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上海90%二手房都是“炮灰”！没有8折不值得捡漏！

发布时间： 2023-06-28   点击次数： 363次   来源：地产热点观察    作者：长安天御售楼处小编收集整理

“打新”一词，在近3年的上海新房市场上“不绝于耳”。

根源于一二手房倒挂的存在。

由于新房限价，二手房价格高于新房，所以很多人都把目光聚焦在了新房上。

“打新”成了购房者的最重要的购房逻辑！

也因此诞生了很多逐利的投资客。

但最近，风向好像变了！

身边不少购房者已经从新房市场转向二手市场“海淘”了。

促使购房者发生这样的观念转变，原因也很清晰：

理由一

看清了打新并没有那么赚钱

一、实际购房成本远高于一房一价表上的价格

除了房款本身以外，实际购房中还需要支付诸多成本成本。比如买房时就要一次性支付的税费、入住前的租房成本、房贷利息、首付款存款利息等，粗略计算下这个成本就是12%-19%之间。

也就是说，一二手倒挂没有8折，就基本没有套利空间。

二、高倒挂也很可能是个伪命题

因为从买房到交付再到卖房期间存在层层风险。

1、交付烂尾，倒挂成泡影。

在当下经济不景气的大环境下，延期交付屡见不鲜，烂尾也时有发生，不确定性较大。

比如杨浦滨江的八埭头，宝山上大的经纬，都是典型的失败案例。当初看中他们的人，至今还水深火热。

2、交付品质差，倒挂大大缩水。

前段时间传的沸沸扬扬的唐镇华侨城外立面铝板变涂料，就是个鲜活的代表。

他二手房大概率是卖不到10w+了，倒挂比预期要明显缩水。

3、卖房时的市场大环境不可控，倒挂很可能大缩水。

比如现在的市场就是个很好的例证。

曾经火爆一时的蟠龙天地，当初都是冲着二手房可以卖到9W+的高倒挂去的，

而随着如今市场的走冷，目前小区中层房源的底价已经跌成“7字头”，倒挂大大缩水。

所以，很多人会觉得新房有太多的不确定性，何必孤注一掷，搏一个不可控的未来。

因此，我们看到曾经义无反顾的新房拥护者，已经开始逐渐动摇了。

理由二

二手房价格不断下探，抄底二手似乎“更香”。

由于行情持续走低，不少业主选择“割肉"离场。

这样做的结果就是，买二手房甚至比买新房还划算。

1、不少片区新房已经由“倒挂”，变成了“正挂”。

比如这套地产尚海郦景，算是”石破天惊“了，这让内环内那些非核心片区卖11-12W+的新房显得毫无性价比。

再比如这套保利叶上海一期，4.85W的价格，让顾村的新房，还有多少性价比可言。

这样的案例不在少数，能捡漏这些的二手房，不是比新房还要划算吗。

那么问题来了，怎样在数万套房源中，锁定最具性价比的房源。

2、怎么抄底才是正确姿势。

目前的市场环境是，不是小区的最低价基本都卖不出去。

无论是买方还是卖方，基本都达成了这个共识。

所以想要卖掉，就要是底价，甚至底价还要被“砍一刀”才行。

按照这个逻辑，

目前链家网上1万个小区，对应8万套房源，

假设每个小区底价都是有效价格，其余均为炮灰价格，

那么，市面上90%的房源都是炮灰。

再精细点，同一个板块，类似项目，可能只有1个底价。

所以，事实上市面上的炮灰房源比9成还要高。

所以，当下想要抄底的购房者需要做的就是，撇开炮灰，锁定这些有效价格房源。

以黄浦滨江为例， 炮灰指数92%

1）目前黄浦滨江92%的挂牌都是炮灰

我们把在挂的楼盘按照地段房龄品质分成4个组团，

组团1：绿城黄浦湾、绿地海珀外滩

2个楼盘，绿城的产品和社区打造更优，是片区公认的品质标杆。

也就是说只要绿城的价格足够低，绿地的所有挂牌都将是炮灰。

