当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海东富西贵，大势已成
发布时间： 2023-07-28 点击次数： 104次 来源：魔都财观 作者：环线广场售楼处郑经理收集
上海的发展，
浦西看不上浦东，
浦东未必就看得上浦西。
浦东浦西，就像鸳鸯锅，
几波人围坐在黄浦江边，
你吃你的麻辣红油，我吃我的番茄清汤。
老上海喜欢的是百年海派的气息，
新上海追求的是30年腾飞的气象。
有人说，
浦东是上海发展的上限，
浦西是上海发展的底蕴。
一句话很适合上海现状，“东富西贵”。
01
百年大计
上海东富西贵的发展格局，
并非一朝一夕形成的，
而是花费了几代人100多年的努力。
上海早在民国的时候，就被称作「魔都」。
真正意义上的现代城市规划也是出现在民国1927年。
当时，中华民国召集了大批国内精英，制定了宏伟的大上海计划。
第一次计划是以新江湾城的底子进行大发展，避开租界区，建立新市区。
1946年重新制定大上海计划，规划设想堪比1944年的大伦敦计划，后来三易其稿，封存在档案柜中。
给建国之后留下了上海发展的许多展望和畅想。
1980年代改革开放后，
为了应对人口极具膨胀和严重的城市病，
上海对城市发展和空间布局的做过大讨论。
得出的共识是，振兴上海必须跳出原有老市区的空间，另辟蹊径寻找突破。
争论的问题是，上海应该往何处发展？东南西北到底开发哪个空间？
当时提出了四种完全不同的设想方案，概括就是为「北上南下」「西扩东进」。
北上，主要是向北以江湾机场为中心，沿着长江向北开发宝山、吴淞，与70年代的宝钢连片发展。
南下，主要是向南闵行、金山发展，在杭州湾北岸建设带状城市。跳出上海老城，直接在70公里外的金山一代开发新城。
西扩，简单说是从中心城区向虹桥机场方向进行拓展，在旧城改造的，同时扩大建成区。
东进，简单说是开发陆家嘴，更加激进的是，开发东海的海岸线。沿着外高桥往下建设全新的滨海城市。
这四个方案中，实际上执行难度最大的是：西扩和东进。
西扩方案，当时被认为有摊大饼的嫌疑，同时旧区改造的成本要远远大于建设新区。
东进方案，被请来的世界银行专家反对，认为浦东是尽头，太平洋能有啥子发展。
当时的上海副市长杨堤回来回忆说：“当时我们的技术设备、水平、条件，搞这样的越江工程，困难比较大。所以，比较多的意见倾向于南北发展，重点是建设中心城区，逐渐向两翼发展。”
1986年，国务院对上海的总体规划方案批复意见指出：要重点发展金山卫和吴淞南北，强调有计划地建设浦东新区，加快建设黄浦江大桥和隧道。
简单总结来说：
基于条件限制。
90年代的上海规划，
西扩旧改成本太高，
东进技术难度很大，
优先发展南北比较现实。
后面，随着浦东大开发的拉开，上海发展按下加速键。
2001年上海提出了第一批副中心：徐家汇、五角场、花木、真如，后来增加到9大副中心。
2020年正式提出五大新城概念，致力于打造“独立的综合性节点城市”。
直到最新的2035规划，上海才正式明确了整体东西大轴线的发展逻辑：
以人民广场为核心，上海市东西拓展的最核心轴线——“延安路-世纪大道发展轴”。
02
东富西贵
东富在产业，西贵在商业。
1、东富在产业
浦东近30年的发展，
先是一路向东，
然后是一路向南。
从陆家嘴到张江。
这几年的中心开始一路向南。
一个是滨江线一路向南：
陆家嘴、世博、前滩、前滩南,金融中心一个接着一个。
一个是产业链一路向南。
从张江科学城到御桥到康桥到周康，尽头是临港。
哪里有产业规划，哪里就有高薪从业者，哪里的房价就有了未来。
上海的6大支柱产业，浦东一个区有5个。
《2022胡润全球富豪榜》中，上海财富超过100亿的有72名富豪。
百亿富豪数量最多的是浦东新区，有26位富豪的公司总部坐落于此。
浦东富在产业，此言不虚。
2、西贵在商业
浦西的繁华在于商圈林立，文化、商业浓厚。
浦西的产业比较分散，主要集中在虹桥商务区。
这几年的嘉定、青浦、松江发展也是肉眼可见。
浦西商业才是重头戏。
都说富贵富贵，
先富才能后贵。
浦西的老钱到处都是，有钱有闲，钱花出去了才能算贵。
浦西遍地都是商业中心，到处都是大型商圈。
◎上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）市级商业中心规划布局图（主城区范围内）
浦西主城区域，未来十几年到处都是商圈。
比如，
南京西路、南京东路，永远不缺少人流。
长宁的中山公园龙之梦、普陀的环球港，总是人头攒动。
徐家汇全面重装升级的港汇恒隆广场、东方商厦（徐家汇店）、美罗、六百来势汹汹。
大宁上海久光中心21年开业之后，也一直火爆异常。
未来的上海将形成“4+X+2”（4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系）的商业空间体系，
其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个，大半依然还是在浦西。
◎上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）地区级商业中心规划布局图
浦西贵在商业，名副其实。
上海东富西贵格局，已经完全确立。
3、浦东未来更贵
说完东富西贵的格局，
我们再来聊聊，
为什么浦东房价未来可能比浦西更贵？
首先，自然是浦东产业强大，未来无上限。
浦东产业导入，使得高薪群体增加，同时叠加学区，好房子一路上涨。
浦东的新富阶层，不在乎什么环线，什么地段。
只要上班方便，学校好，房子还行就会下手。
这些阶层是上海的未来。
其次，浦东的住宅供地，一直比较紧张。
浦东虽然大，但大部分的土地还是给到了产业发展。
浦东的居住供地，相对它的人口增量来讲，是真的少。
浦东有全市35%的新增落户人口，却只有8%的新房供应。
对应到浦西，65%的新增落户人口，足足92%的新房供应。
按这组数据折算，浦东买房的难度是浦西的6.2倍，真正的水深火热。
比如，浦东金色中环的规划中，未来几乎没有住宅供应，清一色的都是产业园。
所以，浦东买房是真的卷。
浦东的倒挂新房吸引了全市的高分投资客打新。
最后，浦东上班的人，很难选择浦西买房。
你在陆家嘴工作的话还可以买在浦西的外环，
但你若是在金桥、张江工作，最多也只能买在浦西的中环，
再远真的就没法通勤，太消耗人了。
所以，浦东不少刚需购房者，会选择类似于世博板块的老破小。
总之，
浦东的产业是上海未来的发动机，新上海人的收入高，人群会源源不断涌入。
但是住宅土地供应依然稀少，房源供应就少，新房还总是被全市的高分巨子截胡。
从这一点来看，浦东未来的房价能不高吗？
04
小结
我们都知道，拉动经济的三驾马车是：投资、消费、出口。
如果拿此来类比的话，
搞投资的是陆家嘴等金融中心，
搞消费的是浦西的各大商圈，
搞生产和出口，是浦东的各大产业基地。
你看，这样的结构完美拉动了上海的发展和繁荣。
总之，百年上海，发展到如今，才慢慢形成了东富西贵。
西边是豪门，东边是新富。
如果，你要买房，沿着东西主轴买，问题肯定不大。
东富西贵，你会选哪一个呢？
力宝广场