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实事求是，现在的新房也没这么好卖！

发布时间： 2023-04-14   点击次数： 506次   来源：上海楼市揭幕    作者：莱克大厦

自媒体讲求的是流量为王，每个热点都会去抓，也都会去实时跟进，比如现在网络疯传的上海“连夜”排队购房现象，入围积分屡创新高的现象等等。

客观地说，这些现象都正在发生或正在上演，热盘也是真的热，但因为各路媒体过多的集中曝光，会显得当下上海整体新房市场处于一种“一房难求”的局面。

殊不知，在热销的背后，还有那些落寂，大量卖不掉的房子，而那些落寞的房子，也同样组成了上海另一种行情。

我们在关注热点盘的同时，也要适当关注下这些常年卖不掉的房子，这样才能完全熟悉和了解整个上海楼市行情！

01  静安中兴路壹号

中兴路壹号是内环最有争议的房子，因为该盘明明有倒挂，却大概率不会触发积分，这在内环新房中，是个另类。该盘第三批次已过会，即将取证认筹！

该项目是闽系房企融信在2016年以当时创天价的约110.1亿元竞得，溢价率139%，成交楼板价达100315元/平方米，可售部分实际楼板价更是高达145896元/平方米，刷新了全国楼板价纪录！

但高杠杆的民营房企确实自己吃不下来，只好在同年引入万科，股权合作开发，而且，要想项目赚钱，当时就估计项目至少要卖18万以上，可当时旁边的楼盘还未卖过10万……

中兴路一号在2020年5月首次开盘，去化并不理想，甚至在认筹时即受冷遇。据当时报道，在项目开盘前两日，项目销售人员仍在电话邀约意向购房者参与认筹……

2021年6月加推二期时，才缓过口气，首日去化95%……

所以即便现在卖最后一期13.75万/平，也是亏损的项目。

那么为何这么优质的地段+开发商亏损还会出现“滞销”的现象，我们总结：

1、价格问题：以约13.75万/平就是西藏北路新房最高价，没有任何争议。如果内环就这一个项目，当然没什么，但内环比它位置好，又比它价格低的还有其他盘，购房者没必要花更高价钱来买该盘。

2、产品问题：虽然该盘请来了罗杰斯这样的大师来打造，从外观以及硬件上看没毛病，但内部格局就差强人意了，但随便拿出任何一个户型来看，都不是我们老百姓能够接受的，属于非主流产品，接受度不高。这个户型更适合海龟、留学生以及能接受新鲜事物的购房者来购买，那么现在的市场上，这些客户的比例能有多少呢？

所以即便该盘周围有17万/平的二手售价，该盘也依旧不会像其他新房这样，能够触发积分，热销或大卖！

中兴路壹号西地块三期产品已过会，本次也是该盘收官之作，面积段大致为75-100平1-2房，就2栋可售房源，193套房源一次性推出！

该盘上期产品均价约12.98万/㎡！

中兴路壹号是2016年地王项目，名义楼面价10万元/平，可售面积楼面价14.3万元/平，是当年的全国单价地王。

算上建安以及推广等成本，该项目的成本预计17万/平，而该盘此前推盘均价约13万/平，如今它的三期产品就要来了，买到还是十分划算的。

项目地处静安内环内核心地段，地铁2站到人民广场，至地铁 3、4 号线宝山路站直线距离约 600 米，至 8 号线中兴路站直线距离约 700 米，南北、内环高架快速通行。

同时，万科浦西核心“中兴城计划”，八大地块集中开发，打造静安新地标。

02  浦东曹路佩玛山丘

这个盘非常魔幻，二期开盘均价6万/平，而2年前一期开盘（一期改建，属于二手房）均价高达8.5-9万！

佩玛山丘一期已于2020年开盘，只是当时的一期是作为二手房来销售的，当时购房者买房后，直接去交易中心过户，走二手房买卖流程。

为何会该盘会以这种形式来销售，当时项目人员的解释是“这幅土地原来是上海立信会计金融学院的宿舍楼，老板通过某种关系把这块地和这块地上的宿舍楼买了下来，然后再进行后期改造，就成为了现在的商品房项目。”

此前，莱克大厦官网小编团队还去实地调研过，连项目的沙盘图都还留存着：

此次推出的二期，事实上就是上面沙盘里透明建筑体，为何这一次项目又能以新房的形式来售卖，原因是这两幢楼并不是宿舍楼改建，是真正的新建楼栋，所以这两幢楼才能以新房形式来售卖！是实实在在的新建商品房！

那么既然是新建商品房，就要接受当下新房限价的限制，所以该盘二期价格要比一期便宜不少！

如今，项目已开盘2个多月，在开盘的时候，推出128套房源，只收到28组客户，最终开盘当日仅去化掉23套房子，面对浦东买房如此“卷”的情况下，该盘交了个令人非常差异成绩。

