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未来上海的买房收益率

发布时间： 2023-03-31   点击次数： 193次   来源：上海公寓中介公司   作者：华美达公寓官网小编整理

最近楼市的情绪有些过于负面、借用行业大咖观观的话来说就是：铺天盖地的全是唱跌、都说人们的弱点是记吃不记打，但在楼市感觉这种人性完全相反。

只看跌、不看涨、跌那么三五个点，就马上跟风，靠，楼市要完。涨特么几十个点，就马上反骨，切，这是末日狂欢、真是没人性。

大众只跟风当下情绪，完全不看数据、上海二手房本月截止目前照样已经网签成交了1.2万套了，真是不管周期，不顾未来。经济下行，整的跟全球要毁灭一样、以后日子都不用过了？

今天说某富豪润了，谁抛售豪宅了。现在房子是不是要狂跌，不能买了。人家是钱多，房多，需要重新进行资产配置。再说你去看个3000W以上各方面综合还不错的房子、哪个降了？别说顶豪市场、6.7月份市场成交价3000W的，8.9月份挂到了3500w4000W、现在回调一点就是大降价吗？少部分略微降价的也只能说现在市场两级分化严重！

再说跟我们普通人有啥关系呢？再说你特么一套房子都没有，人家卖房，跑路，你是准备去住桥洞吗？一直在说涨幅是有周期的，一路高歌猛进的涨幅后，市场就会进入冷静期。现在就处于冷静期。最有利的买方谈判条件，最优惠的房贷利率政策，天时地利，非要反骨。

今天不老生常谈的聊市场谈走向，聊点现实的，大家都关注在乎的，就毛估一下未来上海买房的收益率！

房产的预期收益率=净房租（年）/房产总价+净租金增长率

净租金增长率可用名义GDP增长率替代，上海2011年GDP为2万亿，2021年为4.32万亿，GDP年化增长率恰好为8%。

2011年时上海的净租金回报率大概有2%左右,以2011为起点，预期回报率=2%+8%=10%，十年乘以2.5！

十年间房价x2.5是上海的平均状况：把奉贤、崇明、金山、主体70%的老公房都包括了进来，市区商品房升幅大于平均值。

在当下买房最需要考虑的就是未来的增长率

截取了20个以上的样本：覆盖了豪宅、高级公寓、普宅和老公房。2022年上海二手房住宅的租金回报率（不考虑房产税）为1.4%不到。未来的名义GDP增长率，一定不是线性外推的8%，后面10年至少下一个台阶到5-6%。5-6%也不是永久持续的，3%可能是一个最终的数值（2%通胀+1%自然增长）！

2022-2032年6-7%的预期年化收益率看着还行，但有假设条件：①增速不及预期②房产估值的整体下降，都会一定程度影响房价。即使是限价新房，预期回报率参考的也是现在的二手房定价体系。

所以投资买房务必打好提前量，选择安全边际高的标的，慎用杠杆，放弃一夜暴富的思维。“翻倍”、“阶级跨越”之类的词汇将逐渐消失在历史的长河中。所以未来买房更是一门技术活、而这门技术、我已经练了8年了！