当前位置：主页 > 新闻资讯 > 又要鸽？10批次即将官宣，这些项目过会无望？
发布时间： 2023-10-15 点击次数： 152次 来源：上海购房通 作者：国金中心大厦官网小编整理
有消息源称，上海2023年10批次将于10月25日官宣，已有部分项目向区内递交了过会申请。
经过多次的“鸽子”，部分10万+的项目对外口径已经变得犹豫，“可能”“如果”等不确定性词语让10批次的高端盘充满了“迷雾”。
PART1
老规矩，还是先看一下预测总名单。
一共有约28个项目可能会在10批次过会入市。
◎ 价格
有8个项目的价格超过了10万+；
有3个项目的价格在8万-10万/㎡之间；
有7个项目的价格在5万-8万/㎡之间；
有9个项目的价格在3万-5万/㎡之间；
有1个项目的价格在3万/㎡以下。
从不同价格段来看，10批次主打一个“均衡”，无论是刚需改善还是高端都有相当客观的房源供应。
◎ 入围积分
一共有8个项目预计会触发积分，其中预计最高的是位于唐镇的安高申宸院，鉴于安高申宸院一期8月首开入围分的71.88分，所以二期预测积分将高于75分；至于保利滨江天珺过会的不确定性太大，如果它能顺利过会，入围分预计会比安高申宸院高。
安高申宸院二期预计10-11月加推308套房源，房源位于6#、8#、9#、10#、11#，本次将推出102套建面约143㎡户型和206套的建面约99㎡户型。
唐镇板块在今年获得了“大丰收”，无论是华发半岛华庭还是安高申宸院，都触发高积分。
汇元玺是否会触发积分，还要看实际情况，毕竟今年徐汇部分新盘都“刚刚好”触发积分。
不过可以参考雍汇庭的39分入围分。
◎环线
10批次只有3个项目位于内环内。要提一下的是，官方对于内环内项目的过会一直都是非常的谨慎。
从2023年前9个批次来看，内环内整体过会占比只有6.75%，数量最多的是第6批次和第7批次的4个，第一批次和第五批次均挂“0”。
另外上海2023年三轮土拍一共有61块宅地出让，内环内的宅地只有3块，占比为4.92%。
无论是现在还是未来，上海内环内的房源供应一直都会是稀缺资源，所以有预算有积分的购房者可以“争上车”。
在这三个内环内项目中，露香园应该是具优势的一个。
露香园二期地块西邻露香园一期， 东临546、547地块、福佑地块，北侧是10/14号线豫园站，再向东一些就是豫园和外滩。
黄浦老城厢地带，2公里生活圈包含了人民广场、南京东路、淮海路、外滩、新天地、豫园、老西门等，距陆家嘴约2.3公里，距世博园区也仅3.3公里左右。能做到这一点的豪宅屈指可数。
更重要的是黄浦新房本就少，露香园还带别墅房源，这种带低密物业的社区在寸土寸金的上海市中心极为稀缺，价值可想而知。
能阻碍购房者上车的只有总价，按照前期14.5万/㎡的均价，露香园总价在3000万以上。能上车的无疑是整个大上海的头部少数群体。
◎区域
除了CAZ区域和滨江沿线持续“开闸”之外，断供许久的两大城市副中心——五角场和莘庄均有新房供应。
去年7月，杨浦城市建设投资以208816万元竞得杨浦区长海社区025-07地块（长海路街道332街坊），房地联动价99000元/㎡，案名为杨浦城投悦江湾。
项目位于杨浦区长海社区，处于中外环，毗邻五角场商圈，距10号线三门路站约700m，8号线嫩江路站直线约1.4km。
目前项目附近的信达泰禾上海院子在新政后的第一个月成交了一套建面约88㎡的3房，成交均价为184857元/㎡，与项目的联动价9.9万/㎡形成了巨大的价格差。
至于保利海玥锦上项目建设后共有1栋25层、1栋26层、1栋8层的住宅楼，1#、7#为商品房，共计约249套，2#为8F公租房住宅，约24套，近348个机动车停车位，小区体量比较迷你。
项目距离12号线七莘路站步行可达，旁边又是春申湖，属于一线湖景地铁房。
项目周边商务楼、产业园众多，又有12号线直达漕河泾，客群的购买力非常强，再加上莘庄断供许久，积累了大量的需求，预计首开成绩不会很差。
PART2
三轮土拍上半场刚刚落下帷幕，业界都在感叹“第三轮土拍热度下降”“参与房企数量减少”，但第三轮土拍中有一个“可怕”现象被忽略了——上海“边缘地块”的联动价涨了。
以金山新城的地块为例，地块靠近金山万达，周边没有任何公共交通，房地联动价为33000元/㎡。
青浦金泽镇地块因为距离两条在建地铁线（17号线延伸线和示范区线）——西岑站仅200米，房地联动价为38000元/㎡。
再加上三轮土拍下半场，徐汇区龙华街道地块联动价突破“14”字头。
徐汇区龙华街道地块起价达到240亿元，是2021年集中供地以来起价最高的地块，项目地段核心，体量达67万方，汇聚了住宅、租赁、商业、办公、科研等多种业态，房地联动价14.2万/㎡。
该地块的房地联动价为14.2万/㎡，比去年徐汇滨江保利西岸地块12.3万/㎡的联动价足足涨了1.9万/㎡。14.2万/㎡的联动价突破了整个徐汇滨江的限价，徐汇正式进入新房价格“14”字头时代，这也意味着上海正在逐渐撬动新房限价规则。
放开新房限价的最终结果将是抹除现阶段上海严重的“一二手房倒挂”现象，将上海楼市主旋律从“打新”扭转为“品质至上”。
2023年的10批次或许是所剩无几的“打新”机会。
我们根据总价对10批次预计过会的项目做了个分类，大家可以根据自己预算做准备。
国金中心大厦