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发布时间： 2023-06-10 点击次数： 172次 来源： CBRE世邦魏理仕 作者： CBRE
改革开放及香港回归以来，企业出海已四十载有余，进港也近三十载。随着“加快建设世界一流企业”，“推进高水平对外开放”，“进一步扩大开放走出去”等战略深入实施，“出海与进港”也进入新一轮阶段，从企业业务规划到投资可行性分析，从市场深度调研到项目实施落地，CBRE一直伴随不同周期之下的多类型企业出海与进港，本次我们结合项目服务经验和专业化数据库，就中资企业出海进港之进港篇，提出观点洞察。
香港五次发展周期
香港过往从工业化到服务型经济，历经5次发展周期，其中工业化转型期、内地改革开放期和回归发展期是历史进程三大最重要节点，一步步构成了香港现有服务型经济，即消费主导下的三驾马车+金融贸易专业服务三大支柱产业“3+3”通道型经济发展模式。
关键期之一——工业化转型期
关税、国内外风险及本地基础设施等因素共同催生香港工业化转型期，期间香港以工业（纺织、金属等）为主导拉动GDP增长，同期香港也实现第一次工业化人均收入标准线的跨越。
关键期之二——内地改革开放期
内地改革开放标志着香港工业转型期结束，通道型经济模式雏形初现；早期通道型经济以贸易和金融为主导拉动GDP增长，期间香港人均GDP实现了近5倍跃升，正式进入发达经济体序列。
关键期之三——回归发展期
香港回归后历经6年结构调整期，而后依托内地经济强劲增长和特殊政策，通道型经济模式进一步强化；大批量货物周转、大规模企业融资、境外总部进驻等多重因素最终形成“贸易+金融+专业服务”经济体系。
企业业务深层规划
风险识别之下，融合集团战略（“听指令”）、明确业务规划（“盘家底”）、把握市场机会（“抓重心”）是中资企业进入香港首要前提，其中涵盖四大关键点：
市场深度调研及研究：即目标市场机会是否存在（Y/N）、细分机会在哪里
战略定位及模式设计：即市场机会锁定之下，企业战略体系和商业模式如何制定
业务规划及保障措施：即战略目标确认之下，企业业务如何实施
投资及项目落地实施：即业务和标的明确之下，项目如何推动落地
细分领域择机切入
结合企业战略与业务，出海与进港细分类型不胜枚举，结合CBRE业务线团队实操项目经验，以工业物流和零售商业为例，其关注点主要有六个：
城市环境分析
通过外部环境分析（如国际环境评估、内地/香港关联性分析等）和内部发展分析（如经济结构评判、政治经济研究等）去深度认知区域及城市核心（政治/经济/城市地位等）脉络。
市场可行性分析
研判当地市场是否具备业务发展可行性，以商业市场为例，涵盖：规模饱和度分析，项目&品牌饱和度分析，坪效—租售比关联性分析。
市场机会分析
通过空间格局、竞争者、市场集中度和核心驱动力等维度来研判细分市场机会点：
驱动力分析
资源方对接
企业业务规划
结合市场机会和业务体系，构建新区域商业模式：
业务商业模式
业务实施路径
业务风险规避
对标企业分析
战略定位
业务类型
盈利模式
组织管控
成功因素
投资机会研究
投资地图
（外商）投资流程分析
投资及项目运营模式建议
投资区域及产品建议（建模分析）
投资（财务）可行性分析
CBRE管理咨询平台代表项目
CBRE管理咨询平台业务板块
★ 国资二级公司/平台公司转型战略+业务规划+行动计划
★ 存量/增量资产优化管理
★ 公司成立可行性分析（如业务平台成立）
★ 公司业务进入性分析（如高阶市场研究、区域进入研判）
从国际一流企业打造到单一业务平台构建，企业出海进港阶段性使命不尽相同，针对企业业务打造定制化战略是基石。从‘一带一路’到‘高质量发展’，CBRE战略咨询团队过往十余载一直助力企业‘走出去’。咬定青山不放松，立根原在破岩中，我们坚信企业必能乘风破浪、行稳致远。
随着中国主导的全球‘新生态圈’构建，中资企业或将迎来新的一轮出海与进港契机。站在当下，本轮经济周期复苏不同以往、道阻且长。‘走出去’战略体系、市场深度研判、业务精准规划、资源协调机制等因素都直接影响到企业出海与进港的成功与否和成效实现。
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