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化“危”为“机”：后疫情时代关注酒店投资机会的三个理由

发布时间： 2023-04-12   点击次数： 262次   来源：上海办公楼出售网   作者：虹桥BU中心官网小编整理

2021年北美酒店投资交易总额高达约400亿美元，较疫情前（2019年）增长近四成，是近五年来北美酒店投资市场最活跃的一年。截至今年一季度，北美酒店投资交易总额同比增长101%，或将见证又一个交易丰年。

作为全球最成熟的酒店投资市场，在饱受疫情冲击的2020年之后，是哪些趋势推动了大批投资人选择在后疫情时代的北美市场加仓酒店投资？

与此同时，国内酒店市场今年持续受到疫情所带来的影响，在后疫情时代如何盘活酒店存量资产已成为大多数酒店业主和投资人最关注的话题之一。在这个关键节点，北美酒店交易热潮对国内业主和投资人是否有任何借鉴和参考意义？

带着这些问题，我们解读分析了国内外酒店投资人应该在后疫情时代关注酒店投资机会的三大理由：

理由一：得益于积压已久、强劲释放的旅游需求，酒店行业的复苏成为必然

自2020年疫情爆发以来，全球酒店行业面临了前所未有的挑战，许多酒店的入住率甚至一度跌至个位数，迫使酒店业主和投资人重新审视后疫情时代酒店行业的复苏情况和发展前景。

但是，随着全球疫情的稳定和疫苗接种率的不断提升，部分国家和地区开始逐渐放松管控政策，这些城市的酒店平均每间可出租客房收入 (RevPAR) 水平有显著的提升，并在今年一季度开始恢复、甚至超越2019年水平。

上图可见，新冠疫情并没有从本质上改变消费者对于旅游的需求。在过去两年中，全球各地的防疫及边境管控措施才是导致酒店业绩下滑的主要原因。一旦政策开始放松，酒店行业即展现出强劲的复苏趋势，这一现象在国内也尤为明显。

上图整理分析了全国12个一线及新一线城市自2019年末以来的平均每间可出租客房收入（RevPAR）表现。不难看出国内酒店虽然在过去两年中受到疫情反复所带来的影响，但业绩都能在疫情得到良好管控后迅速恢复，并在寒暑期和旅游黄金周创下业绩新高，甚至超越2019年同期水平。

魏骏亚

大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁

仲量联行

随着管控措施逐步优化，疫情对旅游业的影响终将成为过去式，而酒店业绩的恢复也将成为必然。在这个大前提下，选择逆市进入酒店市场的投资人则能够得益于后疫情时代酒店业绩的显著提升。

理由二：后疫情时代新旅游消费习惯推动度假型酒店投资交易热度

自2020年疫情爆发以来，多项调查研究报告显示，消费者在疫情后更倾向于选择城市近郊或自驾游目的地度假。随着消费习惯的改变，后疫情时代度假型酒店的运营业绩恢复速度明显优于城市型酒店。

同时，投资人也看好度假型酒店的复苏前景，在疫情期间加仓度假型酒店投资。在2021年度，全球度假酒店交易总量高达92亿美元，较2019年增长近20%，显示出全球资本对度假型酒店业绩复苏的信心。

城市型度假酒店和城市周边自驾游目的地度假酒店既能满足消费者的度假需求，同时也能为消费者节约时间成本。更重要的是，在后疫情时代，消费者认为城市“宅”度假和自驾游在行程安排上更为灵活、更便于消费者在面对疫情或其它突发状况时做出相应的行程调整。

以上消费趋势的转变在国内市场同样明显，以上海为例，在2021年暑假期间，上海崇明岛高档度假酒店一房难求，房价也增长至平日的近两倍。

梁涛

大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁

仲量联行

建议投资人可关注国内一线城市周边短途游目的地（如长三角、大湾区和北京周边）中的酒店投资机会。后疫情时代，伴随一线城市的经济、旅游市场复苏以及'宅'度假新消费趋势的形成，为此类区域度假酒店资产布局提供投资窗口期。

理由三：疫情推动酒店出售热潮，价格或将触底反弹

相较于传统商业资产，酒店资产通常拥有更加个性化的设计，也更容易让业主对资产产生个人情怀。因此，业主考虑出售酒店资产时，也更容易为资产赋予”情感价值“，使得买卖双方的价格预期差距较大，成为酒店出售难的主要原因之一。

然而，由于在疫情期间受到的运营压力，北美市场的大批酒店业主选择以更理性化、市场化的价格出售自己的酒店资产，推动了2020年末和2021年北美酒店交易活动。

上图总结对比了美国和中国2016年至2021年期间酒店单间客房成交均价趋势。在2020年全球疫情严峻时期，北美酒店价格大幅回落。但值得注意的是，由于2020年酒店价格的下调推动大批酒店投资人在2021年开始涌入酒店投资市场，推动酒店交易价格触底反弹，单间客房成交均价甚至创下五年新高。

与此同时，国内酒店市场受到疫情压力和“三道红线”政策的双重影响，自2020年起迎来了一轮酒店出售热潮。与北美市场不同的是，由于国内疫情在2020年得到了较好的控制，同年酒店交易价格并未和北美市场一样呈现出明显的下行趋势。然而在2021年，由于全球疫情的恢复速度低于预期，同时作为国内大量酒店业主的开发商现金流压力不断提升，酒店成交价格明显降低。

魏骏亚表示：

参照美国酒店投资市场的交易表现，在疫情末期，酒店业主的价格下调和酒店行业的复苏趋势将推动大批投资人涌入酒店投资市场，投资价格也将在今年触底反弹，进入新一轮周期。

总结

基于北美酒店投资市场过去两年以来的几大趋势，不难发现目前正是在国内关注酒店投资机会的好时机。同时，市场中也已经浮现一批优质酒店资产的投资机会等待发掘。

但由于酒店资产的特殊性及日常运营的复杂程度，投资人需要更加谨慎地评估投资机会，切忌盲目入市。在疫情期间投资酒店的投资人大都希望以较低的价格收购酒店并期望资产能在后疫情时代带来优异的业绩表现和收益。为能达到这个目的，投资人需要通过综合考量宏观趋势和资产本身特殊条件进行准确的判断。