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应变而变，中国写字楼市场的危与机

发布时间： 2022-05-13   点击次数： 436次   来源：高力国际    作者：高楼迷整理

5月12日，高力国际中国区办公楼服务董事总经理严区海先生受邀参加观点地产主办的《写字楼运营：思路与创新》线上论坛，并就“应变而变，中国写字楼市场的危与机”进行主题分享，结合“双碳目标”下的办公楼ESG发展策略为商务写字楼保值增值赋能。

在奥密克戎带来的疫情反复和各地快速推进的防疫措施面前，办公楼行业面临挑战。严区海首先介绍了当前中国主要城市甲级写字楼市场发展概况。

一、中国主要城市甲级写字楼市场

来源：高力国际研究部

市场存量方面，上海、北京甲级写字楼存量位居全国主要城市的前两位。

需求方面，深圳和北京以创历史纪录的新增需求量排名前两位。

需求增速方面，广州和北京领跑所有市场，增速都至少超过10倍。

1、新增需求大幅反弹，新增供应量稳定

在高力国际重点关注的11个主要的甲级写字楼市场中，2021年全市场新增入市项目接近368万平方米，大部分新增供应量集中在四个一线城市。全市场净吸纳量达到515万平方米，同比增长355%。其中，深圳市场的需求量领跑全国，北京、上海、广州紧随其后，需求量高度集中在一线城市。

2、互联网科技企业成为主要需求来源

2021年全国各重点城市主要租赁行业

以互联网科技为代表的数字经济企业已经成为主导中国写字楼市场走势最重要的力量。数字经济企业无处不在，近期虽面临互联网监管趋严的影响，但数字经济未来将迎来爆发式发展，数字经济企业在写字楼市场的供需两端将扮演更加重要的角色。

3、主要市场空置率下降，广州空置率最低

空置率大幅回落，部分城市租金现企稳回升之势。由于需求端的积极表现，大部分市场空置水平都出现了不同程度的回落。广州市场空置率10%，平均租金承压。北京空置率仅次于广州。

4、除北京外一线城市未来新增供应较大

2022年上海和深圳都将迎来天量新增供应，部分城市的空置率上行概率进一步加大，市场环境更有利于企业租户实现降本增效。

写字楼内卷时代，如何理解新发展理念？后疫情时代，该如何把握形势，灵活布局迎接市场需求变化和策略调整？

严区海先生介绍在“双碳”目标下，通过拥抱新技术、新模式提升项目潜在价值和长期价值，将成为新发展格局下写字楼市场的破局关键。

二、“双碳目标”下办公楼ESG发展策略

1、企业层面碳中和路线

企业可以通过自身碳盘查、碳资产管理、减碳策略执行、碳资产“瘦身”等四步来实现碳中和。

企业可以通过智能管理平台掌握自身生产经营活动各环节的碳排放状况，制定减碳策略及方法，搭建专职部门及管理机制进行全过程执行管理监督，在减少自身碳排放量的前提下，寻求相关的金融政策支持，通过参与可再生能源的评估使用、碳汇交易等，最终实现碳中和。

2、房地产项目如何降低碳排放

新建建筑

·绿色建筑标准为建筑设计和施工提

·供指南降低碳排放

·基于建筑全生命周期阶段在提升项目硬件条件前提下考虑前期规划定位和运营阶段的管理

新建建筑

·绿色建筑标准采用中国绿色建筑标准，LEED等

·项目整体绿色低碳规划，包括选址、能源使用、材料、场地规划设计等

·节能低碳技术措施使用，比如围护结构节能技术、高效的机电设备、建筑智能管理平台、可再生能源系统和储能技术使用等

·结合项目运营定位和招商租赁为建筑设计提供参考

·设施设备和物业管理提前介入助力运营期低碳运营

既有建筑

·强化物业运营管理过程中低碳策略

·申请绿色既有运营建筑标准

·实施建筑和设施设备更新和升级改造降低项目整体运营碳排放

·绿色建筑标准采用中国既有建筑改造标准，LEED既有建筑运营与维护标准等

·提升物业运营管理人员的低碳

管理能力

·根据项目实际运营建立能源管理策略

·强化运营阶段废弃物的回收与管理并减少水资源使用对设施设备定期监测和项目能源审计和调试，发掘节能低碳机会

·实施建筑节能改造和智能化管理提升

3、绿色健康写字楼租赁优势

据统计，获得LEED/WELL认证写字楼年去化速率较疫情爆发前一年增加2.3%，非LEED/WELL认证写字楼年去化速率较疫情爆发前一年降低1.0%。需求方面，租户在选址时，超9成企业偏好绿色建筑，近2成企业愿意为此承担一定的租金溢价，企业对员工的身心健康关注度与日俱增。

4、疫情下办公写字楼的健康安全运营

卫生与清洁

·无接触洗手支持；

·电梯、门、水龙头无接触使用

·优化清洁过程和清洁产品

应急准备

·建立突发事件应急机制

·提供健康返工重返物业计划

·提供应急资源和培训

·加强物业紧急应变能力

健康服务资源

·疫苗推广与宣传

·提供基础健保服务

·提供精神健康咨询服务

健康机电系统设备

·空调系统运行

·新风系统维护

·病菌与病毒控制

·保障用水健康

高力国际助力企业可持续发展和碳中和

企业战略层面

·企业可持续发展咨询 ESG/CSR报告、GRESB认证

·绿色金融 为绿色金融企业客户提供综合评估

·碳中和战略咨询 企业碳排放信息披露与可持续目标设定

资产管理层面

·碳盘查 碳资产管理咨询服务

·碳交易 ESG培训与指导

·可持续评估与认证 可持续资源应用与解决方案

项目可持续管理层面

·绿色与健康建筑认证

·建筑能源审计与诊断

·建筑调试与节能咨询

·设施设备更新和节能改造建筑智能化运营管理服务

高力国际能够为企业及其资产提供全面的可持续发展解决方案、ESG战略制定；同时能对资产和项目的碳排放管理以及绿色健康认证提供全面的咨询服务，助力企业实现碳中和。