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落寞的老闵行，还会重现繁荣吗？

发布时间： 2024-01-24   点击次数： 38次   来源：魔都房房房   作者：企业天地官网小编整理

踩盘实录又来了！

从闵行南部开始，由南向北走，最后一站徐汇华泾。

关键词：浦江镇、老闵行、华泾。

提起闵行，一个认知是大而强，面积（372.58k㎡）超过了黄浦（20.52k㎡）+静安（37k㎡），经济强区、教育强区、规划落地程度也足够强；

另一个为人熟知的是因2010年世博会而有的大批安置房世博家园。世博家园位于闵行中部，规模很大，所以为闵行中部带来了人气。小编一直认为，人是一切的导向，有人聚集，板块就会越来越好。

但我们前几天去的地方，是更加“冷清”的地方。

虽然没有中部那么热闹，但也有万达广场，“三剑客”：新城千禧公园、建发浦上湾、旭辉江山都会作为人气支撑。

01 浦江镇第一站

去浦江主要为了看了两个项目：大华星曜&招商中旅·揽阅。

这两个项目的位置，比起闵行中部、三剑客都要差一些，离主要商业万达广场更远。但优势就是价格便宜，大华星曜过会均价和招商中旅·揽阅，联动价都是4.3万/㎡；

板块相距不远就是浦东航头、新场等地，价格大概在4.8万/㎡左右，5000元/㎡的价差还是比较能吸引一波浦东购房客的。

不过浦江镇价格便宜，小编觉得一部分原因是因为2035规划中浦江镇并未被纳入主城区。

看项目：

一、大华星曜，先说结论：比预想中的好太多，甚至不像大华的手笔。

售楼处当天人气比较足，工作日虽然算不上爆满，但也是零散着把位置占的差不多了。

项目二期共推出335套建面约99-135㎡3-4房，全精装，截至认购结束，项目共认购300+组客户，认购率92%左右，在当下的市场来看，已经算不差了。

但据小编实地踩盘可知，大华星曜已经算更近商业、更“热闹”的存在了。未来如果项目卖完了，其他宅地只怕会距离万达广场更远。

二、招商中旅·揽阅

招商中旅·揽阅是2023年三批次集中土拍出让的，房地联动价4.3万/平，北侧的“浦江三兄弟”，2021年入市时均价为4.04万/㎡，该地块的联动价在43000元/㎡，。

时隔两年，涨了2600元/㎡，涨幅约为6.44%，还是在合理范围内。

该地块较大华星曜与万达广场的距离就要更远一些。

在该地块和大华星曜周边有闵行实验学校，看起来很气派。

看完这两个地块，我们北上，去了召稼楼古镇——瑞安召稼楼项目。

浦江大型城市更新「瑞安召稼楼项目」主力产品预计为8层洋房&别墅。网传，项目可能会拿7.3万/平的均价，牢牢记住这个数字。

真正到了召稼楼古镇的时候，感觉有点类似蟠龙古镇，是整体翻新的大动作，目光所及，能拆的都拆了。

从路口指示牌可以看到，古镇早已停止运营，里面进出的车辆都是往来作业车了。

整个古镇基本都是下面这张图的样子，大拆的动作差不多了，地面还残余工作垃圾。但里面作业的挖掘机不多，并不是特别“热血”的状态。

古镇里也有保留的建筑，下图就是保留下的商业，看标识原来是个大酒店。小编推测，这个建筑保留完整且气派，未来可能是古镇的重要人文娱乐景点之一。

古镇大致内容就是图片里的样子，出了古镇后，沿路看旁边的底商发现基本也都“半死不活”。

说到底，还是人少了。召稼楼项目不知道能带来多少人？

网传，召稼楼项目要7.3万/平，但周边动迁房挂牌价才3.2-4.4万/平，这样还有性价比吗？

02 老闵行一把辛酸泪

下午就奔赴老闵行了，也就是闵行工业区。

据说当年闵行区的工厂，和金山石化一样，都属于优质的大型工厂，是上海人趋之若鹜的好单位。

提起这个小编作为东北人可能容易理解，“大型工厂在近现代的落寞”。在闵行开过的时候有种回家的感觉，空气中都弥漫着熟悉，适合生活的味道，在老闵行不需要刻意的说每天的生活足迹，因为只要一看就能看得清清楚楚。

并没有来得及感叹老闵行的历史，就去了板块内的颇具古罗马风情的滨江雅筑。项目1楼为商业，2-5楼为住宅，目前正在修建电梯，但也仅仅只是部分楼栋有电梯。

因为1楼是商业，所以我们在小区里已经入住的片区发现，实际还是比较乱的，整体有种不符合洋房格调的割裂感。

据销售介绍，目前在推的项目楼栋的1层将来不会完全做成商业，将会有部分改为公寓进行出租，仅保留部分咖啡厅类似的商业，所以前期底商乱的情况应该会有明显改变。

洋房得房率本就会高一些，而且顶楼露台可以瞰景，真实住进来之后的娱乐功能可能也会多一些。

我们是晴天下午2点左右在实体楼里看的样板间，我个人觉得采光一般。不过采光这东西比较个人，如果有感兴趣的朋友可以亲自去感受下10-14点的阳光。

下一站是2023年4批次出让的闵行华润地块，联动价5.8万/平，唯一的感受就是地块很大，房子很多。

最后，就是向着华泾出发，中途路过紫竹，这里跟老闵行的风格就完全不一样了，界面很新，开始“上海”了，一路开过去的感受就是吴泾镇真的不错，但到最后就能看见大烟囱了，有些煞风景······（忘记拍照了，经常路过闵行的朋友应该知道我说的是啥）

03 端好最后的身价牌

我们的最后一站就是华泾嘉俊庭，当天去感觉格调很高，除了用我的四眼拼命地看之外，什么都不让做。

听的最多的词就是徐汇区三个字。

上海放弃不了地段，即使是徐汇最南端。

除了有徐汇这样的自然血脉，确实也还有华之门加持，

徐汇区华之门地上总开发体量约81.28万㎡，超过新鸿基徐家汇中心ITC项目58万㎡的规划。

将打造为徐汇区南端最大的商业地标，150米高的摩天大楼；

轨交华泾西站上盖的大型综合体，筑造一个商业、办公、酒店、住宅等集一身的崭新综合地标；

整个华之门及周边未来将有4条轨交与三座站点；

华泾地标TOD。

这样看，未来可期！

关于嘉俊庭项目本身：

146㎡样板间：进门三步后有一个像玄关的东西？显得空间又大又小，进门过道大得很，其他功能区又小得很，不符合我对空间的需求。

99㎡不带软装的交付标准间：真实感受就是一般，较拥挤；

两个样板间都没什么眼前一亮的设计，普普通通，适合强“徐汇”顾客群。

以下是项目最新实景&样板间实景：

老闵行之行给我更多的感受是人文上的，

老闵行跟上海仿佛是两个城市。

对于看过的这几个项目，我觉得是大华星曜最让我觉得合适，但各花入各眼，买房凭自己心意。

小编只能说，根据土地端和新房加推情况可以判断出，新房在涨价，如果对买房是强需求的，可以多关注了。