当前位置：主页 > 新闻资讯 > 置业常识：在上海！怎么卖房才能不吃亏？
发布时间： 2023-03-10 点击次数： 223次 来源：333世纪大厦 作者：宛耀飞
古语有云:“买的没有卖的精”，这句话在商场菜场行得通，但在二手房市场却未必。很多人认为卖房简单，好操作，其实相对于买房来说，卖房的确简便，门槛低，陷阱少，而且上家本身就有心理优势，所以大家觉得操作起来没有难度，只要认定价钱合适就行啦。
很多人也是通过置换来不断改善自己的居住条件的，尤其是目前三价取低政策，还有上海的六边形战士产品不断地快速上涨，很多人为了追求更好的居住条件，不得不选择卖房之后才会去改善。
而事实上，在一线市场上，很多置换客户，目前都在售房环节中。只有等他们房子卖出去了，才可以正式进入买房环节。
房屋置换以房换房怎么操作
当然卖房也有很多技巧和窍门的，不注意积累学习，没有过来人指导，不仅房子挂很久卖不掉，而且还会被中介和下家主导流程，牵着鼻子走，即使卖掉了，价钱也不理想，或者房款迟迟无法到账，影响后续的买房进度。接下来我将从卖房准备、委托看房和签约交易等方面详细传授心得体会。
1、竞品比较
首先，卖房的第一条，就是要充分了解自己即将售出的产品。从两个方面进行切入：
第一是对要对小区在售的房源进行考察；同户型的挂牌价格都比较，不同户型挂牌单价的比较，其他在售房源的楼层情况和位置情况，其他在售房源的税费情况等等。
第二，在了解完自己的小区之后，继续对周边其他小区的同类型竞品进行比较，以自己的小区房源价格为锚定，再对比周边其他小区的相同产品，以此来判断自己的房源价格和产品定位。
2、挂牌委托
第一在挂牌环节，首先要做的是多挂。
有些卖家比较懒，只挂一两个楼下比较近的中介就不管了。
但是你的房子要卖出去，必须要有大量的人知道，就像一手的开发商也会花大量的资金去做广告。
你只挂一两家，而中介的心态是尽可能的不让其他人知道房源掌握在你自己手里，那么不管从谁那儿卖出，实际上都跟自己有关系。
在这种情况下，挂得越少对你越不利，所以要尽可能的多挂，让所有的中介都知道你这有一套好房子要卖出。
第二要靠谱。
你主要委托的中介，也就是主要联系的、放钥匙的或者主要带看的中介，最好是一个比较靠谱的中介公司或维护人。
这里面会涉及到对你房屋的管理和会不会跳单以及会不会存在其他中介带看的问题。
第三是报价要略高于你的心理价位，同时还不能太离谱，这就需要你对市场有所了解。
3、整理房屋
接下来就是要准备整理自己房屋的相关事宜了。我的建议是，如果你的房子是出租状态，里面还有租客的话，那么最好在售房之前清退租客，同时把家里乱七八糟的东西全部扔掉，粉刷墙面，做基本的大保洁，让你的产品看起来让人眼前一亮。
然后把钥匙交给中介。上海的中介很多，同时也很复杂，所以可以把钥匙交给几家主流的大中介，其他的小中介如果想要看房，可以去大中介那里借钥匙。
在选择交钥匙的时候，一定要找到一个靠谱的维护人，同时和他交代好，看房的时候，尽量陪同其他中介一起去看房，或者其他中介和客户到楼下的时候，他去送钥匙。这样可以有效避免别家中介的客户忘记关窗户，或者进屋子里面忘记穿鞋套，弄脏房屋的情况。
相比较来说，空关的房屋更方便中介带客户看房，提升了客户随时看房便利性的同时，还可以有效降低中介工作难度。同时，空关房屋搭配钥匙房，也是中介最乐意主推的房源，因为可以为中介和买家双方提供很好的便利性。
4、审核判断
大家可能会觉得很奇怪，买家还需要审核吗？
买家的审核重要性在于你要确定买家不是来坑你的，不是来忽悠你，或者从你这赚钱的。
所以首先就是要看买家有没有资质。
大家不要小看这一点，在现在限购越来越严格的情况下，有很多时候买家即使不具备资质，也要过来跟你谈。
这里有两种情况，一个是他自己都不知道，是无意的，还有一种就是有意的。
有意的一种仅仅只是想测试一下市场，看看这个市场真实的房东愿意出多少钱。
第二个种就是他想做一些违规的单子，他会说真的要买的是他的亲戚朋友，委托他先来看一看。
这种就不用跟他谈了，基本上都是专业人士，准备跳单赚钱的。
那么买家的资质要怎么审核呢？
至少你要先问问他有没有资格，能不能买。
这也包括了有没有首付，不要谈了半天之后告诉你首付款不够，60万要买你1000万的房子是不可能的。
第二个就是你会碰到代理人，他会明确告诉你买家不在，他只是代理，这种也就不要谈了。
第三个是要看一看买家的征信，这一点有难度，所以要需要专业的中介来帮你。
看买家的征信是要确定他未来能够放下来款，虽然买家的首付是交给你的，好像你不会有什么损失，但是会耽误时间。
所以你需要看看买家的征信报告有没有逾期，贷款有没有问题，甚至要问一问他的流水有多少，能不能贷到相应的额度。
这些工作没有人会替你去做，必须是卖房者自己要有意识，或者是你所碰到的中介非常专业，否则整个卖房过程就比较艰辛了。
5、议价谈判
