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​上海二手房有的还在涨 有的降了也没人买

发布时间： 2023-04-12   点击次数： 212次   来源：上海公寓网   作者：江湾道壹号官网小编整理

上海楼市今年的金九银十还没有到，去年九月上海的二手成交不能说很差，但真不太理想，不管从成交量，还是成交价格，还是成交速度来看都有在下滑，最后成交量估计会在15000-16000套，上个月是19500套左右，对比下来下滑了5000套。

上海豪宅到顶了吗？这三个月以来，想必上海豪宅火热已成为大家的共识。现在最关心的无非是豪宅价格降了吗？并没有！目前看下来还能维持得住，当然有数据才有真相！

2022年9月第3周（9.12-9.18）上海二手豪宅网签价2500万以上的有18套，环比量是下滑21.74%； 网签总价最高的绿城黄浦湾246平7号楼高区挂牌价7980万需全款，最后成交价可以想象一下，本周最新成交的可是有云锦东方二期报价1.4亿，1.38亿成交的大平层哦！

据不完全统计9月第1周（8.29-9.4），二手豪宅成交网签价2500万以上的有19套，环比是上涨35.71%； 所以整体来看豪宅的价格还是稳中有涨的！成交结构上，疫情后豪宅面积300平以上以及总价5000w以上的成交占比逐步提升，顶豪的市场，尤其是别墅的关注度进一步提升。

有人说普通豪宅都在跌，一般的置换改善的房子也都在跌，像之前拍卖的复兴珑御的197平4300万流拍了，如果前两个月市场好的时候不可能流拍的，有可能会拍到4500万左右，毕竟同户型185平6月最高成交价4450万，说明现在市场上客户都在观望，嗯，啊，这点我就不好狡辩了！

而且翠湖一期最高的成交价上个月到24万的价格，但是最近成交的两套复式都是降价到20万左右成交，跌了大概三四万一平，总价降了几百万。

然后尚海湾豪庭一期160平的3房最高的成交价格2980万，现在楼下有一套2680万就买，降300万还是卖不掉，其实关注的看过的人都懂，不是它降了，反而它是涨了，它现在只值这个价，要不是因为其它的房源挂价太高，把它拉起来的它还卖不掉，也不值这个价！

造成这种现象的原因，并不是因为传统热门豪宅不受关注，更像是“房子卖得差不多”了，或者说是“诚意卖的房源，卖得差不多了”。最近一般豪宅的挂牌量大增，此前鲜有房源释出的楼盘，一下子出了好几套房源，最近新天地知名豪宅挂牌房源甚至有百余套，当然挂牌房源是多的，但是价格也是一个比一个“惊喜”，有的甚至可以用“夸张”来形容，用平时大家的话来说就是“业主并不诚意卖”。很显然，很多豪宅业主似乎也认为当下是价格高点，都想在“高点变现”，至于卖不卖得出去不重要，反正挂着气氛先烘托出来。

还有一个咱源深家门口的普通双学区豪宅陆家嘴公馆，一个不太热门的豪宅，上一套成交是今年一月份同事3380万成交顶楼，后一套低区是3100左右，6.7月疫情后有套高区3450万可以卖的，可以说的上有性价比，我还几次发文推荐过，现在小区挂牌了有6套，最低的3630-4280不等，你说这价格能有成交？

还有很多小区，很多楼盘，很多房源，你对比6月解封是的价格和现在的价格，涨幅有多少？还要自欺欺人吗？所以真的不是卖不掉，而是上海现在整体的价格都很高，你敢想象离上海市中心20公里之外的盘龙天地，单价接近10万，总价最少要1000万才能买到一套。你敢想象瑞虹新城一套218平左右的要4000万。虹口区一套房子4000万，我卖房8年，前几年根本不敢想，就算不去比单独的一个高价格，但是横向对比，上海的价格也是真的很贵。

