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上海楼市，真的没必要过度悲观

发布时间： 2023-04-12   点击次数： 120次   来源：上海办公楼租赁网   作者：盛第大厦官网小编

最近，大家对于房地产看空的声音越来越多，负面情绪也高涨；

受到大量自媒体的影响，很多购房者现在都是处于一个观望的状态；

无论是新房、还是二手房，大家好像都变得比较谨慎。

其实要我说，对于上海楼市，没有必要过分的焦虑；

新房市场的投资客在减少，真正的低分自住客群或将迎来更多的机会；

只不过加杠杆还是要适度；

二手房市场，成交量可能还会持续下滑，11月开始，“核验价”有望迎来适度的宽松。

01.  积分未降，比例降了

截止目前，上海新房市场已经入市四批次新房；

平均入围积分在65分左右；

对比于2021年，六个批次61.23分平均积分来说。

今年暂时入围平均分是高于去年的。

不过，触发积分制的比例确实在下降的。

去年六个批次的新房，触发概率的平均水平基本在46%左右；

今年四个批次，目前的平均触发概率只有40%左右。

目前的第五批次还未认购结束，暂时只有6个触发积分制；

剩余七个还未认购的项目中，静安天悦、古北悦公馆、天樾园和、虹桥峯汇，大概率会越线。

满打满算，五批次差不多也就10盘会触发积分制，概率也差不多只有32%。

六批次却又是不一样的现象。

截止到昨天为止，已经有5个触发了积分制。

而且还有很多项目还未认购。

可以预测，六批次虽然量少，不过触发积分制的比例会大幅提升。

所以，能否触发积分制，其实在很大程度上要看项目所处的地理位置，以及有没有规划、配套等。

新房市场热度在大环境的驱使下，热度降低伴随着积分也将会比较友好；

不过远不至于到“凉”的地步；

有很多地铁旁、品质不错的项目，还是十分值得自住的。

比较肯定的是，纯投资的比例在越来越少，这从部分新房的弃号率就能看的出来。

02.  回归理性

6月之后，基本每一批次中的新房都有不少的弃号；

倒挂三万的前滩、宇宙中心的大虹桥……

剩下的都是小户型产品。

这说明了啥？上海压根就不缺购买力。

只是，现在的购房者群体都回归了居住的属性，如果未来小户型不好置换，大不了就自己住。

而且，现在新房的供应量实在是大；

就拿大虹桥来说，单单虹桥璀璨公馆一个项目，三个月的时间，上千套房源全部去化完；

干了一百个亿。

加上蟠龙府、中铁虹桥逸都等竞品项目分流；

龙信虹桥御澜这种大虹桥边缘的项目，启动中介也属实正常。

况且，今年已经拍出的109宗地块，已经有将近一半在路上了；

部分节奏快的项目已经入市，明年新房供应其实挺稳的，至少低分的机会越来越大。

03.  核验价有望稍微放宽

二手房市场依旧不景气。

豪宅市场在降价抛售，挂牌量在增加，不过挂牌价和成交量却在下滑；

有网友爆料的10月上海二手房成交量不到1.5万套，其中住宅只有8368套左右。

比起8/9月份，下跌了不止一点点。

不管真实数据如何，成交量只会继续下跌；

今年年底到明年一季度的二手房市场可能会迎来比较寒冷的冬天。

另外，笔者咨询了链家的小伙伴，11月的二手核验价会陆陆续续稍微放宽松；

不过，首房首贷的客户依旧不会低至35%的首付，还是维持在40/50%左右。

对于纯刚需自主的购房者来说，其实这也算是一个不错的消息了。

从大层面来说，核验价稍微放松也能刺激一下新房市场；

不过对于二手房的卖家来说，要么就继续高价挂牌，没有市场；

要么就降低心理预期，尽快出手，卖房打新。

04.  不要过度悲观

现阶段的市场，负面情绪总归能战胜正能量；

只要有一家起头，情绪就会蔓延开。

其实，在本质上，上海新房市场的没有想象的那么差。

六批次浦东两个项目，浦发仁恒有园、大华锦宸府两个项目总计预约人数达到了1800组+。

所以，你要说不行了吧，想在上海打新的，还是一抓一大把。

只是，未来的市场需要注意以下几点。

随着打新成本的提高，二手房市场的遇冷，一二手倒挂的红利只会越来越小；

市场在劝退投资客，低分自住客群将有更多选择的机会。

没有硬性、强制规定的情况之下，新房的品质不会很高，开发商的口碑，以及所打造的产品很重要。

尽量选择有明确规划、以及规划正在落地中的板块；

外环外的地块最好有地铁、学校等配套加持。

未来的市场，肯定是以自住为主，新房的品质也将成为产品溢价的重要因素。