当前位置：主页 > 新闻资讯 > 新政暴击后，上海楼市正在出现一个大“bug”
发布时间： 2023-09-13 点击次数： 179次 来源：上海购房通 作者：青浦宝龙城市广场官网小编整理
9月1日，上海“认房不认贷”政策跟进，整个上海楼市“群情激奋”，乃至昆山花桥这些环沪区域的“跨城族”都想卖房来上海置换。
但是新政后上海楼市真的好转了吗？
No.1｜壹
上周末上海各个售楼处一片火热，看房热情十分高涨。
有项目表示，咨询到访量同比上涨超一倍。
各个续销楼盘也迎来了难得的火热情况。嘉定的金地峯汇、金地西郊悦章，两盘上周末共卖出了70多套。
二手房方面，据央视财经报道显示，上海的多家中介门店普遍表示，新政出来后客户的咨询量、挂牌量明显上升。
甚至有一家门店负责人表示，他们公司上海市内的二手房挂牌量，9月2日一晚就增加了1000多套。
与此同时，据链家上海数据，新政后首个周末上海二手房成交量也增加了约70%。
但是上海至今的楼市数据真的“表里如一”吗？
No.2｜贰
我们拉取了上海8月28日-9月12日的二手房网签数据，数据情况如下所示。
从数据上可以看出，网签数据有了超600套的增长，而9月1日-12日的二手房网签成交数据为6865套！
上海二手房成交的荣枯线是1.5万套，按照目前的趋势来看，9月预计的二手房网签成交数据将突破1.7万套。
6月的二手房网签成交数据一共有12600套，
7月的二手房网签成交数据一共有14239套，
8月的二手房网签成交数据一共有15537套，
上海二手房市场预计将在9月底实现“三连涨”。
但是从9月初的单天数据来看，并没有太多“质”的跳跃，乃至后续的成交和新政前对比相差不大，与新政后各方报道的市场火爆反馈形成偏差。
从挂牌来看，9月1日当晚链家后台数据显示144252套，截止到9月8日早上后台显示的152118套，也就是说一周内，链家后台新增挂牌7866套二手房，日均挂牌净增量就是1124套。
而链家6月、7月新增挂牌二手套数均约为2.4万套左右，平均到每天也就800套左右，远低于日均挂牌净增量就是1124套。
二手房供需平衡反而拉的更大。
No.3｜叁
新房方面，从9月1日-9月12日结束认购的新盘情况如下图所示。
一共有12个新盘在这期间完成认购，其中房源总供应套数为3261套，认购总数为4598套。
有4个项目触发了积分，分别为理想之地（67.81分）、招商市政·公园1872（53.41分）、中建御华园（预计85分）、南山前湾拾缦（预计60分）。
分解一下这四个触发积分的楼盘。
理想之地、南山前湾拾缦分别位于热门板块，且之前开盘都触发了积分，属于上海典型“流量和产品力兼具”的红盘；
招商市政公园1872位于周浦板块，整个板块的需求量一直比较大，且项目是小户型主打的“真·地铁盘”；
中建御华园则是张江科技城少有的新房供应，稀缺性&价格倒挂属性兼具。
回到“认房不认贷”政策，释放的是刚需&改善这两类人群。但是从表格上来看，没有热门板块加持的刚需&改善型项目认购数都没有想象中的好，更有个别楼盘实现了开盘认购比的“连跌”。
从新房方面来看，市场反馈也并没有想象中的“逆袭”，来访并没有有效地转化为“认购”。
No.4｜肆
那为什么会这样呢？
据上海购房通各渠道反馈，“认房不认贷”跟进的这半个月内，上海楼市存在了一个大“bug”。
我们先一起捋一下政策的时间线。
首先，最低收付款比例政策下限官宣。
9月1日中午，上海发布了首套商业性个人住房贷款利率自律下限情况。
9月1日晚上，上海突发跟进“认房不认贷”政策。
政策“三连击”下，楼市一片大好。
但是！但是！但是！
一切政策戛然而止！
上海并没有官宣“首套房首付XXX，二套房首付XXX”。
各方消息源反馈，官方没有发布具体的执行细则，导致在实际的购房过程中，首套房和二套房难以界定、二套房首付比例难以界定。
所以！线下实际操作的时候仍然按照原来的“首套房二套房比例”来处理。
如果没有后续的政策跟进来修复这一“bug”，“认房不认贷”对于上海楼市的影响几乎为0！
No.5｜伍
就在昨天（9月12日），郑州突发新政——全面取消限购、限售政策。
楼市最大的政策调控来了！
在上海跟进“认房不认贷”之后，上海坊间曾经流传着“上海非核芯区域可能全面解除限购”。消息源对于这“非核芯区域”的界定很模糊。
新政对于楼市具有提振作用，但能持续多久，主要还是取决于整体经济状况、就业环境等。
放松限购限售的前提是楼市处于长久的下行期，新房二手房“双向低谷”。
而上海从6月开始二手房成交实现了“连涨”，新房市场上“热盘红盘”更是一房难求。
如果上海贸然放松限购限售，可能会引起楼市恐慌。再者，“认房不认贷”政策跟进时间不久，市场没有“真实”反馈，还需时间来验证政策效应。
如果上海实施取消限购，可能会在如临港、五大新城这样的远郊部分区域试点，不会全面放松！
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