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发布时间： 2022-01-28 点击次数： 728次 来源：楼典 作者：必屋客
刚开年，北外滩就有一幅土地要进行遴选出让，楼典各个北外滩群都炸锅了，不停地问楼典，奢侈品真的要来北外滩了么？
讨论的重点就是，该幅土地在出让条件里面明确提出了要以奢侈品零售服务和高端商务配套为主；
第十三条（街坊功能业态）
街坊内功能业态应以奢侈品零售服务、高端商务配套为主，业态上围绕北外滩打造“新时代都市发展新标杆”的功能定位，与北外滩来福士、白玉兰广场等地标性载体联动，形成高品质综合商业区。
同时，在评分表里面还首次提出了承诺引入世界三大奢侈品集团及同层级其他全球知名一线品牌的数量要求。
该幅土地就是北外滩59街坊，土地价格35.53亿，占地面积约2.4万㎡，地上开发体量约11.1万㎡，楼板价32,000元/㎡。
其实商业也并不是只有奢侈品才是好的，但因为北外滩的商业能级在上海市的商业定位里面非常高，自从前滩有了爱马仕之后，每个新开发区域都有了爱马仕的梦，而北外滩的定位又这么高，没有奢侈品也说不过去。
那北外滩最适合做顶级奢侈品购物中心综合体的地方在哪里呢？
要回答这个问题，要先看看中国的奢侈品综合体都有什么共性，或者说趋势。
第一就是要大，要全，奢侈品的消费者都懒，希望在一个地方能买所有品牌。
这也是为啥香港海港城硬件这么烂，却曾经是世界生意最好商业的原因，因为大，因为全。
虽然上海恒隆只有5万多方，生意也爆好，但这个是历史时代的产物+恒隆的努力，无法复制。上海恒隆也受困于面积太小，所以很多牌子无法进入，所以恒隆的5万㎡几乎都是头部品牌，这些20%的头部品牌能够囊括几乎80%的销售额，但剩下的80%的品牌其实也是重要的，所以恒隆在上海之后的新项目商业面积基本都在15万㎡以上，不留遗憾。新鸿基的徐家汇中心和九龙仓的长沙IFS的面积达到了25万㎡，可以塞下全业态的需求。
第二就是平面要大，展示面要好，进深要多元化。
沈阳的市府恒隆广场是一个教科书级别的范例，大平面，动线简单明确，面宽长，进深也可以满足像LV这种大面积全货品旗舰店的要求，同时还有室外的品牌立面展示面。
大平面意味着空间宽敞大气，意味着首层店铺多，意味着能装下的一线奢侈品品牌也多。所以你可以看出，楼典上一个表格中，大部分的项目占地面积都在5万平方米以上。
第三就是空间的多元化，室内室外街区的结合。
成都太古里和前滩太古里，以及东京的银座、表参道等世界消费中心，都是非常成功的奢侈品街区案例，但整体而言，上海的气候还是比较适合以购物中心为主的样式，前滩太古里在冬天的人气显著下滑。
所以像新鸿基在徐家汇的世界旗舰商业ITC，首层面积都有近5万㎡，同时拥有室内和室外的街区及广场、绿化空间，以购物中心为主，辅以街区，就形成了这样一个世界级购物地标的样貌。
徐家汇ITC（非最终版本）
恒隆在杭州的最新旗舰恒隆广场也是这个形态。
而成都的SKP其实也是采取室内+室外的模式，独特之处在于，它全部在地下，地上是一个巨大的城市公园，将奢侈品与自然结合。
新鸿基、恒隆、SKP的操作，也代表着顶级综合体的设计趋势。
另外像香港的广东道、利园，悉尼的Pitt St.以及Westfield都是比较好的Mall结合街区的奢侈品购物目的地案例。
其他诸如一些硬件层高、地铁联通都是些基础的东西，也不需要太重复。
回头来看北外滩59街坊的指标，整个地块的占地面积3万㎡不到，地上的商业面积仅有3万多㎡，地下的商业面积5万㎡，总商业面积约8-9万㎡，不直接联通地铁，从城市设计概念方案来看，地块做了13个独栋以及两个石库门里弄，格局其实更类似于静安张园和成都太古里，但规模还是小了一点。
北外滩整体的地块面积比较小，所以，从前面的几个大方向来看，北外滩适合做奢侈品综合体的地块其实不多。
星港国际中心其实是一个很合适的地块，金茂的设计和建造标准其实也是往顶级奢侈品预留的，但凯德接手之后，来福士是比较保守地做了一个中端-中低端的Mall。
所以剩下的地块就更少了，所以楼典研判下来，北外滩最适合做顶级奢侈品综合体的还是103-104街坊。
从地块位置来看，103-104街坊与地铁直接连通，处于北外滩规划的核心无车区之内，西面直面公园，西南角就是480米浦西第一高楼所在地。
同时103+104地块以及其临近的公园、无车街区的占地面积达到了近6万平方米，地上开发体量达到了近48万㎡，地下还能做近10万㎡的商业开发，整体的商业格局可以做到20-25万㎡的体量，与徐家汇ITC是同一级别的世界级商业综合体。
同时地块天然拥有一条沿街面宽长度近700米的购物街区，可以塞下几乎所以一线奢侈品旗舰店的外立面，营造出一个极佳的购物氛围。
西面的北外滩公园也是项目的一个亮点，可以达到了购物与自然的融合。
目前来看，大陆或者大中华区的非免税奢侈品市场已经高度集中化。
绝大部分资源集中在华润、SKP、恒隆、九龙仓、新鸿基、太古六个开发商以及LVMH、Kering、Richemont3个品牌集团手中。
三大品牌几乎不会和新的开发商合作。
北外滩不是一个传统的商圈，没有消费习惯的积累，需要全新创造出一个市场，需要像前滩一样，同时达到天时地利人和。所以对于北外滩来说，能否拥有奢侈品的关键就是能否在103、104街坊招到这六个开发商进行开发，同时上海的奢侈品市场容量要持续增长，品牌有持续开店的意愿。未来，北外滩还要和徐家汇ITC、张园、前滩太古里、新天地瑞安新世界、徐汇滨江香港置地临港的免税店竞争，上海还要和海南、澳门、香港的全境免税竞争。
从静安的社会消费品零售总额来看（楼典认为这是一个很好的奢侈品消费先行指数）上海的奢侈品消费容量在今年7月已经见顶
总的来说，北外滩的奢侈品道路任重道远，需要精耕细作的态度和持之以恒的精神。
你是否对北外滩感兴趣，关注北外滩的新房与城市发展？
上海恒隆广场