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发布时间： 2023-11-30 点击次数： 103次 来源：上海购房通 作者：永新广场官网小编整理
2023年上海市第四轮土拍（上半场）即将于12月05日举行竞拍活动，一共涉及了8宗地块。
总出让面积28.75万方，总建筑面积74.51万方，总起价139.7亿元。8宗地块分布于：浦东新区（2宗）、普陀区（2宗）、杨浦区（2宗）、奉贤区（1宗）、虹口区（1宗）。
在这2023年最后一批次的土拍中，市场又发生了“亿点点”变化。
PART1
地价上限未取消
11月21日，广州公共资源交易中心官网显示，黄埔区挂牌今年第四批次土地出让的首宗宅地，该地块起拍总价为39.47亿元，土地面积共37711平方米，预计将于12月22日出让。
在该地块的公告内容中，出现了“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”，并未设置地块最高成交限价，也就是说广州正式执行“取消地价上限”的政策，广州也成为第一个取消地价上限的一线城市。
当时业界都认为北京上海会跟进这一政策，然而上海第四批次土拍集中入市（上半场）延续现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号的线下出让方式，未取消地价上限，即溢价率超过10%后开始竞品质、摇号环节。
PART2
装标要求再次提高
更高的装标从上海2023年三轮土拍开始有了明确的规定——绿建二星+明确数字的装修包。据了解，上海2023年四轮土拍对于项目品质做了更加“严苛”的规定。
比如四轮土拍位于普陀中外环间的两个地块集采装修标准都提升到了5000元/㎡，赶超4000元/㎡的杨浦内环内地块。
北新泾地块除了不低于5000元/㎡的装修标准，还有不少高标准的要求，包括：
外立面应采用全石材干挂；
小区人行主入口宜设置入户精装大堂；
小区会所内应设置恒温泳池，独立的健身器械室、儿童娱乐区等功能区；
地下车库应全部精装交付，吊顶后主车道净高不低于3.2米；
对厨房、卫生间也附加了多项高标准要求等。
住宅装修标准的明确，引导房企进行高质量建设，体现了上海新房品质化的趋势，这也间接保证了未来的住宅品质，代表高周转时代已经过去，行业进入了新一轮必须精雕细琢卷品质、比拼产品力才能赢得客户的买方市场。
PART3
大中小户型比放开
2006年6月住建部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
这就是著名的“7090政策”，这也代表着全国进入小户型时代。
甚至有些城市在土拍阶段就对户型比例进行了严格规定，中小套比例最多为80%。
而第四批次土拍（上半场）中的普陀区北新泾产业园区地块容积率1.8，限高40米，仅有30%的中小套型限制，也就意味着这宗地未来的主力产品将会是舒适大平层。
这样的户型限制或许在未来会成为主流，逐渐打破上海楼市的“小户型”格局。
PART4
多个地块联动价上涨
基于竞品质的要求，联动价都加上了装标要求，最低2000元/㎡、最高5000元/㎡，这也推高了联动价。比如桃浦、奉贤新城、临港，相较前期都有一定涨幅，新房的价格预在往上走。
普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）061-02、065-01地块的联动价为85500元/㎡，而附近的普陀金茂府和宝华紫薇花园的联动价均为83000元/㎡，联动价上涨了2500元/㎡。
奉贤区奉贤新城21单元E11A-05地块的联动价为40700元/㎡，距离5号线奉浦大道直线约1.1公里，而距离地铁站更近的奉发云境备案均价仅38673元/㎡，形成了近2000元/㎡的价格差。
联动价的进一步突破拉近了与同区域品质次新二手房的“价格倒挂”差距，“一二手房”倒挂距离“清0”更进一步。
PART5
热门地块增多
第四批次土拍（上半场）一共推出8宗地块，其中3宗地块采用了“招挂复合”的方式出让。
招挂复合的出让方式从侧面也说明了地块的“重量级”，以及对于受让方的“高要求”。
PART6
8宗地块具体情况一览
01、普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）061-02、065-01地块
地块编号：普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）061-02、065-01地块
容积率：2.5
出让面积：27.6亩
联动价：85500元/㎡
附近新房价格：83000元/㎡
地块简评：相比普陀金茂府、宝华紫薇花园，该地块距离地铁站更近，直线距离11号线祁连山路站约750米，未来是妥妥的地铁房，而且该地块被中鑫智谷和桃浦中央绿地包围，距离安生学校直线约500米，享受桃浦智慧城核芯资源。
虽然该地块的联动价为85500元/㎡，但是它的装修标准是5000元/㎡，档次很高。这也说明了桃浦这个土拍常客板块正在发生内卷。
