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运营提效重塑特殊资产价值案例——“夜经济”助力华寿商业城破茧重生

发布时间： 2023-05-16   点击次数： 431次   来源：克而瑞资管    作者：华寿商业广场官网小编整理

前言

中国不动产领域特殊资产处置赛道快速发展，市场机会日益增加，参与主体愈发多元，重整模式不断创新。资产处置的过程也是实现资产最优价值的过程，需要参与机构从资金需求、经验要求、操盘水平、统筹能力各方面均具备相应的专业水平。在具体操作中，高效实现特殊资产价值重塑，需要能够同时理解投资、开发、营运的复合型运营能力。

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“强运营”是不动产领域特殊资产价值重整的关键能力

近年来，中国不动产领域特殊资产处置赛道快速发展，市场机会日益增加，参与主体愈发多元，重整模式不断创新。当前市场不断涌现的各种涉房类特殊资产形成原因复杂，有因政策规划调整导致，有因复杂的债权、债务纠纷形成，有的是开发主体遭遇困境，也有因为产品定位、设计、操盘能力弱而产生。对于不动产特资处置的各方参与机构而言，需要根据不同项目各自的实际情况，设计针对性处置方案，通过重整、重组、重构的处置闭环，最终实现涉房类特殊资产处置利益最大化。

涉房类特殊资产处置的过程也是实现资产最优价值的过程，需要参与机构从资金需求、经验要求、操盘水平、统筹能力各方面均具备相应的专业水平。在克而瑞看来，以“整合行业资源、产融赋能、实施闭环”为特征的“产融重组”模式，通过整合政府部门、金融机构、开发企业、运营主体、投资客户等行业全链条资源，为项目注入产业背景和运营经验，打造特殊资产最优价值退出的实施闭环，是不动产特资市场发展的未来趋势。

在具体的操作中，高效实现特殊资产价值重塑，需要能够同时理解投资、开发、营运的复合型运营能力。通过敏锐把握市场趋势的变化，为项目因地制宜、量身定制设计重整方案，从深度运营的角度去重构资产价值，是商业、写字楼、产业园等商用特殊资产的盘活解困的关键核心。

在华寿商业城资产盘活的实践中，华寿万家与克而瑞资管紧密合作，根据项目特质，把握大消费时代的市场发展方向，紧抓“夜经济”的消费热点趋势，通过打造高效细致的“强运营”能力，最终成功实现资产盘活、价值重整。

02

“夜经济”成为消费市场新趋势

当下中国经济正转向“内外双循环”模式，促进国内消费是提振经济发展的关键一环。2022年全国消费超过70万亿，在传统“投资、外贸、消费”三驾马车里占比达到60%，已经成为经济发展的主要动能。在当前消费市场企稳复苏、消费者的服务需求不断增加的形势下，夜间经济已经成为满足人们多样化消费需求的重要供给。

近年来，中国夜间经济市场发展迅猛，约占总体零售额60%，2022年规模约为42.4万亿元，较上年增加6.0万亿元，同比增长16.7%。今年以“淄博烧烤”为代表的“烟火夜市”更火爆全网，发展夜间经济对于促进服务业加快复苏、释放消费市场潜力、提升城市魅力具有积极作用。

“夜经济”提高设施使用率、增加社会就业、提高消费水平、带动区域发展，是消费市场发展的新趋势。

现阶段，夜食、夜购、夜娱是“夜经济”三大主要消费业态，分别占比48%、31.7%、11.5%。随着夜间经济不断涌现出新模式、新场景、新业态，包含食、游、购、娱、体、展、演等在内的多元夜间消费市场，已成为“夜经济”产业化、专业化、品质化发展的升级方向。

未来，伴随“文化创意，塑造品牌”、“创新业态，做足体验”、“科技制胜，强化互动”等消费内容升级，在不断延展消费时间和空间的同时，夜经济也将更好满足人民品质化消费需求，为城市发展提供更多可能。

