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上海楼市里的6大画饼“高手”

发布时间： 2023-07-24   点击次数： 93次   来源：魔都财观    作者：汇锦里官网小编整理

上海的成功不是偶然，是一代代人的努力和经验积累。

1993年5月28日上海地铁1号线正式通车，成为上海第一条地铁线路。

时至今日，上海地铁运营里程跨越800公里。

不知道还有多少新上海人知道虹桥开发区。

上海的开发起点，最早规划的国家级开发区。

上海的第一宗招拍挂土地从这里诞生。

也就是今天仙霞路上的太阳广场。

如今虹开发旁的古北已经是公认的上只角，old money的最爱。

从虹桥开发区的破土，到浦东新区的开放，上海的规划就是财富指南。

因此买房也要跟着规划、产业走。

虹桥、徐汇、浦东等等都能成功，让一些地方也学起来“规划先行”。

但是最终搞下来才发现，人家画的是规划，他画的是饼。

01

十五年没磨出一剑的桃浦

还记得英雄钢笔吗？

没错，当年邓小平和撒切尔夫人签署中英联合声明用的就英雄钢笔。

1953年，桃浦工业区动工兴建，上海橡胶厂、化纤一厂、英雄金笔厂一个个享誉全国的自主品牌相继在这里诞生。

三十余年的工业建设成就了经济的快速发展，却也让桃浦的环境为此付出了沉重的代价。

2008年，桃浦开始想要发力，时间点也不错，这一年上海刚刚举办了世博会。

桃浦智创城应运而生。

核心区规划建设用地412公顷，建筑总量427万方，有一说一规划很宏伟。

但是，不得不说智创城的进度条走的是真慢。

从2008年开始要搞，到2020年，最后一家动迁企业才签署同意书。

到2022年，桃浦才卖出去第一块住宅用地，还有大片的空地。

虹桥商务区2010年挂牌，看看今天的样子。

智创城的头牌桃浦中央公园，13年动工到现在，10年了，还只是试运营状态，护栏都开始损坏了，游客没见到几个。

这个作风还真符合普陀气质，难怪8万的金茂在这里都跑不动。

不知道桃浦是不是还要在等十五年。

02

步子太大的惠南

在南汇还没有被浦东合并之前，惠南镇是整个南汇的经济、文化、教育中心。

全国第一届百强县排名中，南汇县是排名第26名。

要知道当时的第一名可不叫昆山，那是无锡县。

曾经惠南也是浦东街上最靓的仔，拳打芦潮港，脚踢周浦、康桥。

“十五”规划，南汇打造三级体系：

第一个层次就是中心城惠南地区；

第二个层次是辅中心城康桥—周浦地区、芦潮港—泥城—彭镇地区和六灶—祝桥地区；第三个层次是其他各建制镇。

顶着中心城的名头，惠南先后规划660多公顷大学城、50万方的五角世贸商城，一把就想干成长三角乃至全国龙头。

步子太大就容易扯着dan~

现在大学城成了大专城，五角世贸商场成了菜市场（南汇西瓜1块1斤）。

09年被浦东收编后，惠南地位不断下降。

原本的经济、科教中心地位荡然无存，被曾经的小弟临港碾压。

如今只有雄伟的惠南镇政府大楼还能找到一点点曾经的辉煌。

据媒体报道，惠南近日据说要引入“淄博烧烤”，据悉将在惠南五角兴农城打造“上海齐鲁美食文化城”。

只能说，淄博的热度早都过去了。

一步慢、步步慢。

上海买房，怕踩坑“画饼”规划板块？

03

上限不高的吴淞

吴淞是2017年规划新增的副中心，同时被纳入主城区范围，规划层级被显著拔高。

吴淞创新城规划2020年批复，总面积约26平方公里，其中规划建设用地约23平方公里。

又是一个超级大规划。

这饼你吃还是不吃。

