应当分得四分之一，222万余元，故诉至法院。

法院判决

一审法院认为，自然人的合法民事权益受法律保护。系争房屋为私房，系在郑某与徐某婚姻关系存续期间购买，根据《上海市杨浦区私人房屋翻建申请单》、《城镇房屋分幢普查表》、《土地使用证附图》等材料上关于系争房屋的权利登记情况，一审法院认定系争房屋属于郑某、徐某的夫妻共同财产。郑甲结婚生育子女与父母长期共同居住，系争房屋经过几次翻建，郑甲均作出了一定的贡献，系其对父母的资助。

私有住房的征收以产权平移为基本原则，房屋价值补偿款应归私房权利人所有，因郑某、徐某已死亡，生前未立遗嘱，系争房屋征收补偿利益中属于其二人的遗产部分由其继承人依法法定继承。

考虑到郑甲对系争房屋的贡献，对郑甲分配遗产时予以多分。邵丙表示对父母遗留的系争房屋的征收补偿利益享有继承权，自愿将其应继承的征收补偿利益赠与邵丁，郑乙也自愿表示放弃继承系争房屋征收补偿利益中属于父母遗产部分，系其二人的权利，一审法院予以确认。综上，一审法院结合系争房屋来源和翻建情况、实际居住使用情况、户籍在册人口、征收补偿利益的组成、被继承人生前照顾情况以及各方当事人的实际情况等因素，平衡当事人之间的利益，进行合理分配，酌情确定郑丁分得征收补偿款共计190余万元。

郑甲不服一审判决上诉，认为即使系争房屋中有父母的遗产份额也应当按照1985年翻建时勘察情况表所记载的使用面积为25平方米的标准计算，对应的房屋价值补偿款的1/4即50余万元。

二审法院认为，私有住房的权利归属，以不动产登记为准。根据本案在案证据，系争房屋于1985年翻建是以郑某名义申请，翻建后，1988年的《城镇房屋分幢普查表》仍登记系争房屋的所有人为郑某。即使该房屋由郑甲出资翻建，但基于翻建后系争房屋未重新办理过新的产权登记或变更登记，产权人之间也未就翻建及增加面积的产权归属有过约定，因此，出资方并不能当然获得房屋面积增加部分的产权，故系争房屋的全部征收补偿利益原则上应归属于系争房屋权利人所有。因系争房屋系郑某夫妇之遗产，郑某夫妇去世后，系争房屋为所有继承人之家庭共有财产。鉴于郑甲一家长期实际居住在系争房屋且对房屋贡献较大，在分割系争房屋征收补偿款利益时可适当多分。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故驳回上诉，维持原判。

律师分析

根据上面这个案例我们可以看出，法院认为私有房屋的产权仍然以登记为准，即使出资翻建了该房屋，没有重新办理过新的产权登记或变更登记，产权人之间也未就翻建及增加面积的产权归属有过约定的，出资方并不能当然获得房屋面积增加部分的产权。

从本案中也可以看出，对房屋翻建有贡献的一方，在征收补偿利益的分配时当然可以多分。

房屋征收中仍然存在着一些没有办理产权证的私有房屋，该类房屋的权属认定需要参考一系列的历史资料，比如土地证、土地证申请表、翻建申请表、城镇房屋分幢普查表等材料。其中土地证、土地证证申请表是法院确认房屋权属的重要依据。