再查询它的网签交易记录，只能用“惨不忍睹”还形容了！

项目加推北侧2栋8层电梯法式低密洋房，共计128套房源，建面约94-167㎡2-4房，预计毛坯交付，价格约6万/㎡。

佩玛山丘位于浦东新区曹路镇民雪路108弄上海立信金融会计学院区域，整个小区由19栋6-8层的电梯洋房组成，小区容积率仅1.72，绿化率达到35%，是集商业、餐饮、文化娱乐、出租公寓、住宅于一体的综合型项目。

二期产品位于小区的东北侧，是2栋8F电梯洋房。

项目内配置高端双会所，大型健身房和五星级恒温游泳池，另配有美学会所（共享厨房，共享会议室，共享办公，书吧等），足不出户就能享受到办公和精致的生活服务。

项目与9号线顾唐路站直线距离约850米，步行可达，1站到金海路可换乘12号线。

自驾方面，项目向北距外环高速入口2.5公里，向东有上海绕城高速。

03  宝山罗泾远洋红星宝山天铂

远洋红星宝山天铂地处宝山罗泾，再远一点基本就到江苏太仓了，从人民广场出发，到项目要接近一个小时的时间，所以这个盘的硬伤就是地段太差了！

当然，这个远还是相对的，至于交通方面，那就真的实在太不方便了，项目周边完全没有轨交，甚至远期都没有轨交规划，距离7号线起止站美兰湖直线都要5公里，如果刚需住在这里，每天进出市区上班，真的是“跋山涉水”。

而能有点欣慰的，就是一个传说中的“T1罗罗线”。这个线路是该板块很久以前就存在的一个“大规划”，之前所有在售的新房项目，每个盘都重点描述过，但过了这些年，还没实现。

而事实上，政府回复如下所示，压根就没通过这个规划……

此外，项目附近，还有一个号称要打造“第二个碧云国际社区”的北郊未来产业园，具体打造的结果如何，想必大家都知道！

距离市区太远，交通不方便，周边又无配套，二手房市场价格自然也起不来。

所以这里的房价完全谈不上倒挂，当然该盘还有一大优势，就是旁边有一所九年一贯制学校，同时项目的品质相对不错，比如层高能做到3.05米，自建商业等，但也仅此而已。

项目今年1月19日开盘，共计推出236套房源，最终只收到了29组认筹人数，认筹比只有12%。

再查询项目网签数据，这一批次开盘，也只去化了几十套而已。

项目目前在售约71-89平刚需产品，均价37687元/平，正在续销中。

04  嘉定安亭大华梧桐樾

安亭核心地段基本已开发殆尽，现在的新房，地段都不甚理想，比如正在续销和即将取证的大华梧桐樾。

但是该盘所在位置是位于博园路靠近高尔夫球场，距离11号线上海汽车站直线还有约2.2公里，都已经买到郊区了，交通还这么不方便。

而且该盘距离安亭核心配套也非常远，一句话，买这里，没有个车，真的非常不方便。

当然，该盘紧邻两个超级大的公园，但公园再大、空气再好，也抵不过周边交通不便的尴尬。

该盘今年1月开盘，仅推出241套房源，最终只收到了120组大筹客户，认购率50%，对于一个郊区强镇来说，成绩也实属一般。

如今，项目售卖多月，网签数据依旧还有44套房源没有卖掉。

而二期接踵而至，第三批次也已过会，推出91-144平高层和叠加，均价40700元/平，从以往成绩来看，这样的价格与地段确实不太匹配，那么难卖也就注定了！

05  奉贤柘林中铁世纪尚城

该盘是去年第八批次过会的项目，刚刚取证认筹，推出73-134平高层和叠加产品，整盘均价32944元/平。

柘林基本是奉贤最差的区域了，比海湾、奉城、青村还要一般。

都知道，柘林是奉贤化工区，与金山漕泾化工相连，如果柘林不是奉贤，其实这里和金山是画等号的。

或也因为柘林知道化工区不好，因此在柘林北部，也就是新寺镇规划了一片柘林新镇，甚至镇政府都搬迁到了这里，那么也就是说，原柘林老镇已处于放弃开发的状态。

但新镇避免不了荒凉，周边除了一个绿地铂晶舍新房（也是卖了4-5年到现在还有尾房）和如意家园动迁房外，几乎看不到任何配套，买在这里日常生活都会非常困难。

而且柘林也是奉贤放弃的区域，它既不在奉贤新城，也不在自贸区临港新片区范围内，根本无法享受政策所带来的红利。

凭借着要啥没啥的柘林，外加一个化工区，中铁世纪尚城或也将步入它的前辈绿地铂晶舍的后尘，开盘或许不会卖得特别理想，甚至有可能不公开摇号开盘！

06  奉贤海湾奉发云邸

奉贤海湾，曾经这里的规划堪比临港，甚至要超越临港，但因为“梦想”破灭，使得这里的房价“万年不涨”，如今奉贤南桥上到5万+，而海湾新房2.7万却无人问津，甚至这里的二手房，连2万的单价都不好卖，实在令人唏嘘！

