当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海大宗挂牌市场观察 | 11月挂牌量持续走高，企业买楼注重性价比
发布时间： 2023-12-14 点击次数： 63次 来源：克而瑞资管 作者：尚嘉中心官网小编整理
01
全国主要城市大宗资产挂牌一持续走高
项目平均挂牌价维持下探态势
2023年11月，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为2.01万亿元，环比上升4.7%，大宗物业总挂牌数环比上升5.1%，卖家挂牌积极度不减，项目平均挂牌价方面则持续走低，11月环比下降0.4%，降幅较上月有所收窄。在克而瑞资管监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗资产项目中，一线城市合计占比超7成，一线城市资产持有者出售意愿不减。
11月，广州办公项目挂牌总价占比较10月增加4个百分点，厦门办公项目挂牌总价占比较10月增加6个百分点，广州2023年全年写字楼供应面积预计逾百万平米，远超去年同期，租赁市场的激烈竞争推高了写字楼项目的挂牌积极度。挂牌单价方面，11月，包括北上深三个一线城市在内的全国主要城市大宗资产挂牌每平米单价均呈向下态势，仅广州、厦门挂牌每平米单价较10月略有回升，这或许与优质办公项目集中挂牌入市有关。
近期中央政治局会议分析研究2024年经济，强调“要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。房企方面，监管拟制定房企融资“白名单”缓解当前企业资金困局，相关实施细则仍在推进中预计于2024年落地。对于一些房企来说，“远水难解近渴”。11月28日，大悦城以42.56亿元向中邮人寿转让北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权，同时挂牌北京名都地产100%股权。
02
徐汇一枝独秀挂牌单价持续回升，浦东
虹桥板纽、北外滩办公挂牌鱼明显增加
2023年11月，上海大宗物业挂牌总额约为3139亿元，仅次于北京居全国第二。其中，近8成为写字楼项目。当前挂牌的大宗物业项目主要集中在浦东、闵行两区，今年浦东近郊、虹桥枢纽区域办公项目挂牌积极度明显走高。
今年前11个月，上海大宗市场成交冷淡，累计成交规模不到400亿元，仅为去年同期的7成左右。10月、11月2月合计仅有3笔大宗项目成交，成交规模约为15.5亿元，市场成交在9月76亿元的小高峰后急转直下。
挂牌单价方面，11月徐汇区资产每㎡挂牌单价连续两月正增长，上海其他区域大宗资产每平米挂牌单价环比均有所下降，非核心城区项目每㎡挂牌单价持续走低。受浦东近郊、虹桥枢纽区域多个小体量办公独栋项目集中挂牌入市影响，浦东、闵行每平米单价走低明显，郊区办公项目可投资价值不高，变现难度较高。近期，多个小体量北外滩、东外滩办公项目挂牌入市，杨浦、虹口区域办公项目挂牌规模增加明显，此类项目变现难度同样颇高。
从价格区段来看，95%的项目挂牌价在3亿元以内，1亿元以内项目占比超过80%。当前市场环境下，投资者对大额投资日趋保守，今年下半年（至11月底），上海大宗交易成交中半数以上的成交标的为3亿规模以下的项目。近期，平安资管以3.24亿元的交易对价从合景泰富手中买下上海嘉定新城公寓。与办公、零售项目投资不同，当前的公寓项目交易更多的是企业为响应国家政策，参与租赁住房市场而收购的租赁住房项目。
03
上海B级C级资产变现困难
企业自购办公楼注重“性价比
将上海地区挂牌大宗物业按区位、楼品、可投资价值分级，A级为最高、C级为最低。当前上海A级资产挂牌体量较小，高投资回报率项目难寻，大量B级、C级资产入市积极，但受市场交易活跃度影响，变现较为困难。近期，BFC外滩金融中心挂牌出售，项目紧邻外滩地理位置优越，项目挂牌总价10.62亿元，总建面约为1.08万㎡，平均单价10万元/㎡。10月，米哈游斥资10.77亿购入徐汇区虹梅街道地块打造总部大楼，单价仅为1.1万元/㎡，相较于直接买楼，当前企业在购入自用办公项目时更为注重“性价比”。
附注：
大宗资产：指大陆地区单笔挂牌金额超3000万人民币的办公商业类项目
月报数据：2023年11月可抓取大宗资产挂牌数据
数据来源：公开资料、克而瑞资管
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