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多伦路二期等待21年终于盘活，但曾经的四川北路可能再也回不去了。

发布时间： 2023-08-12   点击次数： 915次   来源：多伦多公馆售楼部整理   作者：楼典

作为曾经上海最具历史文化底蕴的一条街道，与四川北路接壤的多伦路开发，从90年代初提出概念至今已经有近30年。

多伦路一期的多伦路文化名人街自1998年起陆续完成，甚至早于上海新天地。2002年，多伦路文化名人街启动了多伦路二期改造进行方案设计，并在同年引入利嘉(上海)股份有限公司作为开发主体，2005年，利嘉股份以6.5亿元市价，拍得上海市多伦路二期1号地块，随后因为资金问题一直未启动拆迁，多伦路二期的开发陷入停滞。

2015年，多伦路二期引入中建方程作为投资方，随后启动了拆迁。完成拆迁后，又遇到了一系列的股权纠纷，开发再次停滞。又经历了一系列的资产转让变更之后，中建东孚完成了整个项目的收购，随后又遇到了上海历史风貌保护的兴起，经历多轮的规划评审，多伦路二期在2023年8月完成了最终的控制性详细规划公示。

从提出多伦路二期的开发，至今历时已超过21年。多伦路二期北邻多伦路、东临四川北路，总开发体量约16.47万平方米，包含东、西两个地块，开发业态包含：

办公：11.86万平方米

商业：2.96万平方米

文化：1.65万平方米

西地块主要为最高100米办公楼建筑群，东地块主要为最高140米办公楼及独栋文化、商业以及历史保护建筑。整个项目距离3号线东宝兴路站约100米，算是准地铁上盖项目。

此前公布的概念方案来说，整体新建建筑的裙房部分采用了大量现代装饰主义的元素，而高层办公楼则采用了比较简约的几何造型设计。

多伦路修建于1912年，有一个叫窦乐安的英国传教士（他曾受到清朝光绪帝接见），在当时虹口公共租界地块上，象征性地花了些钱，买下了这片土地。窦乐安看中这里中、美、日三不管的宽松环境、便宜的地价和淞沪铁路近在咫尺的交通，填河造路，干起了招商引资的营生。

多伦路号称“现代文学重镇”，因为30年代中国一群左联作家，诸如鲁迅、茅盾、郭沫若、叶圣陶等文学巨匠以及丁玲、柔石等左联作家等人，曾在此频繁地进行文学交流。此外公啡咖啡馆、孔祥熙公馆、白崇禧公馆、汤恩伯公馆等遗址，使得多伦路彷佛成为海派建筑的“露天博物馆”。——摘自《上海地方志》

21年的时间太过漫长，同时，四川北路的逐渐衰落，也导致多伦路一期的多伦路文化名人街形单影只，逐渐萧瑟。

作为曾经上海三大商业街之一，四川北路在过去20年经历了新兴消费地点崛起导致的三大商业街的衰落、单个项目体量过小、办公人群流失、周边人口动迁流失、居住人口老龄化等所有对于商业的不利因素。经历了三年疫情后，四川北路也遭受了沉重打击。

楼典疫情后来到四川北路感受的不仅仅是沿街商铺的空置，沿线小体量的购物中心也几乎有大量的空置，而四川北路目前仍然在营业的沿街商业品质已经沦为四至五线城市的市区级别。

四川北路从最南侧的苏州河至虹口龙之梦，有大量的中小型商业项目，但却断断续续，除了最北端大体量的凯德龙之梦，没有形成集聚的商业氛围。

崇邦在2019年投资120亿打造了位于四川北路南段、周家嘴路路口的巨型综合体项目，目前二期工程已接近封顶，是四川北路时隔10余年后建设的第二个10万方级别的商业项目，一期的石库门街区今潮8弄已经建成开业。加上中段已经改造完毕的合新里与多伦路二期，四川北路在未来五年内，还是会有一些积极的变化。

但是，岁月不等人，错过了21年的多伦路二期无论是商业还是办公业态，未来会遇到更加竞争激烈的市场，近12万平方米的办公体量在这个相对孤立的位置，无论出租还是出售都会遇到压力。

同时，光靠1-2个项目的建设、小环境的提升仍然无法改变四川北路下滑的趋势，作为一个市级商业中心，未来的四川北路商业可能从一条线，退化为崇邦、凯德龙之梦两个大型地铁上盖商业、与多伦路二期-东宝兴路、宝华商业广场-甜爱路两个小型地铁上盖商业四个点，而那个曾经作为上海三大商业街景象的四川北路，可能再也回不去了。