03

“夜经济”助力华寿商业城破茧重生

华寿商业城坐落于上海市青浦区华新镇核心地段，属于大虹桥西部地区。项目由3栋5层商业楼组成，总建面积约5.2万平方米。项目交通便捷，距离虹桥机场仅10公里；周边居民区分布密集，基础设施完善，市政配套设施较齐全，商业繁华度日益增高。

华寿商业城是困境资产领域里通过资产重组、更新改造后的典型案例，前身为青浦上海国际小商品城。项目当时历史遗留问题繁杂，债务关系处置难度较大，使得项目优化工作长期难以推进，青浦小商品城最终沦为华新当地知名困境资产。

项目转机来源于2017年恰宝集团的介入。恰宝集团经过仔细研判，认为项目所处区位享受大虹桥影响辐射，有政策利好；周边居民区密布，具有庞大的潜在消费客群，有一定市场潜力；区域内商业虽然有部分布局，但尚未饱和，细分市场有蓝海空间；经过3年的债务重组工作，最终在2020年6月顺利完成了项目所有债务重整，为项目顺利启动下一步的更新改造工程奠定了坚实基础。

- 华寿商业城资产重组历程 -

2017年6月：收购1号楼

2018年4月：收购3号楼

2019年：收购2号楼

2019年底：委托华寿万家负责项目更新规划与运营

2020年6月：完成债权重整

2020年8月：华寿万家初步确定项目更新改造方案

2020年12月27日：正式启动改造工程

2021年6月：项目改造完成，正式推向市场

华寿万家商业管理有限公司于2019年底启动对华寿商业城更新改造和运营规划，于2020年12月27日华寿商业城更新改造工程正式开启。

在改造前，项目本体内部布局冗杂，基础设备年久失修，整体界面陈旧拙劣，与周边客群画像和消费习惯早已不相匹配，亟需更新改造。

- 项目改造前 -

华寿万家通过深入研究项目产品现状、周边市场、区位优势、客群画像，在与克而瑞资管经多轮沟通论证后，确定了华寿商业城的“夜经济”消费聚焦地、物流生态圈重要组成部分、会展住宿外溢承接区的整体定位。在改造中，华寿万家以“夜经济”消费市场作为项目1.0状态作为优先改造方向，同时为项目向未来2.0状态自然延展留下充分空间。

经过半年时间艰辛的改造工程，华寿商业城最终在2021年6月正式推向市场。华寿万家采取“先招租，再销售”的策略，提前为华寿商业城储备了大量具有的“夜经济”画像的商业租户客群，形成了开业即兴业的项目氛围。人流攒动、热闹繁华的“烟火夜市”现场，极大的促进了客户的投资热情，项目在入市不到半年时间，销售收益就基本覆盖了投资成本。

- 项目改造后 -

重塑后的华寿商业城目前已成为西虹桥地区的“夜经济”网红地标，齐聚购物、餐饮、休闲、娱乐、居住、商务等六大复合功能为一体，是全面满足消费者需求的一站式全能生活综合体。目前有近50家餐饮店聚集在此，单店日营业额最高可达12万。

立足于网红夜市稳定的客流量，华寿万家目前正在为华寿商业城打造2.0阶段的夜经济消费聚集地——“西虹夜市”。规划由一层平面改造升级为5层立体改造升级，涵盖会展集市，网红带货基地，网红生鲜集市，打卡点景点，打造一站式消费场景。

华寿万家将于2023年5月16日下午15:00携手克而瑞资管，在青浦华寿商业城举办【“夜经济”发展趋势新洞察—暨“西虹夜市”产品发布会”】论坛活动，届时将邀请诸多商业领袖、行业专家、市场精英相聚一堂，共话“夜经济”带来的发展机遇，同时见证“西虹夜市”2.0品牌的盛大亮相。

从华寿商业城的华丽变身，我们看到，具备优秀的市场洞察能力、精准的策划定位能力、强大的资本运作能力、高效的落地执行运营能力的综合素质，是实现商用不动产特殊资产价值重塑的核心竞争力。未来商用不动产特殊资产市场，将会更加需要具备“整合行业资源、产融结合、实施闭环”的专业团队来为特殊资产价值重塑提供保驾护航的服务。