这里的新房奉发云邸调高了佣金，达到3.4%，卖一套高层住宅佣金8万，一套别墅更是达到15万的佣金，中介朋友们，卖一套脱贫，两套发家，三套白富美娶回家！

为何海湾的房子这么难卖，因为这里是上海最大的“烂尾规划”！

当年海湾号称要打造世界第九大湾区，直接定位世界级。

第九大湾区，将来要向香港浅水湾、纽约长岛一样，成为上海最顶级的居住区之一。

为了完成这个宏伟目标，当初给的资源是现在临港新片区不可想象的。

首先通过海湾大学城，给了原始人口。

当时迁入了上海师范大学、华东理工大学两所重点大学以及上海应用技术学院、上海旅游专科学院。

又从外地花重金运来沙子打造了4A级景区碧海金沙。

后来的故事大家都知道，房子卖完后规划就没下文了。

住宅好卖，写字楼可不好招商。作为睡城交通不方便又太远，人气不足下大量项目烂尾，以至于成为探险爱好者乐园。

如今这里的新房奉发云邸去年开盘销售，户型面积约99-251平方米，均价27639元/㎡。

差不多半年时间，仅网签了7套房子，这个成绩，大家自行补脑！

项目所在地块为上海奉贤海湾13-02星火地块，东至海农公路，南至世贸海馨小区，西至中心路，北至新沪杭公路。

即位于世茂爱马尚郡北侧。

07  松江小昆山中海岳麓山

松江除了不开发的淞浜、石湖荡等区域外，小昆山区域可以说是真的偏，如果说连车墩都划入了了松江新城，而小昆山还是偏于一隅，不属于松江新城区域，那么它也就错失政策红利。

与此同时，板块内又没有地铁，从这里到往9号线，公交接驳也需要半个小时以上，再乘9号线进入市区，非常不便。

而且更重要的是，小昆山的房价也不便宜，均价约4万/平的价格在又没有地铁，配套也一般的区域，没有任何优势，购房者为何要浪费一张珍贵的房票来买一处毫无性价比的房子。

该盘2018年开盘至今，竟然还有房源没有卖完，过去了5年时间，来看具体网签数据：

中海阅麓山依旧在续销中，这个项目可是卖了多年还没卖掉的房子，可想而知售卖难度有多大。

目前项目在售70-86㎡小户型产品，均价36736元/㎡，联排别墅主力户型90-106㎡，均价52055元/㎡。

可以说，该盘是十足的滞销盘。

08  嘉定朱行春申阳光

没想到嘉定还有很差劲的项目吧，春申阳光位于嘉定朱行，算是大徐行板块，对于现在来说徐行有着嘉闵线的加持，也是个嘉定比较火的板块。

但该盘却不在徐行中心，过一条马陆就到江苏太仓了，实在太远，没有任何地段优势，配套也全靠太仓，注定是一个落寞的项目。

该盘2021年初开盘，均价2.9万，最小面积只有55平，总价160多万就能上车，但价格过分便宜反而缺点暴露明显，没有吃到交通、配套等利好，可以说买到这里，完全没有一点期待值。

莱克大厦官网小编查了一下该盘网签数据，都已经卖了2年多时间了，竟然才卖出去35套房子，这卖得是有多差啊。

09  光明星城

临港泥城其实发展的相对较早，板块配套设施相对比较成熟，万达广场也已进驻，其实这里不缺商业。

但是，泥城最大的硬伤是交通不便，再说得直白点，地段不占优势。这里暂时还没有轨交，出行十分受限，对于刚需客户来说，有些难以接受。

同时泥城也不是自贸区先行启动区，政策还不太会在此倾斜，所以它并不是临港当前重点发展的区域，那么这里的项目，大概率是不被市场接受的，甚至比较难卖！

事实上，光明星城已开过2期产品，每一次认购，都非常惨淡：

第一期：2022年10月，396套房源，大筹80组，认购率20%

第二期：2022年12月，468套房源，大筹17组，认购率4%

这个认购率已经说明了一切，再看当下网签情况，只网签了168套房源。

另外，该盘的一个更大硬伤是，体量实在太大了，仅这一个项目，商品房就供应将近7000套，这个体量和当下第三批次，整个上海新房供应都基本一致了，如此之大的供应，要让市场快速吸收，谈何容易。

更夸张的是，项目还有3000+套保障性住房，也就是说，临港这一个项目，供应体量就达到1万+套，这是何等夸张！