当前位置：主页 > 新闻资讯 > 1000万，上海内环内已经“无房可买”了吗？
发布时间： 2023-04-13 点击次数： 648次 来源：上海公寓网 作者：同盛大厦
如果拥有1000万，你会干吗？回答自然是五花八门的，要我说啊，还是买房吧！
一般情况下，拿1000万买房，基本上实现买房自由了，洋房、高层、别墅甚至独栋都是可以挑挑拣拣的。
但是，在上海，1000万买房其实并没有想想中那么多的选择余地，因为1000万在上海大多属于偏改善型的购房需求，相比千万以下的住房是一个全面性的跨越。
通常情况下，买房基本上都是拔预算买，尤其是改善，比较少的人会降低总价退而求其次，更别说是明显偏向改善的1000万。
不过，上海新房市场上主流一点的总价段，基本以刚需为主，400-600万是上海新房供应的大头。
尤其是今年下半年4、5、6批次的供应，"刚需一直都是主旋律"。但是7批次倒是一下子来了12个10万+的项目，“改善盛宴”。
上海新房各价格段供应比例 图片源于网络
从新房成交端看，300-800万也一直都是主流成交段，1000万左右的成交量，大致换算下来，占总体成交的9%都不到。
数据来源网络，仅供参考
从宏观上看，1000万预算，真的不少了。
但是这个预算，你正儿八经想在上海买个令自己“十分满意”的改善，其实似乎是最难也是选择面最少的一个。
要么放弃一定的产品尺度，要么放弃一些项目地段，想要all in 真的是有一定难度的。
1 慢慢退出“内环赛道”
在上海，目前的新房由于限价，基本上环线之间的价格是比较明朗的。
内环内，基本上是11-14万的单价，意思是买一个90多平的小三房，保险起见要有1100万左右的预算。
如果是100-120多平的改善型大三房，小四房，预算要提到至少1300-1500万。
简单来说，1000万预算，内环内买小三房或者大二房。但是改善大户型，要么提预算，要么放弃内环内。
除了预算，还有很重要的一点，积分。
今年整个6个批次入市新房统计下来，内环一共推出15盘，其中12盘触发积分，入围平均分已经达到了约71分。而且平均认购率更是高达325.7%
什么概念呢，差不多是每1套房有超3人在抢。
招商外滩玺
瑞虹新城十期瑧庭
嘉盈峰
仁恒·海上源
华发仁恒苏河世纪
天汇世纪玺
招商虹玺
锦绣里
仁恒海上源
金隅外滩东岸
新湖·上海青蓝
宁嘉馨苑
宝珀公寓
天汇世纪玺
招商虹玺
而且前六批次内环内的平均单价也已经到12.4万。再加之内环内越来越少的供应，稀缺性也会在未来更加凸显，未来上车内环内的门槛怕不是还要增高。
还是说回以1000万预算，结合各环线之间的价位，其实选择区间也很明确。
内环以内可以选择约70-90㎡的房源，此类面积段基本以1-3房为主
内中环间可以选择约80-120㎡的房源，此类面积段基本以2-4房为主
中外环间可以选择约110-150㎡的房源，此类面积段基本以3-4房为主
所以，1000万预算，想要在产品尺度和地段之间做一个平衡，那么内环内其实已经“没得选”了，内中环倒是“绝佳赛道”。
2 内中环也好卷
这次7批次入市了好多10万+的项目，“看点满满”，普陀中环单价赶超内环，中环的前滩南突破10万+，可以见得，中环价值越来越凸显。
而且在内环发展越来越饱和的当下，中环赛道，好几个板块早就突出重围，闯出一片属于自己的"江湖地位"。
比如今年新房都有供应的大宁和前滩。
前滩，无论是自住还是投资，要地铁有地铁，要商业有商业，要学校有学校，在这里没有所谓环线标签，板块价值或与内环是齐平的，妥妥的六边形战士。
大宁，作为北上海门面，整体居住配套也是优秀，而且商业性上，不仅云集了堪称未来“东方好莱坞”的环上大动漫影视产业、国际文化创意基地静安新业坊，更有市北高新的科创、大数据产业助力。
