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上海豪宅见顶 中高端改善起飞

发布时间： 2023-04-04   点击次数： 106次   来源：上海公寓网   作者：伸大厦官网小编

根据当前市场行情和成交数据分析下来：中产改善类房源，这类客群应迅速入场，毕竟部分豪宅已经涨太多阶段性到顶了。2022年7月份截至今天4000-8000万的成交量只有6月的一半，而2000-4000之间的成交量比6月份多了一半不止，所以豪宅成交量放缓横盘稳价是理所应当的！

先看看疫情前2022年3月份比较有代表性的翠湖天地的成交价格，再参考疫情后6月推荐过基本都卖掉了的房源价格，不说其它的挂牌价，真的是涨到让原来的打算买的客户高攀不起的地步了！

2022年6月中旬做的推荐房源基本都卖掉了

现在很多豪宅业主心态一个比一个好，挂牌价一个比一个高，但其实价格高于合理的市场价太多，基本上就处于有价无市的状态，很难成交。很多业主只是被市场上少量成交的高价房源带动，盲目自信了，看看7月推荐房源这价格你感觉短期能卖掉不？

因为二手房的交易量少，只要一两套高价成交，就能带动整个小区价格走高。价格越高的房产流动性就会越低豪宅因为受众少，本身流动性就较差，现在价格又涨了这么多，流动性在短期内进一步降低。

上海的豪宅两年来涨了多少？去年上海豪宅的成交均价是13.1万，今年粗略估计一下得上20万了，入门级豪宅的门槛总价也已经从2000万跳上了3000万。今年疫情后的六月，上海二手豪宅市场成交均价环比上涨了15%。

图片部分热门项目涨到了六亲不认的地步：翠湖天地四期的价格攀上了32万，云锦东方、古北壹号也是翻倍的涨幅，短期内溢价的确太高透支了未来几年的预期。这类豪宅在接下来的一段时间，大概率处于高位横盘的状态，当然长期是没有问题的，毕竟是稀缺产品。

当下的豪宅客群，最好还是避开热门ip项目，多在市场里走一走看一看，还是能找到价格合理的房源。相对豪宅来讲次新改善房的涨幅则没那么大，35%是次新房涨幅的一个中位数。

之前说过因为各个价位段的产品的涨幅差距，导致了上海楼市的阶层固化，向上置换越来越难。尤其是中产改善房与豪宅之间的鸿沟，在这一轮行情中被赫然拉开了。2000万以内总价的房子，想置换到3000万以上太难了，即便你年薪百万，不吃不喝也要10年。

大家知道上海的豪宅客群有两类，一类是来自全国各地的富人，企业家、上市公司高管、明星等等。一类就是上海本土的高净值客群置换，小换大，老换新……

现在因为豪宅涨幅太猛，中产改善房的涨幅没跟上，所以很多准备置换豪宅的置换客换不动了。他们无奈躺平不置换了，改善向豪宅的置换链条断裂，这是未来影响豪宅流动性的一个不利因素。他们会在比自己房子总价稍微高一点的价位段，腾挪一下要么提面积，要么换位置，要么追求一下产品力，要么改善一下学区，这又是中产改善房的一个小利好。

短期内本属于豪宅的置换客群多数会分流到了中产改善类住宅、水流不到豪宅，就会流向改善，洼地迟早被填平。综上所述原本豪宅置换客群的流入，以及本来就有的源源不断地的改善类需求。上海楼市接下来的行情，更多的机会和涨幅会在中产改善房源，趁现在抓住机会，不然你错过的不是青春，是今年甚至明年要白干了。

今年年初有个想买浦东星河湾，他的4000万预算就能买到自己想要的户型，但他最终判断疫情后市场会降价，结果喜欢的户型连续成交5套，房价也没有下调。他慌了，上海疫情后马上就订了房子：多花了500万。