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上海全年写字楼空置率上升，市场韧性依旧

发布时间： 2023-01-24   点击次数： 606次   来源：国信昱虹   作者：宛耀飞

2022年四季度，上海写字楼租赁市场延续颓势，空置率环比上升，租金环比下降。全年来看，上海写字楼净吸纳量较2021年下降五成。近日，多家市场机构发布数据，显示上述信息。

自2022年二季度以来，上海写字楼租赁市场关键指标连续三个季度环比下降。市场机构仲量联行的数据显示，四季度，上海全市甲级写字楼空置率环比上升0.2个百分点至17.6%。整体来看，浦东的空置率低于浦西。浦东的中央商务区和非中央商务区的空置率分别为9.5%和19.5%；浦西的中央商务区和非中央商务区的空置率分别为10.8%和26.1%。

戴德梁行分析认为，全年交易呈现出三个特点：外资成交比重比去年有所扩大，今年封控对内资企业带来一定影响，其新设、扩租需求都有所减少，外资在续租、扩租整体方面交易比重比去年提升。区位来看，六大板块需求表现韧性，新项目推动下“一江一河”成效显著，代表项目如“华润苏河湾中心”“前滩国际广场”“星瀚广场”等。行业来看，专业服务、贸易制造及金融为前三行业。专业服务业保持稳定需求，受国内外复杂经济环境影响，律所业务量增加，扩租、搬迁活跃；联合办公（孵化等）仍保持活跃的市场需求，成为新入市项目的主力租户，主要布局上海核心商务区域的陆家嘴、北外滩等板块。贸易制造行业核心外溢搬迁，快消品及奢侈品贸易主要布局南京西路板块，随着火车站、苏河湾今年供应频出，不少快消及奢侈品总部或部分拆分搬迁至静安非核心区。金融行业核心聚集加强，主要布局泛陆家嘴（陆家嘴、竹园）、南京西路等板块，银行、保险、证券等传统金融行业仍为市场主体。

二季度以来，上海写字楼租金持续承压。市场机构高力国际的数据显示，四季度，上海全市写字楼租金为7.63元/平方米/天，环比下降0.3%，同比下降0.6%。

蓄势待发

近日，戴德梁行发布的上海商业地产数据显示，截至2022年底，上海甲级写字楼空置率为16.7%，比去年上升0.72%，其中核心及新兴区空置率分别为11.21%、23.92%。2022年上海甲级写字楼租金略微下降，至四季度平均租金8.14元/平方米/天，同比微跌0.37%。

在吸纳量方面，2022年，上海写字楼市场全年净吸纳量为63万平方米，环比下滑55.6%。在供应方面，上海全年入市办公建筑规模为81万平方米，其中苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应较活跃。

从写字楼交易看，一方面，外资在续租、扩租整体方面交易比重比去年提升；另一方面，专业服务业保持稳定需求，受国内外复杂经济环境影响，律所业务量增加，扩租、搬迁活跃。

2022年上海大宗交易市场共录得774亿元成交，同比下降27%。办公/研发办公以577.4亿元成交总额、75%的成交占比，稳居市场首位。买家方面，内资买家以66%的占比继续主导市场，但外资占比亦在缓步上升，从2021年的24%增至2022年的34%。

戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰判断，2023年大宗交易市场方面，成交总金额预计重回千亿规模，随着疫情防控政策不断优化，办公、零售及酒店类型物业有望回暖。

四季度，华东区域高标仓库租赁市场需求平稳。受“双11”等电商购物旺季影响，电商类需求及短租客户较上季度有所增长，第三方物流、电商、快运快递为本季度上海高标仓库市场主要租户。上海市高标仓库市场平均租金环比微涨0.7%至48.2元/平方米/月。

戴德梁行认为，整体供应量加大，短期内会对上海写字楼的租金和空置率产生影响。但随着疫情政策的转向，经济秩序和社会秩序逐步恢复，2023年上海写字楼市场将有所复苏。

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