02、普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a街坊pt0259a-09地块
地块编号：普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a街坊pt0259a-09地块
容积率：1.8
出让面积：60.2亩
联动价：102000元/㎡
附近新房价格：98000元/㎡
地块简评：该地块位于普陀长征板块，长征板块的新房已经断供很久了，这样的地块显得十分珍贵。该地块附近的新房只有长风嘉佰道，但是长风嘉佰道位于中环内，距离地铁站更近，且联动价仅98000元/㎡，性价比都更强一点。
该地块距离13号线真北路站和近铁广场直线约1.3公里，还算是比较便捷，且地块对面的上河湾最新的二手房成交价已经突破了112000元/㎡，形成了小幅的一二手房倒挂。
03、虹口区江湾镇街道HK0018-33地块
地块编号：虹口区江湾镇街道HK0018-33地块
容积率：2.48
出让面积：15.9亩
联动价：87000元/㎡
附近新房价格：99600元/㎡
地块简评：该地块位于纪念路北侧，靠近逸仙高架路；地块形状不算规整，东侧紧邻HK0018-34地块，规划为社区医疗卫生用地；根据高德地图显示，西南角是老站创意园，保留；西侧是现有住宅欣逸家园，北侧是HK0018-20，商办地块，保留处理。
该地块距离3号线大柏树站，步行约900米。未来经过板块的18号线、19号线、20号线在该地块周边并无站点规划。从虹盛里的入市情况来看，江湾镇的热度并不高；虽然在虹口区，不过凉城板块处于中外环间，规划比较薄弱，比较适合本地的改善客群。
04、杨浦区平凉社区01D4-04地块（平凉街道71街坊东）
地块编号：杨浦区平凉社区01D4-04地块（平凉街道71街坊东）
容积率：1.35
出让面积：6.6亩
联动价：公寓117000元/㎡、风貌148000元/㎡
附近新房价格：115000-1198000元/㎡
地块简评：该地块位于杨浦内环内，隔壁就是今年二批次土拍的保利置业地块，联动价11.7万/㎡。附近的仁恒海上源、保利建工海玥天汇、金隅外滩东岸的报价均在115000-119800元/㎡。
该地块容积率1.35，内含有历史风貌保护建筑，公寓的房地联动价拿到了11.7万/㎡，别墅的房地联动价拿到了14.8万/㎡。该地块邻近齐齐哈尔第一小学，距离江浦公园站仅400米，周边有互联宝地、紫荆广场、新华医院等。
05、杨浦区平凉社区02F1-01地块（大桥街道94街坊）
地块编号：杨浦区平凉社区02F1-01地块（大桥街道94街坊）
容积率：1.6
出让面积：15.4亩
联动价：公寓120000元/㎡、风貌180000元/㎡
附近新房价格：123920元/㎡
地块简评：该地块邻近内环高架，距百联滨江购物中心仅200米，周边有杭州路小学、杨浦中医院、复旦大学红房子医院等。
94街坊地块与新盘高阳新里就隔了一条马路，容积率一样为1.6。该地块除住宅性质外，还有“其他商服用地”，公寓的指导价拿到了12万/㎡，别墅的指导价拿到了18万/㎡，价格小幅上涨。
06、奉贤区奉贤新城21单元E11A-05地块
地块编号：奉贤区奉贤新城21单元E11A-05地块
容积率：2.5
出让面积：30.2亩
联动价：40700元/㎡
附近新房价格：38673元/㎡
地块简评：奉贤区奉贤新城21单元E11A-05地块的联动价为40700元/㎡，距离5号线奉浦大道直线约1.1公里，而距离地铁站更近的奉发云境备案均价仅38673元/㎡，形成了近2000元/㎡的价格差。有奉发云境这样的竞品在，未来可能在去化的时候会比较有难度。
07、自贸区临港新片区综合产业片区ZH-04单元K16-01、K17-01、K21-04、K22-04地块及桥江路、富高路地下空间
地块编号：自贸区临港新片区综合产业片区ZH-04单元K16-01、K17-01、K21-04、K22-04地块及桥江路、富高路地下空间
容积率：3
出让面积：218.1亩
联动价：36000元/㎡
附近新房价格：35500元/㎡
地块简评：该地块是集合了住宅、商业、办公楼等为一体的综合性地块，距离临港新城核芯区比较远，且周边目前没什么大型配套，未来发展周期会比较长。
距离该地块最近的金港·星海湾过会价仅35500元/㎡，目前还有比较充足的房源在售。该地块未来去化情况比较堪忧。
08、自贸区临港新片区滴水湖核心片区DSH-04单元C02街坊C02-01地块
地块编号：自贸区临港新片区滴水湖核心片区DSH-04单元C02街坊C02-01地块
容积率：2.4
出让面积：57亩
联动价：34500元/㎡
附近新房价格：33000元/㎡
地块简评：该地块联动价34500万/㎡，比附近雅戈尔星海云境33000元/㎡提升了1500元/㎡，但是该地块的装修标准在2000元/㎡，品质上有保障。
该地块的中小套型比例为60%，未来产品以刚需客群为主。
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