而且现在经济又不好，美国加息资金出逃厉害，整个上海二手房这个池子里面的资金也在减少，现在股市也一塌糊涂，而且现在上海的一手房价格只有二手房价格的一半，所以大家都去打新啊，现在上海市中心卖二手房的有十个，有八个去打新的，我手里最近接到的客户不下百位，都得是高积分5000万的新房可以随时全款的，这个资金从二手房市场拿走去买一手房就出不来了，因为限售五年！这个点了作为拥有大把竞品的普通豪宅盘，价格还蹭蹭涨，是你傻还是买房的人傻才愿意来接手？

所以目前上海楼市很僵，未来三个月二手市场大盘会是一个横盘期，新房限价会逐步放松，二手房量价下跌，一二手的差价逐步减少，年底前会有短期的阶段性复苏局面，卖房的业主能抓住这个机会也就抓住了，抓住住这个机会可能会等几个月甚至一年的时间了。

在价格方面高价豪宅会开启降价模式，但还没有到疯狂模式，购房者在长达两个月的博弈过程中终于取得了上风，卖方市场逐步转变为了买方市场，卖房的业主心态也从你不买别人也会买变成了来谈谈吧，可以商量，哎别走了，如果遇到了急售的房子，那你赚到。

豪宅都这样更何况那些老破小和远大新了，还会被不断供应的新房持续挤下去，毕竟新房限价，那说到新房豪宅这边，开发商都在躲十月份的大会，一方面不想给上面上眼药导致政策性的紧缩，二来呢也是想有着小想法可能尝试开完会之后取得一个更高的价格卖，所以会集中在第六批次或年底前集中入市，届时会激发很多豪宅购房者的热情，甚至会引流至二手豪宅市场，导致短期会有量价复苏的局面出现。

再者接近年底了各个开发商因为年报的要求，必须把库存的释放出来，看看其他有影响楼市的因素比如说土地方面，国企拿地依旧是趋势，房地联动价的存在呢意味着都在明牌玩了，水面下的部分不多了，但联动价和限价逐步放松了，一二手的差价呢也逐步减少了。

楼市政策方面呢很多人都问了，积分摇号会不会取消呢？这个是不会的，目前平稳的量价整体表现和预期基本相符，暂时也没有出台其他政策的必要性，所以如果有变化，可能也是受到大会的影响。

人口方面，上海目前人口政策已经宽松很多了，人口新政年底不会出台，如果有，大概率会在明年为明年开个好头。

信贷政策方面，受到周边城市及全国楼市大环境的影响，可能会有宽松的迹象，因为今年的经济形势很差，国际争端和口罩还在拖后腿，无论是实体行业还是第三产业都受到了极大的冲击，即使是股票市场，你关注的话也会看到一片片绿油油的景象。

教育政策方面，年底前也不会有新的政策出现了，但近两年一定会有的，毕竟二孩三孩政策已经出台一段时间，等这些孩子长大了，上学问题必定要解决。目前长宁已经试点了，北京已经实行了，想必未来几年，上海也会出台落地可实施的政策。

综上所述未来三个月，九月份第五批次基本波澜不惊，十月底第六批次新房开启神仙打架模式，中高积分选手才有机会趁机加入战团。11月受到爆款一手房的影响，二手房方面会有短期的一个复苏的局面。12月各个开发商开始抢钱回款模式，能入市的楼盘都会集中入市一次性把库存清空，这会儿高分或者是投资客可以适当的做好准备了！

二手房方面如果是刚需，也还是有机会的，目前看下来还是有少部分房源很诚意卖，价格也算是很亲民的，完全值得入手，至于目前主流挂牌的高价房源，也会有部分房东愿意减价，以一个合理的价格出售的，毕竟有其它资金需要和置换改善或者抛售打新的不再少数，如果非刚性非必要又没有合适的房源，缓一缓总会有合适的就不要着急入市了，再等等吧，如果你正在看房或正打算买房，不妨找我聊聊。