目前绿城黄浦湾底价是21W，绿地海珀是底价24W，2者都是低楼层，装修都非常不错。但绿城面积更大，总价更低，社区更优，所以，绿城这套卖出之前，绿地海珀就是炮灰。

组团2：华润外滩九里、上海滩花园

这两个楼盘的档次比较趋同，

华润主力户型104-156㎡2-3房，上海滩花园主力户型73㎡1房和244-366㎡4-5房

2个楼盘在售房源客源基本是不重复的，所以各自的底价都是有效价格。

组团3：海琪园、申江新苑、福鑫大楼

3个楼盘都属于房龄比较老的小区，其中海琪园更靠近黄浦江，且社区规模较大，所以是3个中更为优质的社区。

目前海琪园底价是14W，且是个中区房源，是整个复兴东路以南规模小区的底价，所以是个有效价格。

申江新苑、福鑫大楼两者比较类似，社区规模都比较小，不靠江。所以2个楼盘大概率只存在一个底价。

福鑫大楼的底价是11.5W（高层塔楼），而申江高层房源的底价是11.3W（板楼）。

所以很明显，这套11.3W的价格就是2个小区的唯一底价，其余都是”炮灰“。

组团4：金外滩花园、滨江名人苑、浦江公馆

论社区品质，浦江公馆更胜一筹。论区位金外滩金外滩花园最靠近黄浦江，同时受主干道影响最大。所以3个楼盘的大致顺位，是浦江公馆>金外滩>滨江名人苑。

目前，金外滩花园的底价是13.9W（高层），滨江名人苑底价也是13.9W(低层)，而且金外滩这套还是有一定江景资源的，所以显然金外滩是有效底价，而滨江名人苑成了炮灰。

而浦江公馆，虽然品质较高，但价格也高了13.7%，且是低层，所以炮灰的可能性也非常大。

综上，我们可以做一个总结:

炮灰房源占比92%，那么想捡漏的购房者，只需紧盯这剩下的8%。

2）8%的有效价格里，值得一淘！

前面我们算过，新房实际的购房成本要在房款的基础上加个12-19%的额外成本。

也就是说至少拥有8折左右倒挂的新房，才是具备一定资产安全垫的。

这与目前触发积分的新盘，普遍的倒挂表现基本吻合。

那么放置二手房市场，8折左右的二手房同样值得捡漏，因为不仅可以即买即住，确定性高，而且资产安全垫也足够厚。

还是以黄浦滨江为例，上述8%的有效挂牌中，如果出现了8折左右的房源，大家不妨去看看。

总共6套，我们一一来看下。

申江新苑

目前性价比较高的底价房源是11.3W，该小区近3年没有真实成交价，与小区同面积段优质房源挂牌价相比，便宜了14%，相当于打了86折。考虑到高层的溢价，这个折扣会在8-85折之间。可以适度砍价去捡漏。

金外滩花园

金外滩花园的底价是13.9W/㎡，这个价格是个什么水平呢？

近2年小区大户型好楼层的成交价在15-16W之间，这套底价房源相当于打了83-87折之间。可以适度砍价去捡漏。

海琪园

海琪园的底价是14W，小区近2年没有真实成交价。目前小区同面积段高区房源挂牌价15.7W，底价房源相当于打9折销售。捡漏意义不大。

上海滩花园

上海滩花园目前底价是17.3W，小区近期的成交价，和同类房源的挂牌价都在18.9W上下，底价房源相当于打9折出售。捡漏意义不大。

华润外滩九里

华润外滩九里目前底价是17.6W，小区近期无同类房源成交，目前挂牌的同类房源价格在19W左右，底价房源相当于打92折出售。捡漏意义不大。

绿城黄浦湾

绿城黄浦湾目前底价是21.1W，小区近期同类房源的成交价是22.7W，底价相当于打了93折出售。

2022年年初更好楼层的成交价不足20W。所以这套房源的捡漏意义不大。

所以，捋下来目前黄浦滨江还是有部分值得捡漏的房源。

其他板块可能会更多，大家可以按照我这种方式，去捋一下当下自己关注的板块。

我们后续也会持续更新这个系列，帮大家捡漏。

敬请期待！