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发布时间： 2023-10-13 点击次数： 84次 来源：世邦魏理仕 作者：时代金融中心官网小编整理
优质写字楼市场需求稳中有升，深莞惠三地物流租金继续上涨
2023年第三季度，深圳优质写字楼市场需求稳中有增，科技行业在三个季度后重回需求榜首，人工智能板块表现抢眼。优质零售物业市场供需维稳，低空置率继续，餐饮业态迭代升级持续活跃。优质物流仓储市场租金依然处于上升通道,需求动力源自于制造业和电商。优质产业园市场电子产品贸易及人工智能贡献主要需求，研发园区与厂房子市场租金表现稳定。投资市场当季表现平淡，工业物业成为市场成交主力。
CBRE世邦魏理仕深圳研究部负责人 郭丽萍
优质写字楼市场
新项目需求贡献显著，TMT历三季后重回需求榜首
新增供应：34.4万平方米
净吸纳量：15万难平方米
空置率：20.7%
平均租金：179.1元/月/平方米
第三季度录得三个项目入市，分别位于前海和龙岗坂田两个片区，为市场带来共34.4万平方米的新增供应，个别新项目预租表现良好。
市场需求环比稳中有升，共录得15.0万平方米新增吸纳，同比增长明显，涨幅约1.7倍，位于坂田片区的新项目以六成需求占比成为需求主力，令该片区成为本季的租赁热点区域。存量项目方面，多个老旧项目空置率出现了上升。主要在新增供应的影响下，全市空置率环比上升0.4个百分点至20.7%。
聚焦需求的行业来源，科技行业在三个季度后重回需求榜首，其中，5成以上来自软件系统研发，人工智能的需求扩张尤为明显，贡献了全市16%的需求。此外，来自电子、电器类、智能终端类的软件研发和云计算及应用板块的企业扩张也较为积极，各自贡献了9%的需求，而平台互联网方面也录得一宗超4,000平方米的大数据企业的租赁。金融业以22.5%的占比位居第二位，传统金融表现抢眼，过半需求来自于银行，基金、保险及证券类企业也有录得持续扩张。专业服务板块则维持了一定的需求热度，以11.8%的占比排名第三，细分板块延续之前的法律和咨询类。
搬迁需求继续主导市场，占比为65.2%，当中近6成为升级搬迁，多为来自于非核心区域搬至核心区域的甲级写字楼或同一区域内乙级或乙级以下写字楼搬迁至甲级写字楼的租赁案例。本地企业依然是深圳写字楼市场的需求主力，占比近6成；国内企业延续稳定扩张，需求占比环比持平，保持在36.3%，主要来自传统金融和专业服务类企业；而外资企业对扩张继续持审慎态度，成本敏感度高。
经济恢复趋缓下租户市场明显，扩张谨慎及成本敏感双行为并举，由此导致了市场呈现出以价换量及租赁条款更富有弹性的情形。一方面，业主调低价格以留存原有租户及吸引新租户；另一方面，租户与业主的博弈下，租赁条款弹性不断变大，具体措施包括但不限于提供装补、租金租期内不递增，新项目提供较长免租期等策略。在以价换量成为市场主流操作的影响下，全市平均租金降幅进一步扩大，环比下跌0.9%至每月每平方米179.1元。
吴洋
顾问及交易服务部 办公楼负责人
CBRE深圳
未来六个月,新增供应压力依然存在,预计将有近60万平方米的新增供应入市。片区方面主要集中在前海，或将令该片区去化压力增大。着眼需求端，可见的利好将带动需求的进一步回升，民营企业扶持、央行降息和办公楼购买政策的放松等多项政策利好及企业年底冲刺的带动下，预计整体市场的需求量将持续稳中向好。但综合来看，在经济增长低于预期及新增供应压力的双重作用下，市场平均租金波动预计将持续。
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