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疫情后上海房价走势，关于老破小&远大新的买房思路反转了吗？

发布时间： 2022-05-22   点击次数： 538次   来源：一房一万    作者：高楼迷整理

不知道大家最近有没有这样的感受：

随着上海疫情数据的逐渐转好，各行各业最近都似乎开始躁动了起来。

而我们身边买房的朋友也耐不住性子开始了各方咨询。

但是有个现象却出乎我的意料：

A：预算500万，希望买在市区，始终坚定的在市中心老破小之中来回跳转，疫情似乎对她的选择没有任何改变，中外环的次新和外环外郊区的上海新房似乎永远不在她的考虑范围内；

B：预算700万，二套，依旧和疫情前一样，算着积分，在浦东唐镇、森兰和五大新城即将入市的上海新房之间做着对比。

当然，我相信，这不是个例，不管是自住还是投资，每一种选择都存在其合理性并且都是家庭成员深思熟虑后的选择。

那么问题来了：

如果是你，疫情后同等预算下你会选择买在市区老破小还是郊区新城的远大新？

哪种选择更适合你？

今天，我们不妨一起来探讨下！

01

老破小和远大新

存在根本差距

关于老破小和远大新的选择一直是房产行业的老话题，也是很多家庭在自住和投资房产时一个不可避免的选择难题。

老破小——成熟的生活模式！

简单进行一个归纳，老破小的一面是高房龄、形同虚设的物业、难以适配现代生活的配置，另一面是往往是中心地段、高性价比、全系列的生活配套或者不错的租金收益。

虽然在户型或者产品的设计上有诸多槽点，但是地段、配套甚至周边的学校确实让人无法拒绝，除了居住的舒适度，不管是工作、购物、娱乐、出行都有足够大的吸引力。

远大新——更像是一种全新生活的探索

而远大新则截然不同，一面是各种高能级的规划、品牌物业、更为阔绰的居住空间和符合居家需求的室内设计，另一面是可能落空的规划风险、暂时并不齐全的配套、房屋质量和交付风险。

虽然不确定性更多，但是更好的装修和居住环境，再加上城市的发展和重心的外溢，等待配套兑现的过程实际都是远大新价值和价格双上升的过程。

当然，不管是老破小还是远大新，都不是所有优势选项简单相加或者所有劣势选项相加的最终成品。

除了这两个边际选项，实际上还有中环房龄10年左右的二手房，和外环沿线的次上海新房。

在实际选择上，虽然都各有利好，但从数据上来看，差异其实很大，选择的时候还得谨慎才行。

02

上海房价涨幅在哪

房子的价值就在哪

虽然说上海的上海房价在过去的几年时间整个大盘处于普涨的阶段，但是具体区分到房屋的状态，老破小、次上海新房、上海新房状态其实差异很大：

在2017年到2021年这5年中，在外环线内，上海新房上涨了26030元/㎡，次上海新房上涨了8118元/㎡，老破小的上海房价仅上涨了4074元/㎡。

而当把这个数值缩小到内环内的时候，我们发现，在2017年到2021年五年的时间里，内环内的老破小的成交价格其实并没有过大的涨幅，而且成交均仅有千余套左右。

不管是从上面的数据还是现实情况来看，市中心的二手房所有的配套都已经完善，短期内不会突增某种价值点。

特别是像学校、地铁这种对上海房价影响极大的因素新增的可能性和概率极小，如果只是数量上的增加也不会对上海房价有过高影响。

但是各个环线的上海新房就不一样了：

中环张江的万科翡翠公园2018年最后一期房源开盘均价是6.5万/㎡，然而，不到四年时间，挂牌的上海房价就已经超过了14万/㎡，当然，13号线的通车帮了不少忙；

外环外的大名城紫金九号2020年的新盘房源均价是6.2万/㎡，目前在某中介网站的挂牌的上海房价已经超过了14万/㎡；

郊环外的临港新片区目前上海新房的最高均价在103片区，约为3.4万/㎡，但片区内16号线地铁站附近的二手别墅上海房价超过了7万/㎡，其他的公寓房源上海房价超过5万/㎡。

