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2021年南京房地产市场回顾与2022年展望

发布时间： 2022-01-18   点击次数： 558次   来源：世邦魏理仕   作者：必屋客

写字楼市场租赁需求再上新台阶，零售市场首店经济持续发力。

十四五开局之年，聚创新之能，乘开放之势，南京经济持续恢复，发展韧性不断增强。南京都市圈的确立进一步激发了南京作为区域中心城市的集聚效应与发展功能，区域城市格局迎来进一步跃升，使南京逐步向超大城市行列迈进。2021年，南京写字楼市场租赁需求再上新台阶：净吸纳量相比去年稳定提升，金融与TMT行业需求占比均较上年有所提升，全年零售物业市场新增项目进一步激发南京各板块商业活力：服饰品类录得多家国际品牌首店进驻并持续引领品牌更迭的动能，网红餐厅扩张态势明显，国内咖啡品牌相继进驻南京市场。

CBRE世邦魏理仕华东研究部经理 乔梦洋

优质写字楼市场

新增供应21.9万平方米；净吸纳量13.3万平方米；空置率23.8%；租金报价117.6元/月/平方米。

去化水平稳定提升，搬迁升级需求活跃。

2021年，南京写字楼市场全年累计录得4个新项目交付，供应量达218,656平方米，推升全市写字楼市场总存量至3,155,624平方米。年末租赁需求相对活跃，净吸纳量录得37,884平方米，环比上涨114.2%，全年累计去化133,344平方米。两年接连录得大体量供应入市，带动南京写字楼市场迈入新能级，但空置率尚处于波动上行趋势，达23.8%，环比下跌1.2个百分点，同比上涨2.4个百分点。

需求方面，金融与TMT行业稳中求进，优中提质，占比均较上年有所提升：南京金融行业的综合竞争力逐步增强，带动了以保险与证券为主导的传统金融类企业居租赁需求之首位；TMT行业需求位居第二，主要依托于消费互联网与产业互联网的双轮驱动，其中电商及其运营企业等消费互联网企业积极布局，“互联网+”相关租户亦录得升级搬迁案例；此外，专业服务行业需求持续释放，律所、设计院及人力资源类公司录得整层搬迁成交，亦有细分行业相关咨询公司在宁设立新址；另外，以建筑及家装为主导的房地产建筑公司需求表现稳健，大健康等消费服务类企业与电子产品巨头在年底搬迁活跃。需求目的方面，全年租赁活动以搬迁为主，占比高达73.6%，其中品质升级类占比逾30%；跨板块搬迁需求目的地多为河西，尤其以保险公司最为显著。租金方面，市场活力回归，业主信心日趋增强，租金筑底信号初现，如何以灵活的租赁策略去锁定优质租户成为大多业主近期考虑的重点。全市写字楼平均租金报价环比微降0.2%至每月每平方米117.6元，同比下降0.8%，较去年跌幅明显放缓。

市场新租需求主要行业分析

热点区域

CBRE南京顾问及交易服务 办公楼部负责人刘承阳表示：

“南京写字楼市场去化愈发活跃，金融行业红利政策不断推进企业集聚扩张，制造业高速发展促使产业信息化普及程度提升，推动TMT行业谋求新的发展窗口。2022年，南京将迎来约42.7万平方米的新增供应入市，其中包括位于河西板块的华新城二期T1，在ESG关注度逐步上升的当下，作为南京首个LEED与WELL双认证楼宇有望成为高端租户的新选择。优质供应集中入市，预计将进一步激发现有租户升级搬迁需求，而随着南京营商环境持续优化，新设需求亦将逐步释放，此供需作用下，租金有望触底反弹。”

优质零售物业市场

新增供应49.0万平方米；净吸纳量50.6万平方米；空置率3.3%；租金报价18.4元/月/平方米。

首店经济持续发力，去化创下历史新高。

2021年，南京零售物业市场共录得4个新项目开业，有3个位于河西板块。其中，于第四季度开业的金地广场，为河西南片区的商业版图注入新生活力，该项目以都市文化运动生活体验中心为定位，通过零售餐饮等基础业态叠加文化运动相关主题业态为周边客群提供丰富多元的消费选择。金茂览秀城于年内焕新归来，带动全市净吸纳量录得505,700平方米，达到历年来全市最高去化水平，全市空置率稳定下行至3.3%，同比下调0.9个百分点。

细究年内需求，服饰品类持续引领品牌更新迭代，河西板块成为国内新晋设计师品牌首进南京的目的地，如华裔设计师品牌CHICHY入驻河西龙湖天街，设计师集合店DSPACE落位建邺吾悦广场；位于中华第一商圈新街口的德基广场则对国外奢侈品牌吸引力不减，年内录得多个南京首店进驻，如Goyard, Canada Goose及MACKAGE等，同时美国牛仔品牌Wrangler更是将中国首店选址于此。餐饮品牌中，网红餐厅扩张态势明显，如太食兽泰式茶餐厅、蛋魂EggSoul、东发道等品牌成为各大购物中心吸引客群的有力武器；下半年咖啡品牌积极布局南京市场，熊爪咖啡、M Stand与鹰集咖啡相继在成熟板块开出首店，Peet‘s Coffee与代数学家亦在不同板块继续发力。体验业态方面，健身及滑雪体验店在各板块均有布局，笑场与meland club亲子乐园成为体验消费新选择。纵观全市零售市场的新趋势，场景营造不再是各购物中心间竞争的专属战场，越来越多的创意品牌也加入了这一战局：年内多个品牌凭借独特的主题场景吸引消费者前来打卡消费，如主打复古风格的生活方式类品牌银盐空间，以及选址艾尚天地的南京首家黑洞美妆集合店等。各类品牌持续看好南京零售市场，带动全市购物中心首层租金环比上升0.2%至每天每平方米18.4元，全年累计涨幅1.1%，与上年基本持平。

零售市场租赁需求强度分析

CBRE南京分公司董事总经理兼战略顾问部负责人王飞表示：

“今年南京零售市场的新开业项目均来自全国具备零售运营能力的优质开发商，这打破了南京先前以本地开发商为主导的情况，在此影响下，新增供应在激发南京各板块商业活力的同时，也将促进城市整体零售物业品质的提升。后疫情时期，南京强劲复苏的消费力也将加速品牌迭代更新，年内已录得多个城市级别首店开业，包括国际高端服饰品牌、国内网红餐饮品牌以及各类体验业态等在各商圈多点开花。2022年，南京零售市场将迎来约71.1万平方米的供应高峰，其中不乏港资操盘的高端项目国金IFC、贴合本地风韵的三山街万象天地，以及河西文旅综合体华侨城欢乐滨江等。在国际国内双循环体系的推动下，国际品牌与本土老字号品牌有望通过差异化竞争和不断地迭代升级实现双赢发展，全市消费载体也将持续升级，相信南京成为国际消费中心城市的宏伟远景指日可待。”

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