当前位置：主页 > 新闻资讯 > 中国长租公寓投资报告内容曝光

中国长租公寓投资报告内容曝光

发布时间： 2023-02-02   点击次数： 181次   来源：豪宅网   作者：宛耀飞

长租公寓将成为未来十年中国最具成长性和吸引力的商业地产类别之一。

2015年以来，长租公寓经历了快速起飞、收购兼并、上市热潮、疫情冲击、整合洗牌的跌宕起伏。近年来随着国内租赁住房行业不断厘清行业规范，运营质量日益受到市场各方重视，集中式公寓凭借其产权集中、标准化运营和管理、配套设施和服务完善等各方面的优势，成为行业发展的主流趋势。

据CBRE世邦魏理仕统计，截止2022年上半年，国内主要集中式长租公寓（以下简称“长租公寓”）运营商的开业房源数量已经达到95万套,而目前中国住房租赁市场体量近6000万套，这意味着长租公寓当前在国内住宅租赁市场的渗透率不足2%，与美国、日本等成熟市场50%以上的机构化运营公寓渗透率相比，提升潜力巨大。

在这一背景下，CBRE近期发布《中国长租公寓投资报告》，从租赁需求、重点城市租赁市场、投资趋势、投资策略、资产运营等方面分析长租公寓的市场潜力并提出投资建议。

报告主要观点如下。

01

租赁需求

在人口结构变化、住房消费观念转变和全方位支持政策的共同推动下，2030年中国的长租公寓市场规模有望超过1200万套。

2030年中国长租公寓租赁需求规模

2030年1200万套+

需求驱动因素

人口结构变化

参照全球主要经济体的历史经验，2020-2030年期间中国仍将处于中高速城镇化阶段。据测算，2020-2030年间全国将新增1.5亿左右的城镇人口。此外，未来5-10年中国的家庭规模将延续小型化趋势，从而成为住宅租赁需求的另一重增长动力。预计至2030年，全国租赁住宅需求总规模将达到9700万套。

人口结构变化：+1.5亿新增城镇人口

平均家庭户规模：中国为2.62，发达国家＜2.5

需求驱动因素

住房消费观念转变

更高的居住品质要求、生活城际流动性上升、更加独立的消费和婚育观念以及国内大部分一二线城市的高昂房价令国内年轻群体的租房倾向日益增强。

计划租房5年以上为50%

偏好机构长租公寓为65%

需求驱动因素

全方位政策支持

2021年以后，针对机构化住房租赁市场的政策支持力度进一步加大，重点涉及盘活存量资产、税收优惠、融资和资本市场这几个方面。今年8月底首批保障性租赁住房公募REIT成功发行上市，有效实现保障性租赁住房投资退出闭环的构建。

税收

住房租赁企业向个人出租住房增值税税率优惠

企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房房产税税率优惠

贷款

不纳入房地产贷款集中度管理

盘活存量资产

鼓励非居住存量房屋改为保障性租赁住房（非改保）

投资

2021发改委将保障性租赁住房纳入公募REIT试点

华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土创新人才安居REIT已于今年8月31日成功上市

02

投资趋势

受益于可持续的租赁需求增长、资产流动性和可规模化的巨大提升空间，长租公寓将成为未来十年中国最具成长性和吸引力的商业地产类别之一。

中国长租公寓投资方兴未艾

近年来长租公寓成为国内商业地产投资的新热点之一。

根据CBRE的统计，2020年以来全国长租公寓大宗投资加速增长，累计金额人民币100亿元，大幅超过此前五年的交易总额。

中国长租公寓大宗交易额（亿元）

长租公寓有望成为未来10年中国最具成长性的商业地产投资类别之一

疫情凸显长租公寓强劲的租赁基本面

与写字楼、购物中心、酒店相比，长租公寓需求在疫情中更具韧性。2020年至2022年上半年期间，一线城市住宅租金指数累计涨幅为2.4%，领先于同期甲级写字楼和购物中心首层租金走势。

疫情后一线城市租金变化

购物中心租金为首层租金报价，住宅租金为个人房源租金报价

中国长租公寓的资产流动性提升空间巨大

长租公寓是欧美成熟商业地产投资市场中交易最为活跃的物业类型。相比之下，2021年中国长租公寓投资占比仅为1.2%。我们认为，随着租赁市场的逐步成熟以及机构化程度的不断提高，未来长租公寓的交易流动性将得到明显提升。

长租公寓投资占比（2021）

投资流程的标准化

将加速长租公寓投资规模化发展

标的的可规模化是投资者判断市场投资潜力和进行资产配置的重要维度。从选址测算、产品设计、开发建设标准到运营管理的可复制、标准化路径将帮助投资者建立规模化的资产组合，并由此实现规模效益和品牌溢价。

投资阶段

选址要素

核心指标：地铁站距离

关注通勤距离内地铁沿线产业商圈成长性

周边配套：餐饮、便利店等

物业条件

关注平面进深：影响单套分摊建筑面积与得房率物业设施设备独立性(如空调）大小物业管理间管理界面的切分

投资测算

未来供应：可出让用地/改造重置成本

需求市场:辐射产业、商圈成长性

租金预测：周边机构化公寓租金

纳保项目政策优惠：水电、税费、贷款

建造阶段

排房设计

单间、一居室户型为主力产品

房间设计需考虑功能分区

非排房区域用作公共空间

建设成本

装修标准（不含建筑结构成本，如结构加固、外立面调整等）：

月租3~5千元：5~10万/间，1，500~2,000/平方米

月租6~8千元：10~15万/间，2,000~3,000/平方米

建设周期

装修改造项目通常为6~12个月

开发项目通常为24~36个月左右

运营阶段

租金

租金定价：一房一价

租约期限：通常不超过1年(保障性租赁住房按相关规定)

集中式公寓租金坪效通常较周边住宅溢价30%

租赁去化

爬坡期：300间以内项目通常为3~6个月

全年平均出租率：稳定期通常在90%以上，渠道优势明显的运营商可达到全年出租率97%以上(已考虑换租空置期）续租率：40%~60%左右

运营成本

间夜成本：通常占收入的10%~15%

销售费用:受运营商渠道、自营流量的差异影响，销售费用占收入比差异较大（0~15%）

03

投资策略

城市选择

聚焦三大城市群的核心城市

CBRE建议投资者在城市进入策略上重点关注长三角、珠三角和京津冀这三大城市群中的核心一二线城市，其中北京、上海、深圳、广州、杭州、南京这6个城市的长租公寓需求潜力最大。

74%的长租公寓目标客群分布于广东、上海、北京、浙江、江苏。

疫情后90%的长租公寓大宗交易位于京沪

区位选址

公共交通便利性与通勤时间

通勤时间和公共交通便利性是租客选房时首要的因素，因此对长租公寓项目选址和租金定价有着决定性的影响。对京沪两地单间户型租金的进一步分析显示，离地铁站500米以内的项目租金较同一运营商项目平均租金的溢价最为明显，大部分的运营品牌能取得10-30%的租金溢价。而与商务区距离每缩短或增加1公里的距离，项目月租金相应提升或降低4%-5%。

主要投资途径

国内的长租公寓投资处于起步阶段，以机会型和增值型为主。存量资产的“非改居”、绿地开发、平台合作是投资者进入这一领域的主要途径。

存量资产，收购改造

绿地开发

平台合作