而且，根据房万数据显示，这些二手房所在的片区，2021年均有不少成交。

单从上海房价可以看出来，老破小或许不是这个选项中最优的那个。

但成交数据说明，依旧有很多人买在市中心的老破小，二者成交数量在2017年至今一直在上升，仅在2021年这一年有过回落。

03

你需要知道哪种更适合自己

既然从数据表面来看，远大新的涨幅似乎预期更好，是二手市场的领跑者，那么远远大新就一定合适吗？

答案当然是，不一定！

我们以500万预算为例，在内中外环各选取一个位置来分析：

——内环 南京西路

回顾2017年到2021年，静安内环的南京西路板块，上海新房供应极为稀缺，就连二手市场的挂牌房源，也始终在低位循环。

而在这五年间，南京西路板块每年的老破小二手房成交量在100套左右徘徊，成交的套均面积在54㎡上下：

所以说，想要买在这个区域或者类似片区的老破小二手房，其实选择的范围并不会很广，而且近五年的价格体系基本都很清晰。

如果看中这个地段，只要求一室户，仅是为了满足自住需求，而且短期内不打算再次置换，也算是一个好的选择。

——中环  大宁

大宁板块在2020年前后供应了不少热度极高的新盘，但在与老静安合并之前，大宁本身就有相当比例的老盘。

在2017年到2021年这5年的时间里，大宁老破小的价格其实是一直在下降的，而在40-70㎡之间的、1998-2008年的所有房源里，每年成交的套数也仅在百套左右。

总的来说，大宁的优势在于近几年上海新房带来的城市界面的更新非常明显，而且，即使在中环这样本就不错的地段，大宁的商业配套表现也依旧强势。

整体的外部环境可接受度算得上非常高了，但具体的居住环境和品质与之相比就显得不足，如果愿意略微牺牲舒适度来选择大宁，大的环境是一定不会差的。

——共康、共富

共富共康是宝山发展起步较早的区域，所以片区内的二手房和占比自然是不低。

但是，随着近几年这个板块的旧改，片区内的上海新房房源也有不少。

根据近五年的成交均价来看，共康、共富板块的均价整体略有下降，但最低时期也超过7万/㎡。

但其实这个片区内近几年一直都上海新房入市，且一二手存在一定的倒挂，而且宝山整个区触发积分的比例也并不高，上海新房的品质和性价比可能会高一些。

——四季都会

和前面几例相比，位于宝山杨行的「四季都会」从产品类型、面积上来说可选择的空间都要更丰富。

虽然项目距离市区较远，但到地铁站的距离却非常近，这无疑是拉近了与市区和其他板块的距离。

而且，还有一个独特的也是在环线外非常重要的点，就是自有配套，四季都会整体90万方的规划中，配套的极为丰富：

图片为示意图，与实际地理位置可能存在差异，仅供参考

带菜场的社区中心；

配备多个标准化足/篮球场、步行慢跑环道、儿童游乐场、老年活动场等设施的白沙公园；

示范性幼儿园；

还有各种商业配套。

虽然没有先天的地域优势，但是居住的品质和日常配套遥遥领先，功能性也是最完善的。

就是距离远，看你能不能接受宝山到市区的通勤时间，而且板块本身价值的上升也是一个很长期的过程。

所以，总体来看：

不管是内环、中环还是靠近外环的老破小，在2017年到2021年之间，成交的均价上都没有稳定的涨幅，或者偶有下降。

反倒是有重大规划、地铁线路或者品质过硬的远大新，不管是性价比、舒适度、市场反应都要高于预期。

而就最近这段时间，包括身边的朋友、笔者的同事或者市场反应来看，疫情对老破小、远大新的买房思路的变化影响也极小。