当前位置：主页 > 新闻资讯 > 专家说二手房市场价格已到合理区间，这合理吗请问？
发布时间： 2024-02-17 点击次数： 44次 来源：魔都房房房 作者：越商大厦官网小编整理
前几天，某经济学家发表的言论在部分平台又被骂上了热搜，原文如下：
中国二手房市场的价格修正在2023年已经基本完成，中国住宅市场经历了一个短暂的泡沫化的价格修正而不是泡沫破灭，疫情导致租金下降，收入预期下降，但是一段时间房地产继续涨，所以资产价格脱离基本面，迫使资产价格去修正回到基本面。
以25城来看，2023年底二手房市场价格修正已经基本结束，或者我们说的保守一些，价格已经完全回到合理区间。
简单翻译一下：国内现在的房价下跌是因为以前太高了，需要调整，所以才降价，2023年基本已经降价完成了，也就是说，房价不会再继续下跌了。
而且，对于房价下跌这件事，这里用了一个很隐晦的词“修正”，新名词一个接一个上。
对于这个观点，大部分网友并不买账，甚至以股市来做对比，照这个说法“癌股也必是经历估值修正，而非股灾”。
那么，为什么这些所谓的专家发言能和我们的实际体感背离这么多，决定2024年房价涨跌的因素有多少，二手房价现在到底是不是回到了“合理区间”？
我们今天一起来聊聊。
01
首先，我们来看一下上海近些年的二手房价格和政策变化。
我们前几天其实也提到，上海楼市其实是从98年房改正式开始，但房改开始的时期恰逢亚洲金融危机和长江流域洪水，所以国内真正的上涨周期其实从2000年才开始。
2000年，上海第一代商品房陆续进入市场，那时候房价只有约3300元/㎡左右。
2001-2004年，上海经济开始进入快速发展阶段，房价一路从3000元/㎡涨到了6500元/㎡左右，也是在这个时期，楼梯、电梯板楼、塔楼各种类型房源同时出现，这个时期也建造了一批品质过硬、至今仍占成交主力的早期商品房。
2005-2006年，这两年，上海楼市成交不温不火，房价上下浮动，但幅度不大。
2007年：楼市再次回暖，一二手房成交量价齐涨，价格涨幅超过30%，上海房价达到了9800元/㎡左右。
2008年：金融危机出现，上海作为一线城市房价最先做出反应，房价下跌20%以上，回落至7500-8000元/㎡左右。
2009年：四万亿大放水，楼市从此开始暴涨，2010年成交均价达到约18000元/㎡。
2011年，上海均价达到约2万/㎡，开始进行限购。
2012-2014年：市区、郊区楼市平稳发展，几个新城开始有了一定热度；
2015-2016年：上海迎来史诗级大行情，房价翻倍上涨！2016年这一年上海房价达到38353元/㎡，3月，成交更是达到了历史高峰；于是出台“满二改满五”，11月，又出台“认房又认贷”新政，成为了楼市降温杀手锏。
2017-2018年：楼市横盘，二手房成交萎靡。
2019年，楼市再次迅速回暖，全年成交30万套，量价齐升，均价达到了5.4万/㎡。
2020-2021年，楼市热度略有降低，在2021年年初暴涨后，全国大大小小政策出台30多个，上海在8月份为了控制二手房价格，出台“三价就低”政策，为贷款成数增添“盲盒”模式，进一步增加购房的难度。
2022年至今，楼市持续降温至目前的状态，别说高峰期二手房月成交四万+的状态不在，去年下半年成交甚至一度跌破荣枯线。
在整个涨跌过程中，之前其实在各个阶段都有很多所谓的专业人士发表过各种言论：
暴跌87%，楼市泡沫，远比你想象的大；
中国楼市正进入泡沫破裂的早期阶段；
这轮房价下跌，将颠覆大家的认知······
事实上，房价涨跌，中间的影响因素太多，经济、政策、金融、甚至股市，不管目前这个阶段，从大方向来看，上海房价远未到顶。
02
上面数据也看得出来，二手房价在大多数时期都是市场化的产物，只有在偏离轨道的时候会有新政出台，控制价格或者降低/增加热度。
和二手房相比，新房就是完全不同的模式。
以前，开发商自行提交价格，上报审批，部分项目甚至到了开盘售罄都不会做任何公示，但价格一定是经过上面审批同意的。
现在，集中土拍之后，从地块开始，就设置联动价/指导价，不管最后土地归属哪家，价格基本固定，流程全部透明，上会仅是一道必经的程序而已。
新房价格不参与市场化，外部市场如何变化，新房的价格都不会受到影响。
所以，对上海来说，房价的“合理区间”其实只针对新房，二手房作为一个相对自由的市场，哪里来的合理区间呢？
03
我们再看一下当下上海的二手房市场，以刚需和顶豪两个端点为例。
首先看刚需。
以占二手房市场成交主力的300万-600万级为例。
2023年，上海二手房一共成交177393套，其中网签总价300万以下占比高达约60%，300-600万级也是主力，成交50590套，占比达到28.5%。
把这50590套房源按照环线进行划分，其中，主力成交是外郊环间，占比约32%；其次是中外环，有约26%；而整个中环内，竟然也有约37.5%；郊环外占比很低，其中有部分是别墅房源。
按照单价划分，在2019年300-600万级成交均价约4.99万/㎡，2022年是高点，均价升至约5.79万/㎡，2023年下降到5.57万/㎡左右！
我们再把去年链家网总价300-600万级成交房源按环线划分：
内环内成交均价约85727元/㎡；
内中环成交均价约66542元/㎡；
中外环成交均价约58576元/㎡；
外环外成交均价约45356元/㎡。
由于是没有做过任何优化的真实成交数据，因此这个价格和我们真实体感和身边的真实成交案例非常接近，对刚需来说，跟随整体市场进行涨跌，大多数购房者其实可以接受并且觉得合理。
再看3000万+的顶豪。
先看成交量：
在2016年，全市二手房合计成交超37万套，3000万以上顶豪却只成交了295套；
在2020年，全市二手房合计成交超29万套，3000万以上顶豪却成交了427套；
在2023年，全市二手房合计成交约17.7万套，3000万以上顶豪却足足成交了581套！
再看价格。
在整体走势上，在2019年，3000万以上顶豪的成交均价不过9万/㎡左右，2022年均价飙升至16万，2023年下降到15万/㎡左右！
按照环线划分。
内环内的顶豪，成交均价高达约18.7万/㎡；
内中环的顶豪，成交均价高达约15.9万/㎡；
中外环的顶豪，成交均价直线下滑，只要约10.2万/㎡；
而到了外环外，成交均价只有约8.1万/㎡；
也就是说，对应各个阶段成交，即便是在房价最高峰时期，顶豪市场依旧在成交，并且成交量没有明显下滑，这个价格依旧在被很多买家接受，价格合理性也始终受认同。
最后，一点个人观点。
上海二手楼市，不管是刚需、刚改、改善、豪宅，不管是两年前的上涨还是目前这个阶段的下跌，一直都在合理区间内。
让我们决定买不买的，无非就是高点低点问题。
新政的利好频出，但真正的买房的，再观望观望不是坏事，上海的二手房短期内涨上去的可能性没有那么大。
以上正文仅代表本人观点。
越商大厦