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你家房子不错，下次别买了

发布时间： 2023-08-08   点击次数： 102次   来源：星扬西岸中心商务楼租赁部   作者：苏苏房东

今天是来补交作业的，有点长，约4000字。

(很久没写这种不求阅读量的干货文了...）

该文《在上海，硬伤房这么卖，亏到姥姥家》中，

我列了一张表，对硬伤房作了的粗略定义，

本文重点加餐两块内容：

1）为何那么多房子，符合硬伤房特征，为何算硬伤？（主讲三大类硬伤）

2）如果我家的房子属于硬伤房，该如何处理定价？（就我所知，硬伤房售卖处理得好与坏，到手价格波动幅度极大）

第一类：楼层硬伤（最显性）

1）步梯房5楼：硬伤指数 ★★★

首先，大家别看不起步梯房，

一些步梯房，身份可比屌丝电梯房尊贵得多，

但大体遵从金三银四原则，这两层最兼顾视野采光和爬楼梯劳累程度；

一楼适合养老群体，但相对阴潮，

二楼虽有反水隐患，但只是概率问题，且爬楼无压力，

因此一二楼，各有功过；

而步梯房从5楼开始，就妥妥踩至硬伤线了。

人类每爬一层楼，肌肉都在做功。由于肉体做功效率低，过程里80%都化为了热量，散发去体表了。因此连续爬楼，特别容易汗流浃背。

顺带一提，爬梯是跑步消耗的三倍，住步梯房高区的人，等于天天被逼迫着做运动。

无论成年人还是小孩，一口气上5楼，说一点不夯，是骗人的。更不用说现在山姆、costco盛行，开车购一次物如同小搬一次家。

当年我上小学，家里长辈，就是有脑溢血症状而不自知，爬5楼过程中，加速恶化的，几十年过去，依然记忆尤新。

(小时候记忆里的同款上海老公房)

2）步梯房顶楼：硬伤指数 ★★★★★

对步梯房顶楼（大部分6楼，偶尔7楼），我给与最高的杀手级5星硬伤评级，有两个原因：

一是6楼比5楼还多爬一层，

有人说册，多一层怎么了。那你想象一下，负重卧推5组之后，私教邪魅一笑，说弟弟来，再加一组，但你这时已经力竭了...此时的你，是怎样的卧槽感受，

二是6楼还叠加了两个王级debuff：

冬凉夏暖&漏水隐患，

单出一张王，就是王，双出两张王，叫王炸。

尤其在夏季，步梯顶楼房最不受买家待见的季节，常用于经纪人安排客户带看，作为最后一套炮灰房收尾，

“小..小张（喘）这套算了吧，我们觉得还是上一套好...”

“得嘞，哥！！”

3）次新房底楼（不带花园）：硬伤指数 ★★★★

大家普遍以为，次新房的底楼最大的硬伤，是采光不足，还有上海低海拔、亚热带气候导致的潮湿，

其实不然。

因为照这么说，2楼也没好哪里去，

次新房底楼的房东，最难以启齿的问题，

是毫无隐私。

各位如果住过次新房小区，会发现，一楼的邻居，卧室甚至是客厅，窗帘，基本是完全拉死的，一般只开放厨房区域供邻居参观。

（老公房则不存在这个问题，房东：隐私是撒么子？我洗澡窗帘都不拉的）。

正因为不知道啥时候会有人经过，久而久之，住一楼的人，不自觉养成了一个致命习惯，一年365天，天天拉窗帘，终日不见光。

虽然，拉窗帘，可以美白...  但中国人从祖宗辈开始，就讲究采日月之精气，取天地之精华。长期不见光，会积累阴气，人会抑郁，打工族就算了，反正受气惯了，

问题是，如果你家有小孩，敢赌么？

4）豪宅底楼（不带花园）：硬伤指数 ★★★★★

为什么豪宅底楼，相比次新房，我还特地加了一颗星？

不多废话，就打这么一个比方：

作为一个姑娘，你能接受背一个爱马仕的包出门，但这个包，有一条明显的伤疤？

你脑海里怎么想的，有钱人内心，就是怎么看的。

最大的矛盾：叫与我身份不配... 话题终结over。

第二类：户型硬伤

关于户型的好坏，算是一门居住论的科学，几万字肯定都理不清，因此只拎重点2个问题讲：

1）户型不方正：硬伤指数★★★

科普一下，视觉上的膈应，并不是户型不方正的最大问题，

否则，上海有一些第一眼黑人问号的不规则豪宅，为何底气那么足？

因为是你看不懂...

