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注意，四批次，这两个地方，积分还得涨！

发布时间： 2023-04-28   点击次数： 288次   来源：魔都房房房   作者：江湾道壹号官网小编

在浦东这两年买房，多多少少是有点魔幻在的。

2021年，是新房集中入市刚开始实行的一年，浦东楼市热度极高，触发积分的比例甚至一度达到了100%。

而到了2022年，积分触发率降低，但买浦东新盘的难度其实并没有下降：

虽然供应一直有，但只有真正买房的人才知道，要么就是位置太远，日常通勤实在不便利，要么就是已经到了改善价格，而靠近地铁的，预算在500-800万之间的市场主力需求，火的一塌糊涂，积分上又不太友好。

随着第四批次即将到来，浦东增加供应，大家都觉得终于可以好好挑选一番的时候，可能真相并非如此：

浦东的新房，可能还是不够卖；

换个说法，四批次，浦东唐镇、森兰的积分很可能会接着涨。

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唐镇、森兰的现状

从今年开年后，浦东和森兰的新盘持续有供应，而且成色都相当不错：

一批次，唐镇核心区域的华发半岛华庭入市，入围分数达到75分，森兰瑞仕半岛璟庭触发积分，但一批次分数不高；

二批次，森兰的瑞仕半岛璟庭再次入市，这次的入围积分达到了55.28分；

这个供应放在往年其实已经不少了。

截至4月下旬，今年已经供应了3个批次，第四批次网传今天就会公示，频率已经相当快了。

而在往年这个时间段，2021年2批次昨天刚刚公示，还未开始认购，2022年2批次还要等1个多月后才公示。

而唐镇目前能明确待入市的项目，浦发唐城、浦发虹湾、安高申宸院，仅有四个；

森兰能明确待入市的，瑞仕半岛璟庭、森兰万安里，仅有两个。

而在去年年底到今年一批次的土拍中，这两个区域也没有新增供应。

换句话说，就算真如传言所说，今年预计有10个批次的新房供应，唐镇、森兰也都只有这么多供应。

批次增加，只不过是把本应供应的房源打散了，拆开了而已，低分能买到的机会，其实是在下降的。

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为什么说积分还会涨呢？

首先，前面也提到了，在去年年底到今年的一批次，唐镇、森兰都没有供应地块，其实不仅是这两个板块，全市供地地块和面积均有下降：

”巧妇难为无米之炊“，其实看得到的供应也就那些。

虽然唐镇和森兰在全市一直以来都没有什么竞品，但供应一少，新盘价格再普涨，这个价格段能买到的新盘就更少了。

其次，上述提到的几个新盘入市的时间也会错开，根据目前项目官方的口径，四批次会入市的也只是其中一小部分，唐镇可能只有一个，内卷非常严重。

而不管是自住还是投资，很多人再看到供应少的时候都会想要尽早上车，当然了，这个也没有错，但这种情绪也会反应在认购数据上，带动积分的上浮。

还有另外一点，最近大家应该也都有看到，为了继续回暖市场，上海的二手”核验价“放松，再加上不动产登记，会有更多的人离开二手市场，首当其冲的就是区域热度、品质、自住环境都不错的唐镇、森兰等地。

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接下来的到底还会不会有供应

那么后续怎么样呢？这两个区域在未来还会不会有新盘供应，等待期有多久呢？

当然是有的。

首先，看集中出让的地块。

在4月初，上海市规划和自然资源局发布了《上海市2023年度国有建设用地供应计划》，明确了今年将供应505-605公顷的商品房住宅用地，而这其中，浦东就占了大多数：

所以，浦东目前虽然房子不好买，但无疑供应会一直有。

而且，纵观全市，虽然2023年相较前两年的供地整体有所下滑，但浦东供应大幅度提升，有111%的增幅，相信可以进一步缓解浦东新房供应紧张的局面。

当然了，这是目前大家都能看到，各大媒体也都一直在关注的。

另外，浦东的宅地，还有很大一部分，目前依旧在本土一级土地开发商手里。

因为在30年前，这里还是农田一片。开发开放浦东的劲风，催生了几家土地一级开发商，上海人熟悉的“二桥一嘴”还有后来的浦发、上海地产等。

像最近热度很高的前滩南，一级开发商就是上海地产，而唐镇的浦发唐城和几个地块，一级开发商就是浦发，无需通过集中招拍挂拿地，而浦东这样的地块还不少。

因此，浦东并非没有土地，而是供应指标和推盘节奏在控制。

但这样的结果就是，像唐镇、森兰这种本来缺口就大，倒挂比较高比较受欢迎的区域，短期内积分就会很高。

特别是唐镇，如果真的和我们预测一致，仅有华发半岛华庭一个新盘加推，那么积分可能还得再上一个台阶，毕竟川沙、曹路和周边几个板块的过去几年动迁的社保巨子都在盯着这块肉。

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操作建议：展望未来

之所以我们在前面分析现状、供应，当然也不是为了制造焦虑。

相反的，在唐镇、森兰这两个板块买房，其实等一等也没关系（仅针对这两个区域）。

从2019年到今年，临港和大虹桥就是最好的举证。

在区域供应增加的初期，热度会持续上升，供应开始减少后，热度达到最高，随后持续衰减。

而唐镇、森兰两个板块，虽然目前供应不多，但后续会持续发力。

特别是唐镇，除了近期的华发、安高、浦发唐城二期几个项目，浦发虹湾、创新中路的浦发+融创还有大片空地可供持续开发，体量可达上万套。

这还只是现在已有的，后续集中土拍中，还会有地块陆续放出，上车机会一直都在。

最后的话：

浦东作为上海的“后起之秀”，特别是浦东和森兰已经被称为上海新一代的国际社区，依然有很大的发展空间。

但一时的热度可能并非是最好的结果，基础配套的缺乏，虚高的房价对一个城市新秀也并非全是好处。

所以对于低分尚低，预算吃紧的年轻人来说，也不用过多焦虑，放平心态、展望未来或许会有更多的惊喜！

当然，最后，还是那句话，以上内容仅代表个人观点，有不同意见，欢迎留言讨论~。