当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海楼市一直在被理想化······

上海楼市一直在被理想化······

发布时间： 2023-10-16   点击次数： 90次   来源：魔都房房房   作者：恒隆广场官网小编整理

不知道有没有人发现上海楼市的新动向就是走品质风。

意思就是：主流们都纷纷表示上海即将迈入新赛道，

“新房未来将以改善为主、二手老破小正在成为过去、土地端提高品质要求。”

把客观事实和自己对市场的猜测放到一起，造成都是真理的假象，并逐渐形成了主流。

上面画横线的观点，我持部分保留意见。

①土地端确实在提高品质，也提出了“高品质建设”、“装修标准不低于X千元”等系列要求，这是客观事实没得说；

②新房未来会以改善为主，我认为也具有合理性，但要明确何为“改善”？曾经住的是老破小，现在换成了400万级别的刚需房，这是否可以算改善？

以上两点我基本保持认同，但老破小正在成为过去这句话我还是不认可的。

在面向上海楼市全局时会发现，刚需才是主力。（我说的刚需是资金只有1-300万的选手，400、500万当我没说。）

而刚需最大的特点就是资金不够，无论唱的多好听，刚需的目标可能还是老破小，还是次新房，新的优质住宅刚需可能还是住不起的。所以老破小只能成为一部分改善客的过去，而且上海楼市的过去。

今天主要谈一下在现阶段对新房、二手房、土地方面的看法，能不能买、要不要卖都在这里了。

插播一个直播预告，今天晚上19：30，我们的常规直播别忘记预定：传言又起，上海到底会不会再来楼市新政了？点击下方链接点击可以预约。

01 新房

总结在前：

虽然政策利好带来了一波看房，数据有所好转，但余温散去，市场焦虑情绪将会再次抬头。

先看下半年的政策有多努力，自7月24日-10月7日共计75天，约有至少36项救市措施（新政信息包含全国+各省市，人工整理不排除漏项、缺项等问题，若有遗漏，望大家指出。图片并非高清，有需要可扫码联系小助理），平均下来2天就会有一个新政。

这些消息看下来就很头晕吧，实际上这里面最引人注目的就是“9月1日上海认房不认贷”，这个新政一出，可以说是引爆上海楼市！

那么9月实际成交量究竟如何？是否达到预期了呢？（以下数据源自网络，请仔细甄别。）

据上海中原地产数据显示，9月上海新房共成交77.9万方。与8月份55.8万方的成交面积相比，9月份成交量有明显起色，增加了39.6%，但这只是因为8月份实在太差。

成交套数上，9月6480套，8月5680套，两组数据基本可以互相印证。

从这里可以看出9月确实涨了但未达到“预期”。9月新房成交量小幅回升但前期成交太少，且后劲不足。所以9月成交量没有超过市场预期。根据往年经验，上海月均成交“及格线”（预期）应在80万方即8000套。

9月1日出新政就要求当月交出完美答卷，看起来很苛刻，但实际上这是对市场面貌“讨论雷声大、操作雨点小”的的真实反馈。

毕竟在新政出台后，几乎跟楼市有关的所有人都在讨论，也包含购房客，没想到所有人讨论的热火朝天最后竟然迎来这样平淡的收场，所以才有了最开始的结论：虽然政策利好带来了一波看房，数据有所好转，但余温散去，市场焦虑情绪将会再次抬头。

02 二手房

总结在前：

由于二手房从看房到买房需要时间，所以政策利好在短期并不能完全体现出来。但二手房市场变得更加活跃了。

2023年9月合计网签二手房15180套（数据源自第三方），环比8月份提升了约12.7%，在网签数据存在滞后性的前提下，仍能有这样的成交量确实不错。

但同时，网签数据的滞后性也说明9月网签可以是更早就看房了，只是恰好赶在9月了而已。所以这个数据并不能完全体现政策的利好作用。

但如果从二手房的挂牌量来看，市场的确活跃起来了。

挂牌量指数是一个用来衡量二手房市场活跃程度的指标。如果指数上升，说明市场上有更多的房源供买家选择，二手房市场供应充足；如果指数下降，则说明二手房市场的供应紧张。

新政发布第二天即9月2日，在链家上新发布的二手房源数量便达到1204套，相比前一日增加了将近160%。

9月3日更是达到峰值，为1499套。

究其原因是因为存在置换需求的消费者。这一类在新政的促进下纷纷进入“卖房”阶段，所以他们将会引领“改善性购房在未来上涨”。

这就是开头我认为新房未来将是改善为主的主要原因。

但要注意的是并非所有的老破小出售以后都能换个几百上千万，换个400/500万倒是很大可能。所以老破小的这部分人很有可能还是会换个生活环境更好的刚需房，毕竟只要购入比原来的生活环境更好得住房就可以叫改善性购房。

03 土地

总结在前：

只依靠国企是走不通的，如果未来长期是国企拿地，那么楼市将会彻底丧失活性。

自2023年开始，参与竞拍的房企大部分都是央企、国企，仅有少部分民企参加；

单看下面这张表，就能发现今年三批次第一轮竞拍参与房企竟然0民企。

非最终拿地名单

从这点可以看出民企本身资金压力不小，并且民企可能对于未来楼盘去化还是存在担心。

尽管上海政策方面已经转向放松，但1个月过去政策带来的正向引导基本消耗殆尽，市场消极情绪和观望心态持续加重，所以只有实力较强的央企、国企参与其中。

国企、央企参与到住宅建造中确实挺好，能更大程度上的保证后期住宅的质量和减少风险。

但凡是都有双刃剑，100%国企、央企拿地市场是会越来越没有活力，最后化为一滩死水，而且只依靠国企、央企的生拉硬拽，他们的力气早晚也会被耗尽。

最后解答开头能不能买、该不该卖的问题：

①老破小确实该卖了，把它们交给更新的刚需客；

②房住不炒，刚改人群选择各方面更好的新房毋庸置疑；

③土地端要求“高质量建造”且多数房企都愿意参与，未来的新房只能越来越好。

房产流通起来才是好事，对楼市的信心需要重铸。