豪宅建筑造型迥异，主打就是与众不同，特立独行，很正常。豪宅业主压根不care浪费面积，老子要气派，不差钱啊。

户型不方正，对一般普通大众家庭，

会导致一个直接重大问题：

房屋死角多，空间利用率低，可改造性差。

以此户型图布局↓为例，

紫色部分面积，粗估约4个平，按上海优质地段动辄10万的单价计算，相当于买家花钱买房的总价里，约40万花莫名其妙被狗吃了，买来又用不上。

2）朝向怪异：硬伤指数 ★★★~★★★★★不等

朝向怪异的房子大概率出现于塔楼，即上个世纪在90年代至2000年初，从香港引进的产品，特点是占地面积小，容积率高，且有电梯，彼时，算背景显赫，有社会地位和财力的家庭，才有可能居住的时髦玩意。

（比如小时候，娱乐资源匮乏，我去同学家蹭电脑，游戏机，跳舞毯玩，进个塔楼，感觉就是进豪宅）。

如今，上海部分塔楼的体感，甚至不如低区的步梯洋房。

撇开得房率低，公共区域阴暗的问题，

塔楼的差户型实在是太多了，

朝西朝北的，即便有南，也和隔壁邻居窗台大眼瞪小眼，

比如这是当下黄浦区某核心地段塔楼小区的挂牌户型↓

试问如果你有1700万预算，你敢不敢当个活佛，去接个盘，救这位房东于水火之中...

反正这套已经在绿皮上挂着吃灰1、2年多了，估计再熬下去，房东都没了。

当然，不是所有塔楼户型都有缺陷，正南向无遮挡的没毛病。

第三类：区域硬伤

一些区域硬伤，严格意义不能算硬伤，

因为硬伤的一大特征，是局部微观可对比。

大家都是一个村的，谁也无法看不起谁；

但同事一起上班，领导坐地铁，前台小妹反而开帕梅，就有点挖色了。

因此我只单讲一下局部可识别性硬伤。

1）开窗高压线：硬伤指数★

高压线可视，是所有硬伤里最微不足道的一类，我觉得很冤，

因为国标有严格的规定，高压线不存在对人体健康影响。

数值显示，220千伏变电站和高压线，5米距离的工频磁场强度，还不到电吹风的二分之一。

各位房东，也别忽悠买家什么高压线早晚要入地，小心ZF抓你造谣，他们没钱搞。

空气本就是最好的天然绝缘介质，高压线一旦入地，材料/结构/检修成本，指数上升。

不过同时，房东也可以适度回怼压价的中介，高压线，顶多只算是个景观缺陷。

2）房子挨马路：硬伤指数 ★~★★★★★不等

上海70%占比挨着马路的房子，其实并没有什么噪声，上海也不允许车辆鸣笛，

最终要观察：车道的大小和交通流量，

比如两车道，间距仅10米的小马路，影响微乎其微 ★

但四车道甚至是八车道的主路，性质就变了，不给窗户点满物理防御属性，会非常难受 ★★★，建议三层玻璃，断桥铝合金走起。

若房子挨着高架，还有地上地铁... 完犊子，属于★★★★★，绝了，因为这东西最致命的...

