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莱坊发布2023年第四季度《上海甲级写字楼市场报告》

发布时间： 2024-01-29   点击次数： 51次   来源：莱坊   作者：复地万科活力中心官网小编整理

2023年第四季度上海甲级写字楼市场参考指标

新增供应：437,177平方米

净吸纳量：129.528平方米

租金：7.93元/平方米/天

空置率：19.2%

上海甲级写字楼市场

第四季度市场共有6个新项目竣工交付，为市场带来437.177平方米的新供面积，环比上涨7.1%将全年写字楼市场新供推高至136.9万平方米，恢复到疫情前的市场供应水平。本季度市场新项目主要集中在新兴商务区,例如位于虹口北外滩的友邦金融中心，普陀真如-长风的中海中心A座和高尚领域3号楼以及位于浦东后世博的世博耀华商务中心。位于中央商务区扩展区--五角场北扩区域的云际尚浦A塔亦在第四季度竣工交付。

2023-2026年及以后各区域新增写字楼面积

杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江)

徐汇区(徐家汇、徐汇滨江，淮海中路)

普陀区(长风-真如)

浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博、洋泾及源深

闵行区(虹桥商务区、莘庄)

南静安区(南京西路)

黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)

虹口区(北外滩、四川北路)

长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)

北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾)

杨悦晨

Regina Yang

莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管

“从新成交的租赁来看，TMT、金融和专业服务企业一直是2023年的市场租赁需求主流，三者总计带来的租赁需求占比超过60%。第四季度,外资企业的租赁需求减少较为明显，外企的租赁需求主要来自于金融、专业服务和零售贸易行业。内资企业的租赁需求集中在TMT、金融和专业服务行业。”

第四季度，有限的市场需求以及新项目的入市将市场空置率继续推高至19.2%，环比小幅增加0.9个百分点。本季度增加的市场续租需求有效冲抵了新增面积和存量空置面积双双增长的不利影响。特别是核心商务区本季度续租活动较多，不少业主为留住客户给予较好的租赁方案，促成第四季度核心商务区市场空置率环比微跌至8.9%。

甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率

李章南

Jonathan Rideout

莱坊上海商业物业服务部主管

在市场需求持续萎缩的背景下，企业为控制成本和预算，对租金价格的谈判更加重视，同时租赁双方的信息透明度提高，使得谈判空间进一步放大，这些因素共同导致了今年市场租金的大幅回落。

甲级写字楼租金走势

第四季度,核心商务区市场平均租金继续下滑，降至每天每平方米人民币10.86元，环比下降2.9%。小陆家嘴地区的租金下降幅度较大，环比下跌4.9%至每天每平方米人民币11.14元。造成这一轮小陆家嘴平均租金显著下降的关键因素是业主为维持租户而给予了更大的租金让步和租赁优惠方案。

在新兴商务区，许多分市场的业主面临着巨大的市场压力，他们迫切希望通过降低租金来吸引租户。由于市场需求紧缩、新增供应和市场存量大，业主们不得不采取措施来抵消供过于求的影响。在第四季度，新兴商务区的平均租金降至每天每平方米人民币6.45元，环比下跌3.6%,同比下降8.3%。尽管市场空置率环比微降0.3个百分点，但整体市场形势仍然不容乐观。

投资市场

2023年第四季度，上海写字楼投资市场表现活跃,共录得17宗大宗交易,涉及的总金额超过人民币150亿元。纵观全年，共录得61宗写字楼大宗交易，累计的成交金额突破人民币400亿元值得注意的是，自用买家在投资市场中占据主导地位，成为推动交易活动的主要力量。

第四季度的市场交易中，超过60%的交易来自于价值在人民币10亿元以内、位于新兴市场内的写字楼标的。价格洼地有市场升值潜力的项目，例如后世博板块、临港片区的办公面积在3万平方米以内的写字楼项目，深受投资者欢迎。值得注意的是，价值在人民币20亿元以内的市区成熟项目亦受到投资者关注。