这几年板块涨幅也是“一骑绝尘”啊。
新房价格上，大宁单价10万+，前滩单价11.5万+。这对于1000万预算的朋友，可以说是上车的绝佳板块。
但是，在积分上面，真的太卷了。今年大宁三批次入市的静安天悦入围分83.2分，浦东前滩四批次入市的东方悦澜入围分96.9分。
而且前滩这个入围分还是在弃号200多组情况下产生的。静安天悦这个入围分也是经过一些列“波折”，很大程度上也是打了点“折扣”，实际只高不会低。
东方悦澜，96.9的入围分，在基础分满分60的情况下，至少17年的社保。
静安天悦，83.2的入围分，在基础分满分60的情况下，至少12年的社保。
就是说，你哪怕预算够，但是分没有，还是白搭。
上海这条金色中环，浦东区域，除了前滩、还有碧云、金桥、张江、御桥等板块也发展得很好。尤其是碧云，绝对担得起国际社区得称号，只不过现在已经没有新房供应了。
不过金桥未来还是有不小的期待的，金鼎天地还有好几块住宅地，但是积分也不会低。
浦西区域，除了大宁，五角场、新江湾宜居性也非常不错。此外，普陀的万里、真如也在厚积薄发。未来新房都是可以期待的。
虽然1000万预算，内中环是个好赛道，但是也不得不承认，这个赛道上好几个板块比如前滩、大宁、碧云、金桥、新江湾等也越来越“挤”。未来，御桥、真如等也相信有一天会有属于自己的天地。
3 1000万预算上车浦东
所以1000万预算，将目光“扩大”到中环。来看看上车浦东，有哪些选择。
主要板块有前滩、杨思、张江、森兰、金桥等。
前滩现在只有两个独苗了，一个21地块，一个浦江壹号，不出意外，准备接近满分的积分再冲。
杨思和前滩南，也有几个项目。北蔡全新盘，开云艾尚里，预计678套房，约85-185m²2-4房。
前滩南的中企云萃森林，首开约86-90-100-145㎡的2-3房。目前，城市生长馆和样板房已经开放。
金桥未来会是“供应大户”，金鼎二期项目，也就是04-01、05-01地块，案名已经有了，为金鼎阅府。预计推出建面约51-218㎡1-4房。项目三期05-03、08-03、10-01地块也正紧锣密鼓建设中。
金桥作为浦东的置业热土，一直备受瞩目，比如今年入市的金鼎首府，首开入围分高达75.12分，也是蛮卷的。
此外，张江和森兰未来还有地块，森兰壹公馆二期加推41套84-174㎡新房。
4 1000万预算上车浦西
看完浦东，来看看浦西。
静安大宁，静安天悦分东区和西区，西区已经开了。东区第一批待认购。
市北华庭，被鸽很久了，将推出建面约65-135㎡1房—4房，均价约9.7万/㎡。
杨浦一直是市区供应扛把子，对于1000万想上车的朋友也是有很不错的选择。金隅外滩东岸二期加推99-146平3-4房。
杨浦城投·悦尚海日前临时接待中心已开放，将推出建面约81-115㎡2-3房，大概率年内入市。
中海海上和集和瑞仕云曜璟庭，这两个项目几乎是紧贴着的。如果同期入市，势必会互相分流。
除了杨浦，普陀后续也要好几个新盘，对于1000万预算的朋友是相当友好。像招商苏河玺，品尊国际三期，都几乎被称为是“普陀之光”了，后续积分估计也不会低。
徐汇长桥的地产·尚海悦庭，样板间已正式开放，推出建面约85-168㎡3-4房，已经于7批次入市。隔壁的汇成南街里，收官204套，建面约101-173㎡的3-4房，不知道什么时候来了。
总的来说，
1000万的预算真的不算少了，但是想要在上海内环内买到一个称心如意的改善，其实蛮难的。要么加杠杆提预算，要么“眼光”放远一点。
在内环内已经饱和的今天，中环的各板块也发展得有声有色，对于1000万预算的改善朋友也是非常好的选择。
只不过像前滩、大宁、金桥等板块，未来新房，需要在积分上有一定要求，否则有预算也没用。
那么，如果你手握1000万，会上车哪呢？
同盛大厦