当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海楼市，即将出现重磅拐点
发布时间： 2023-08-10 点击次数： 142次 来源：东方希望大厦网站小编收集 作者：魔都财观
大家好，我是观观。
近期，对于很多买房人来说，有点举棋不定的感觉。
毕竟，风已经开始吹起来了。但雨什么时候下，下多大，还不确定。
不过值得关注的是。
如果你最近在市场上看房，会明显的发现：
即便近40度的高温，很多人依然愿意出来看房。
七八月因为高温，一直都是传统的淡季。
但是，按捺不住，嗅觉敏锐的人已经开始有点着急了。
市面上，很多的小作文和分析已经不少了，其实完全没有说到重点！
我只说一些现象，以及背后的逻辑：
未来不管政策往哪方面放松，对部分改善群体来说，可能是利空！
01
上海的政策会出，但会比大家的预期慢！
现在对于上海楼市来说，调控主要有4把枷锁，分别是：限购、限贷、限售以及限价。
首先可以肯定的是，限购一定不会放松。
这是上海楼市的底线。
作为一线城市，上海的调控目的只需要把原本池子里的水盘活就行，不需要把门槛放低。
你也可以理解为，门槛的高低，是跟城市的经济发达程度有很大关系。
而我们之前也一直在说：
上海城市放开限购，对周边所有的城市，甚至整个华东地区，都会是利空！
届时，大量的热钱涌入上海，进一步推动房价上涨，这也是违背房住不炒的政策。
所以，本着长三角一体化发展的长期目标，坚守房住不炒的宗旨，上海绝对不可能放松限购，也根本不需要放松限购！
当然，限购的另一面，你也可以理解为，保护刚需。
但是，去年我们也看到，上海其实已经对临港放松了紧箍咒。
今年会不会进行边际放松？比如五大新城为突破口，不是完全没有可能。
那么限售呢？
也不太可能放松！
上海新房限售的政策规定，新房认购比只要超过1.3，从签订商品住房网签合同那天起，五年以内不能上市交易。
还有一类是针对动迁房，满3年才能出售。
对于新房来说，政府只要控制每年的推量，保证供需比正常，开发商能够正常拿地，新房能够正常出售就可以。
如果放开限售，那么对于一些高积分，抢手的项目来说，会进一步加剧新房市场的分化。
为了平衡新房市场，限售也是不会取消的。
接着就是限价会不会取消。
现在市场上来说，二手房的价格已经回落不少了，而新房的价格每批次都在上调，倒挂慢慢在消失。
目前处于非常健康的状态，根本无需取消。
那么排除了以上之后，最大的突破口，就是从限贷入手。
就是大家猜测的，认房不认贷。
对于置换人群来说，卖一买一的话，可以降低首付款比例。
其实我们之前一直说，过去，上海的政策调控，对一部分人是有误伤的。
其中有2类人：一种是在上海卖掉一套，再买一套的改善群体。一种是前期买不起上海，先上车外地的刚需。
因为认房认贷的政策，将这批人归纳为二套，置换的时候，首付比直接拉到7成。
困死了很多置换人群的希望。
而现在置换，也是市场上占比最大的刚需。
而这次，大概率也是给改善松绑。
02
很多人可能会认为，这是利好，怎么会利空呢？
因为，这条赛道里，会突然挤进很多房票！
这也是为什么最近很多刚改的群体，有一部分嗅觉敏锐的，已经行动起来的原因！
过去，我们一直说在上海，换房难。
就是因为不管你是什么样的房子，只要卖掉去置换，都默认是二套，首付干到7成。
所以，对于一些老破小的客户来说，除非手上存了一笔不少的现金，不然很难完成置换动作。
要么就是，从市区的老破小，搬进外环外的远大新。
这种置换除非空间需求强烈，否则没有完全的必要性。
现在不一样了，卖掉手上的老破小，按照三成或者五成的首付来说，对于一些现金流比较充足的家庭，购房的门槛降低了。
那么选择的余地也略微多了。
比如，市场上最多的300-500万价格段的老破小来说。
过去卖掉300万，在没有房贷，以及额外现金补贴的情况下，只能置换不到450万的房子。
卖掉500万，同样没有房贷，没有额外现金补贴的情况下，只能置换不到700万的房子。
基本上大部分的刚改，范围都框定在400-800之间。
说实话，加上一些七七八八的税费，改善的意义并不是很大。
那么认房认贷政策如果放松。
那么这部分群体的预算，至少可以直接拉到600--1200W。
或许有人说，按照3.5来算，应该是1000-1500W，为什么是按照5成来算的呢。
这点，也要预估当下房贷的承压能力。
一般情况下，银行对于贷款的审批是有最高限额的。
而且，对于很多高净值双职工家庭来说，大部分的贷款也就是到500-600W之间，不会高太多。
所以这也是为什么，很多2000W以上的房子，都没什么贷款。
第一是银行不会批那么高的贷款，第二是即便百万年薪的家庭，也无法支付这么高的房贷。
所以，大概率房票，全部都涌入600-1200W之间这个赛道。
对于这部分预算的房源，在市场上的占比已经比老破小和远大新少很多，供求比一旦失衡，涨幅就有可能发生。
然后从这个价格段开始，向上传递。
03
虽然成交还没有明显上升，但市场的情绪已经起来了。
在上周，我们公司的带看业务达到了近年来的顶峰。
有几个特征还是很明显的：
①很多优质板块的笋盘开始快速去化，特别是浦东内环。几乎出来一套，秒掉一套；
就是市面上的笋盘，在快速被消化。
一旦这些低于市场价的笋盘被消化完，那么房价会随着房东信心的回归而上行。或者说，房子的谈价空间会变得越来越小。
所以，对于很多在一年两年内有迫切需求的客户来说，当下就是市场的底部。
完全可以趁着政策未出的空窗期买入。
而对于不那么急迫的客户，也可以再观望看看。
②我们的客户，从之前的要不要买，变成了要怎么买；
③直播间，大家的情绪明显起来了。开始关注板块，关注二手房价格。
从过去的经验来看，每一次楼市拐点，都是从公众情绪先有的变化。
而从我们过去说的楼市周期来说：启动期、爆发期、赶顶期、盘整期。
就是先从带看量的攀升开始的。
但不同的是，这轮周期会比过去来的更长。
过去3年一轮的周期，可能会变成5年。启动的速度会变缓，周期拉长，形成慢牛爬坡。
但不排除会有部分板块打破僵局，率先领涨！
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04
对于上海来说，我们一直都是长线看好。
关注我的粉丝也都知道，我一直都是合格的“沪吹”。
只是，对某些区域和板块，不完全看好，这也没有办法，每个城市的发展，都不会是均衡的。
对我们普通人，没必要在这些拖垮的板块去陪跑。
但，整个城市面来说，上海完全OK。
判断涨幅的几个要素：①资金链；②政策（信心）；③经济面；④供需关系。
上海都完全符合。
最关键的是，过往经验来看，所有的刺激从未失败。
这次也会一样。
山雨欲来，我们各位，要未雨绸缪！
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