不是噪音，而是共振！

大家可自己看网友留言：

这里我又得被迫营业作科普了，

为什么有人说住高架和主路旁，会遭遇晃动和共振？

共振和噪音，是两码事，

噪音可以通过装修手段削减，

共振...不可以，除非楼重盖

什么是共振呢？举大家常见的生活例子：

1. 电视里看过，女高音对着玻璃杯一嗓子，声调逐渐拉升，啪，玻璃爆了；

2. 大家车子开高速，把窗开一条小缝，缝大不大小不小的，立马会轰隆隆的，耳朵脑袋贼难受。

这是一个大自然常识，所有物体，都有其固有频率，当环境中有波发射源的频率与物体固有频率一致的时候，就会发生共振，能量幅度被放大数倍。

“ 一旦能够找到地球的共振频率，那么随时能够震碎地球 ” - 特斯拉，

“人体对10赫兹以下的低频振动非常敏感，它会让人的内脏产生共振。” -《杨利伟内部发言：“飞天”一点都不好玩》

（人体各个器官固有频率在1~100HZ不等，三体小说里，章北海青铜时代号，被同族偷袭，次声波氢弹把全舰成员化为一团血雾，原理就是利用炸弹与人体产生共振）

集卡/土方车的发动机转动，还有地铁接触轨道的咔哒咔哒震动，不会对人体造成影响，但大质量交通工具驾驶时压迫地面产生振幅频率，与房屋固有频率发生共振的话，你会肉眼可见，玻璃晃一下，桌子晃一下，水杯晃一下，躺床上，床晃一下... 然后神经敏感的你，血压就上来了。

因此，如果买家家里有常年伏案工作者，或者正要中考高考的小孩，房东就别拿着房子去霍霍人家了，请积点德。

最后，终于进入主话题：

持有硬伤房的房东，该如何脱手

PS：我主要指的是3星以上的硬伤房，3星以下的别瞎凑合了，谁家房子还没点小毛病...

首先各位得认清一个现实：

大硬伤房的价格，和周边二手房，不在一个价值体系上。

好比过期网红，不会和时下火热的明星，同台出镜；

残次品，不会和合格品，放一个货架上卖。

但是！

自知有硬伤，不等于要放弃战斗！

记住这句话，硬伤房的客群，就是：

又想住上这样品质和面积的房子，但兜里又缺钱，实在没得选的抠门大汉。

所以无硬伤的好房子，它越贵，作用就是用来衬托你房子的性价比。

去测试出一条基准线，显得无比重要。

我曾经咨询一位粉丝，她相中了浦东的一套学区房，在这个教育板块，如果想住上像样品质一点的小区，3房，110平+，正常起步价格，就是1500万，而她兜里，只有1200... 正好有一套底楼的房子，挂1250，于是，她越看越喜欢，越看越上头。直到... 这套房子被其他买家提前撩掉了...

思考一下，如果这堆人里，有预算1280的呢，有1300的呢？这位房东是不是就能多卖个几十万？

但能卖到的上限，又该如何确定？

教大家一个手法：

闭眼3分钟，深呼吸，代入你认为自己房子，对应的客户画像（比如三代同堂，需要三房，有点追求，不愿意买老公房），然后翻开链家，就在你家周边搜索所有满足该客户画像的房子，调整价格区间上限 ---------------直到你实在找不出一套房子了，就是觉得让我去买这些TM狗屎房子，还不如来买我的硬伤房。

此时，恭喜你，这个对标品的价格，就是你家的挂牌价格上限。

我举个实例好了：

你家房子：

2007年次新小区，南北通3房130平，1F硬伤，无花园，

目前不知道怎么设定价格...

按我的做法，平台上调整价格上限，筛本区域最贵的房子，

① 115平3房，2005年，中区，1000万。

（不用想，口袋有1000万的买家，肯定优先选这套115平的）

那就再下调价格上限，筛选到最贵和次贵的房子，

② 126平3房，不南北通，低区3楼，小区1999年，950万，

③ 94平2房，2008年，中区，900万。

好，你找到了对标对象为②，因为大家半斤八两，那你就应该贴着它报价，至于③，滚一边去，它的客群是2房，与你不重合。

当然，你也可以不听我的劝，按照 “ 我想要到手多少钱，否则我觉得我亏了 ” 这个逻辑，来制定自己硬伤房的价格策略。

但我和你赌5万块，无论来什么核弹政策，你房子都出不了手，

- 因为人性，根本经不起考验。