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发布时间： 2023-08-23 点击次数： 110次 来源：楼典 作者：上海龙之梦大厦官网小编整理
世界商业地产寒冬之下，一直默默等待市场回暖的地产基金的确是熬不住了，已经有外资地产基金陆续开始斩仓上海商办市场。
楼典综合市场新闻了解到，某外资地产基金2017年以约42,000元/平方米单价收购的普陀区某写字楼，目前出售的价格不到30,000元/平方米；某外资地产基金2015年以约47,000元/平方米单价收购的长宁区某写字楼，目前出售的报价单价仅约40,000元/平方米，除此之外，还有大量地产基金持有的商办项目愿意亏本出售。
地产基金一直是上海地产大宗交易市场的主要玩家，其中办公楼凭借比较稳定的出租表现一直是上海大宗交易的主力成交业态。
在2014年至2019年的6年火爆市场里，上海大宗成交金额约4448亿，其中专业地产基金收购的办公、商业、研发办公业态占成交金额达55%，总成交面积接近605万平方米。
根据楼典统计，地产基金这六年完成的2427多亿、共147个交易中，未完成退出的项目高达120个，完成退出的资产交易对价总和占比仅有11%，其中95%的外资地产基金尚未完成退出。一般来说，地产基金对于一个项目的投资期限在3-5年时间，同时可以有1-2年时间的延长投资期。时至今日已到2023年，在市场高峰时期收购的大量项目陆陆续续到达了投资期限，同时因为项目估值下跌，银行贷款的再融资也出现困难，延无可延，只能斩仓出售。
世界商办市场经历着寒冬，2021年底，美国开启最快速的一波加息周期，美国30年期的住宅房贷利率从2021年9月的不到3%，目前已经超过7%；同时，疫情完全改变了许多国家居民的消费、办公模式，网购及在家办公让商办需求大量下滑，极大影响了全球的商办市场的估值。
对于上海的外资地产基金来说，许多商办项目的美元贷款利率大幅提升，每月的利息金额已经超过了租金收入，加速其斩仓进程。
相比上海的商办市场，美国的商办市场的需求受到的影响更为巨大。根据Trepp的数据，在洛杉矶，64.1%的办公楼贷款处在相对高的违约风险中。今年2月，美国太平洋投资管理公司（PIMCO）旗下的哥伦比亚不动产信托公司违约，贷款抵押物为位于纽约、旧金山和波士顿等城市的7项不动产资产，涉及金额高达17.2亿美元。同月，博枫的洛杉矶两处不动产浮动利率贷款违约，涉及金额超过7.5亿美元；同时博枫华盛顿的十二栋办公楼贷款在今年也发生了违约，这12栋办公楼去年平均入住率只有52%，远低于2018年这批贷款承销时的79%。
在新加坡上市的Manulife US REIT，持有的均是美国商办物业，因为物业估值下降，负债率升高，触发了银行贷款的交叉违约，REITs价格大幅下跌。
相比于洛杉矶或是纽约市场，疫情对于上海办公、消费习惯的影响其实远没有那么巨大，东亚大部分企业的老板也基本不愿意员工在家上班。从五大行的报告来看，上海表面上写字楼租金下滑的幅度有限，上海的办公市场的新需求依然存在。上海碰到的主要问题还是供应的过剩，根据楼典不完全统计，2024年至2028年的5年内，仅上海外环内就会有1645万平方米办公楼进入市场，若计入研发办公、产业园区及大虹桥、金色中环、五大新城潜在的庞大开发体量，泛办公空间供应量将超过3,000万平方米，远远超过市场实际需求。
上海办公楼的供应过剩对于租金及出租率、免租期均有小影响，但三者与资本化率升高叠加，对上海的商办物业估值产生了很大的影响。
下图可以作为文章开头提到的办公斩仓案例的简要理想化模型，租金下跌10%、出租率下跌5%，免租期从2个月加到6个月（这个是上海办公市场较为普遍的现象），资本化率轻微上升0.5%，最终导致的资产价格打了67折，资产价格打六七折而对于地产基金的投资人而言，可以说是血本无归。
整体而言，上海目前打折抛售的写字楼项目均有各自的问题，有的是楼龄老化土地年限短，有的是位于非核心商务区，此类项目受到市场供应高峰的影响更大，部分地产基金可能也预期此类项目已经等不到市场的回暖点，所以选择斩仓出售。目前此类打折项目在市场上越来越多。
从目前打折出售的商办项目来看，上海办公市场市场依然具有吸引力，只要价格够低，不乏抄底者。同时，上海的地产基金许多玩家实力雄厚，它们中的大部分依然选择观望，等待市场春天的来临，但有些同行可能就等不到了。
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