集浦东之力打造的前滩，2.83平方公里，干了10年有了如今的成绩。

吴淞是9个前滩。

老工业基地的振兴可是个国家级难题。

吴淞现在的问题不够务实，想干大，但是没有清晰的定位。

吴淞想干产城融合，南大也想干，新来的宝山站肯定也想干。

啥也没开始弄呢，自己就先内卷上了。

相比之下杨行都显得务实了，最大限度利用一号线，大宁北的睡城，也不是不可以。

吴淞名为副中心，可能是对于历史贡献的褒奖。

五大新城不带他玩，只好自己搞个郊区新城。

如果有朝一日上海站拆了，全部功能放在宝山站，或许会有点不一样。

04

低一头的朱家角

朱家角的规划也不小。

长三角一体化示范区，是长三角一体化发展的试验田。

2018年，华为研发中心大规模从深圳迁入东莞松山湖，松山湖的房价6年翻了3倍。

这一次朱家角照猫画虎，青浦华为来了，但是这里房价能从4万飞到24万吗？

整个青浦的发展核心在两处。

一是西虹桥、二是青浦新城，其他地方都可以先放一放。

别看朱家角引入了“红房子”医院、上海市儿童医院、兰生复旦等，最后都是给青浦新城做服务。

朱家角历史发展中，主要就是主打淀山湖旅游业、农业、休闲度假别墅为主。

期待值不要拉太高。

这里确实需要产业导入，华为是个好的开始，但是华为能提高多少上限不好说。

一体化的饼理性吃。

毕竟是试验田，做得好鼓励，不理想就总结经验教训。

如果能实实在在带动一些就业就不很错。

05

没有高端基因的泗泾

90年代初，佘山别墅区横空出世。

到02年时，佘山脚下上海紫园成为中国首个拥有亿元别墅的社区，是上海豪宅的标志。

隔壁的小兄弟泗泾看了自然眼馋啊。

随即泗泾学起佘山也要搞别墅区。

虽然没有佘山，但是有困难也要上。

千禧年前后时间，陆陆续续推出了四个别墅项目。

可是想得再好，不如现实打击狠狠一锤。限墅令使得别墅区梦想破碎。

搞的不清自身定位是泗泾当时最大的问题。

如今的泗泾早已褪去高端的身影，成为了徐家汇的睡城。

可能烟火泗泾夜是更踏实的步伐。

06

错付半生的美兰湖规划

2001年，上海一城九镇横空出世。

彼时，宝山雄心勃勃，2002年罗店重点打造的罗店北欧新城问世。

新城面积6.8平方公里。

当时购买一城九镇的住宅，可是有个人所得税抵扣优惠的。

负责整个新城开发的公司叫“上置集团”。

就是那个开发雅宾利、华府天地的。

他占70%，宝山及罗店政府占30%，联合开发。

上置一级开发卖地，二级开发搞住宅，一开始也是搞得不错。

04年就把美兰湖、科技公园、美兰湖会议中心、北欧风情街以及8条规划道路建好。

做的最好的就是和卖房最相关的高尔夫球场。

06年重组后，将小镇装入中国新城镇公司谋划新加坡独立上市。

但是运营端不给力，酒店、会展、风情街等亏钱的年份远大于赚钱的年份。

别墅的稀疏的人群实在撑不起这里大体量的商业。

加上上置自身的经营不善，07-14年，一直处于下坡路，甚至到了上置卖自己的地步。

这一切的一切也都耽误着美兰湖规划的兑现。

2011年美兰湖远洋博堡雅墅就被誉为亚洲十大豪宅，如今照佘山都差很远。

虽然现在风情街、科技公园等都恢复营业。

但失去的时光再也找不回来。

07

结尾

十里洋场的上海离不开每一个建设者的身影

波澜壮阔的大开发，有着一段段传奇的故事。

每一个规划的背后都是美好的愿景，只是执行落地更为重要。

我们始终坚定的看好上海的未来和方向。

只是在买房这件事情上，我们更较真。

我们给客户推荐的每一套房源都是我们的精挑细选。

希望规划变为大家真正的收益。

所有的“戏谑”，只为期待更好的明天。