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为什么我们这么看重资本化率？

发布时间： 2023-04-10   点击次数： 511次   来源：上海公寓网   作者：环线广场官网小编整理

近年来，商业地产大宗交易规模一直保持着不错的势头，即使是受疫情影响的前两年，北京的大宗交易市场也保持着不错的成绩。随着房地产进入存量时代，商业不动产大宗交易的增多和资产证券化市场的逐步放开，市场上越来越关注于不动产的估值。

01、资本化率的影响因素

作为国际上针对商业物业常用的收益法估值，大家对其并不陌生。在各项大宗交易中，资本化率都是重要的参照依据。作为近似收益率的估值指标，资本化率=物业运营净收入（NOI）/不动产价值或价格。根据国际资产管理协会的定义，资本化率主要影响因素有以下几部分：安全收益率、风险收益率、投资费用率、非流动性收益率、回收收益率。安全收益率指银行、保险等低风险投资的收益率；风险收益率指承担风险预期带来的收益率，而投资费用率、非流动性收益率和回收收益率，主要用于弥补投资者投资付出的时间成本和费用成本。

由于资本化率更多的是受到投资风险大小的影响，所以很多人把组成进行了简化，只包含安全收益率+风险调整值。

不同物业间资本化率的差别就在于风险调整值。二、三线城市同样收入水平的商业物业估值往往都低于一线城市，就是在投资者眼中，二、三线城市的投资风险相对较高，因此资本化率也会大一些。

02、为什么要强调资本化率？

为什么现在我们提大宗交易，提资管，就会提到这个词？因为过去做资产管理的人，都只是把努力的方向集中在净营业收入的提升，很少有人去关心资本化率，甚至会想当然地认为它受利率影响，由市场决定，资管人无法左右。

提到资本化率，就要提到计算它的收益法。不动产估值常用的方法包括收益法、比较法和成本法。而在商业地产中，通常只用收益法估值。后两者中的比较法，是用于成交活跃的公开市场，比如住宅；而成本法，过去很多国内房地产开发商用的就是这种方法，由于要考虑进建安成本和土地价格，所以成本法估值计算的价格要高很多。

收益法看的是资产可以产生和可以持续产生租金的能力，而商业地产的盈利模式是“租金+资产增值”。过去，资产增值一直没有得到重视，而在国外，成熟市场有一整套完整的通过未来收益确定现在价值的机制，比如REITs。

事实上，资本化率对于资产价值的影响是非常明显的。从收益法估值公式我们知道，资本化率越高，资产价值越小，反之则越大。并且，由于除法的敏感性，一个很微小的变化可能就会造成巨大的资产价值差异。因此，要想实现资产价值最大化，只谈NOI而不看资本化率，那就是没有真正从运营管理的思维转向资产管理的思维。

如今，越来越多的人在谈资产管理。但首先需要理解资产管理是商业地产与金融结合物，风险调控要时刻。资产管理上承资本、下接运营。只有更好地理解和应用金融、财务、法务的知识，并融入到运营体系中，才能建立起成熟的资管体系。当然，前提是产品也要过硬，或者有较强的提升可塑性。