在议价环节，我们首先要知道的是在你和买家议价之前，要先和中介谈好中介费用，否则在和买家签好合同之后，中介费用就很难谈下来了。
在议价这个环节，一共有以下6个方面值得我们注意：
1）避免电话沟通价格
在售卖环节，这也是最劳心劳力的环节。因为你可能会频繁地接到中介的电话，有些是真客户，有些是假客户，有些是日常跟进，有些是打压心理预期……这些都是非常让人头疼的一件事情，也是每一个在上海卖房的人都不得不经历的一个过程。
当然，其中最常见的一种场景，就是电话和您沟通房源的价格，不断地试探的底价。我的建议是，任何人给你打电话，你都不要告诉他你心理的预期和底价，你可以明确表态，客户看中房子之后再说。
2）你要了解好客户的情况。
这个客户急不急买？是可以全款，还是要贷很多的款？这对你的议价影响是非常大的。所以了解客户是非常重要的。
3）是在什么时间、在哪里谈。
这两点最好由卖家也就是你来决定，最佳的地方就是你自己家，这样你有主场的优势。
4）是价格，这是关键点之一。
但并不是所有的焦点都是价格，包括付费方式、付费节点，这些也是要非常注意的谈判点。
5）价格是可以让的，千万不要在心中想好了一个底价，就死活坚持。
如果买家非常优质，或者说这个时间节点楼市非常惨淡，该让还是要让。
6）就是会涉及到一些其他的谈判技巧。
这其实和我们其他的一些商务谈判是一样的，这些技巧就需要自学，我就不在一一介绍了。
6、收取定金
收定有一些基础知识，比如说定金的定应该是安定的定；比如说收定的上限是20%，超越20%的部分法律就不再保护了；比如说委托他人代收定金需要公证。
这些都是小白级别的知识了，大家都要知道一下。
定金往往会有一个定金协议，会就后续的一些问题，比如贷款、交割的时间节点等等，大家的签署一定要谨慎，但这个也需要自己去进一步的学习。
那么定金是不是越多越好呢？当然不是。
要知道收了定金不光是对买家有约束，对卖家也有约束，所以说收定要谨慎。
有很多特殊的单子，一旦收了定金就被套了，比如网上著名的5万块钱锁定几百万的房子。
所以说收定的时候要非常谨慎，也并非越多越好，要根据你对整个场面的把控程度，以及你认为这个市场的未来发展趋势来决定。
7、签定合同
这方面要谈的点非常多，大家可以去学习一下民法里面相关合同的条款或者合同法。
有几点要跟大家强调：
1）收款的形式和时间是大家要非常关注的，房款是分几次收，在什么时间节点，这个因素大家要非常关注，因为这个方面往往容易产生纠纷。
2）违约责任和金额，这个大家可能不太关注，因为会觉得一般不会违约，但其实往往会。
到底违约责任怎么区分，违约以后怎样来收违约金，包括你自己的违约金怎么支付，这些都是需要关注的。
可能大家觉得一天万分之几或者一个月约定千分之几不是很多，但要仔细去算到底多不多。
3）合同纠纷的解决方式，这点大家就更不注意了，这里面会涉及到你用什么方法来解决合同纠纷，是仲裁还是打官司？
如果是仲裁，如果仲裁结果你不接受，那官司也很难打了；如果打官司，那么异地购房的就可能会涉及到管辖权问题。
这些大家都需要查一查相关的案例和知识点。
8、收款
之前的定金已经收了，但后面还会有首付尾款，或者是以贷款形式出现。
这里要注意的是收首付之前千万不要去过户，除非在过户完以后，买家现场给你转首付。
你要确定买家的首付是到账的，是足额的，不要出现把户过完了，他的首付还没给你的情况。
还有一点就是在你见到银行发放的贷款审批合同之前最好也不要过户，因为很可能出现过完户以后，对方因为征信上的问题贷款放不下来。
当然也有一种情况，银行已经放了贷款合同，但是过完户以后，他可能要再做一笔贷款但放不了贷，这个也很麻烦。
所以你还要通过对于买家的判断，以及你的中介是否老练来尽量避免这种恶意情况的出现。
9、交房
第一点就是不要提前交房。
往往会有买家问能不能先住进去，能不能先装修。
如果要先装修，要先住进去，对方的款没有放下来怎么办？
还有一些交房细节方面也容易出现问题，尤其是“说好的”，要留下一些证明，最好的方法是拍照、留记录。
虽然这个一般对买家不利，但是我也见过买卖双方因为这件事情最后越闹越大的情况。
所以如果你确实想按照你承诺的给对方交房，那么最好把它拍下来或写下来，并且让对方签个字，这样子你们俩的交易就会少很多麻烦。
还有一个点是有很多人喜欢在牛市卖房。
虽说牛市卖房才是对的，但中间最大的问题是市场会剧烈波动，作为卖家而言，你会不会反悔？
牛市很容易出政策，如果突然间出政策导致买卖不了怎么办？
这些在你交房之前都要想清楚，万一房子交了但对方失去了资格，会引起很多不必要的麻烦。
主体而言，整个卖房的过程就像一场战斗，是非常复杂的，甚至超过了买房。
普通人对于这九个环节中的任何一个都不可掉以轻心，甚至要专门去学习一些相关的法律知识，这才是一个完美的卖房方案和流程。
当然如有想要了解卖房方面的更多详细问题的也可以私信齐观，都会一一答复讲解。
333世纪大厦