当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海楼市被高估和被低估的地段
发布时间： 2023-04-05 点击次数： 451次 来源：上海写字楼出售网 作者：陆家嘴金融广场官网小编整理
上海楼市是一个非有效市场，高估/低估的现象一直存在，被低估的会补涨，被高估的会在一定时间内止步不前。那就来说一说在当下上海楼市中大家以为被高估，实际上没多少泡沫的地段，这些当下很值得入手，不存在板块黑，因为小编的业务范围是整个上海。
前滩
前滩的定价其实比较谜的，既有晶耀一期3500四房这种高溢价房源，也有前一阵华唐2500不到四房这种高性价比的，也有中粮前滩1800小三房正常价格，具体房源具体来看，之前也写过一期关于前滩当下的分析介绍，目前来看，还算是值得考虑的板块！
瑞虹新城
首先对瑞虹的批评不是乱黑的，对比普陀、闸北、杨浦内环的新房，瑞虹的外立面是要差点意思。但看二手房价格的话，瑞虹没有多少泡沫。
瑞虹新城一期1100不到可以买3房，三四五期 2000不到买大三房。最近几期2500+的成交略有些溢价。但黄浦/静安/徐汇/长宁/浦东内环，五年内次新大三房基本都奔3000或者3000+了，只有浦东北滨江边尚海郦景还是3房160平2500+，4房195平3000左右。北四区摇号新房，五年以上都出不来，所以瑞虹新城所谓“高房价”估计会持续下去。
联洋
联洋是2020年学区房行情急先锋，年底河滨城就达到16万成交价，翠湖当时还在15万，才给人留下“严重高估”的印象，和隔壁的源深板块一样。然而联洋和源深板块现在房价已经大幅回落，非仁恒小区大三房回落到2000以内，仁恒三期现在位置不错的2200买可以买到150平大3房，源深板块陆家嘴花园二期，盛世年华，山水国际这三小区，1900-2000能选择的3房不少，这个价格很合理了。
中环内大宁
大宁是个很大的片区，价格体系四分五裂。中环外静安府、仁恒融创象屿是一个价格挡位（泡沫），金茂府、宝华慧芝湖明园是一个价格挡位（正常）正好分成三档。共和新路以西、广中路以南又是一个价格体系（略低估），看齐的是闸北公园、中山北路的定价。
悠和、盛源、新弘等小区，小区本身不错，又有学区，开车上南北高架还极方便，避开最堵段，单价仅在10出头。️金茂府很多人觉得贵，但2+1户型1600总价，已低于市中心泰府名邸等老盘的2房；4房2600万，市中心老盘中凯城市之光、国际丽都城4房也要3000-3500了，金茂府的品质是区域品质标杆，又带学区，所以不存在什么泡沫！
森兰
中环外，甚至全上海都罕见的石材立面风貌区、低密度、有学区、周边金桥+外高桥两个产业区、山姆会员店、巨峰路嘉里项目成长预期。森兰10-11万的单价，可以说买得有点偏，但肯定称不上泡沫。从总价段来看，森兰同户型也要比属性类似的新江湾城低500w以上。
房产的流动性比股票更低，价格偏离价值的时间会更长，所以不管是高估还是低估的现象一直存在，这就是所谓的价值轮动。
二手房价格筑底时期，如2018-2019年，低估的板块很多，商品房单价6w的北外滩、顶豪单价11w的黄浦滨江，还有去年14/15万的单价的豪宅九龙仓滨江一十八就是最好的例子。经过一轮上涨行情后，如当下高估的板块会涌现，买二手房宜避开这些板块。
中环外大宁
上一轮底部时，静安府甚至还是“低估”典范，7w多可买新房尾盘。目前形势已经逆转，静安府单价14w成交，迷你三房1300+总价。旁边融创、仁恒据传挂牌单价15。象屿这种地铁1km以上、车位不足的小区居然也要12.5单价。
高估不高估稍微比较一下就知道，中环外大宁的单价，已经赶上内环内西藏北路的次新。况且新湖青蓝楼盘档次更高，更凸显价格泡沫。真如高尚领域3房成交价，比静安府要便宜200万，且套内面积更大。静安府地段、交通、未来发展均显劣势、小区和学区也无优势。
另外，随着区位相近的桃浦品质新房上市，区位更佳的真如、凉城发展的成熟，虹口金茂府、中环名品公馆等楼盘，势必对中环外大宁形成价格冲击。
徐汇植物园/长桥/华泾
人们对徐汇一切美好的印象，这几个地方都不存在。然而绿邑翠苑、徐汇新城、书香逸居等动迁品质小区，价格直逼内环内新华路、镇宁路、曹家渡商品房，两房900-1000万，三房1200+，着实让人摸不着头脑。话说回来，华泾板块的次新别墅，融创领馆壹号院考虑自住为主的话，3000万以内预算买个新中式叠墅真的很香！
融创领馆壹号院
想在徐汇城乡结合部买房的朋友，下手前不妨再去华敏世纪广场等小区参观对比一下，感受小区内外环境的巨大差距。乡下终究是乡下，市中心再怎么发展停滞的地方，也不可能被外环外超越。
闵行梅陇
以来，梅陇可谓是“明星”社区，每次都少不了它。本质问题就是，外来务工人员租住的多。不过，梅陇的房价是一点都不含糊，直逼内环内水准。
还记得“楼倒倒”莲花河畔景苑吗？两房也要900-1000w了，同样价格，why the fxck不买2号线威宁路附近，或者普陀内环内商品房？️不光梅陇，古美除万源城以外的小区，如南方城、江南星城，性价比也蛮低的。
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