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华润69.9亿拿下南大丰翔路上盖地标，开启宝山TOD新时代

发布时间： 2023-10-24   点击次数： 163次   来源：楼典   作者：华润大厦网站小编整理

今日，宝山丰翔路TOD上盖综合体正式出让，华润置地无悬念以69.9亿底价获得该幅土地包，打造南大智慧城全新TOD综合体地标。

南大智慧城位于整个上海外环内的西北角，与桃浦创智城隔了一条沪嘉高速，两者构成了浦西外环内最大的一块整体城市开发区域，均是由临港集团操盘整体开发。

丰翔路站TOD位于南大智慧城最北侧，15号线与规划22号线在此交汇。整个开发共六幅地块，总计容开发体量超过60万平方米，此次华润率先拿下其中的四幅地块，包括一幅限高150米的办公商业地标地块以及三幅住宅地块。

从开发体量来看，丰翔路的办公体量大约在12万方内，商业体量（算上地下）会在13万方以上。

从商业角度来看，丰翔路TOD周边几乎没什么比较好的项目，除了宝山日月光、经纬汇之外，周边居民的商业选择非常少，樓典居住在此区域的朋友也经常吐槽区域的商业匮乏，所以这个超过13万平方米的商业能够成为区域绝对商业中心。

住宅接近30万方，首期17万方，按照7万联动价来算，有200亿左右的货值。7万的价格是上海外环内最低的区域之一，与桃浦有1万多的价格差，完全不愁卖。

而12万方的办公部分，楼典和很多行业内的讨论，的确是个超级老大难，但南大通过配比足够的住宅体量，来覆盖办公开发的前期的投入成本，算是一个比较现实的方式，而华润的办公产品打造能力较强，此前非常成功的开发了吴中路区域的上海万象城办公和七宝万象企业中心，两个项目的租金、售价、入驻企业质量都打破了区域的天花板，对于南大来说，也可以遵循这一模式。

桃浦和南大遇到的是同样的问题，规划起点很高，具有整体开发优势。奈何上海的规划虽然百花齐放，而招商资源进入了存量博弈的年代。

百花齐放叠加存量博弈，意味着强者愈强，钱不相信大饼。所以对于像是宝山这样"积贫积弱"的后来者，招商更是困难，需要用好每一个好料子。

很多粉丝会问楼典，宝山还有机会么。

楼典个人观点是，上限有限，但却有很大的进去空间。

宝山过去20年的城市开发，无论是办公、商业、产业还是住宅属于毫无亮点可言。

但与此同时，宝山的居住人口数量够大，少数几个大型商业项目宝山万达广场、宝杨宝龙宝龙广场、宝山龙湖天街都算是火爆，可以说有巨大的提升空间。

宝山目前找到的突破口是TOD开发，除了今日成交的丰翔路，潘广路、南大路、宝山站、通南路、呼兰路的TOD项目都在进行积极招商，规模都十分庞大。

宝山比较合理得配置了TOD的住宅体量，来平衡商办的开发成本，所以许多优质开发商也很有兴趣。楼典整理了宝山的招商新闻，南大聊得比较深的是华润、金茂、大悦城；新顾城的20万方商业在聊印力的印象城MEGA；而规模最大的宝山站上盖在聊中铁置业。

从意向开发商的选择来看，宝山还是很明确自己要的是什么开发主体，以及什么样的项目，与地块非常匹配。

最后说到丰翔路这块地，华润的确是最适合的人选，一是华润是内资开发商里面办公与商业做得最好的，具有比较大的平台资源，丰翔路的十万方商业交给华润很稳妥，而超高运营难度的办公需要华润这样的品牌去拉抬下。二是华润是央企，也愿意与协助区域一起共同成长，通过住宅可以比较合理的平衡前期的资本投入。

通过一个一个TOD项目脚踏实地地去落地，化整为零，继而改变宝山的面貌和人们的固有印象。

这一波TOD项目完成开发后，宝山的整体配套与产业能级能够在上一个台阶，由华润开启的宝山TOD时代，未来可期。