发布时间： 2023-11-23 点击次数： 189次 来源：楼典 作者：香港新世界大厦官网小编整理
经历20年开发周期的临港，目前的发展遇到了新的瓶颈——土地出让招商较为困难；新房销售去化较难；商办项目的运营和出租也较为困难，从2019年的红红火火，到现在，临港又回到了开发当初的困境。
01
前期的发育不良
为后期的开发带来影响
早在2002年，德国GMP 以滴水湖为核心的城市总体规划赢得临港新城的国际规划竞赛项目，设计理念更像是一个现代的欧洲小镇。
2003年，伴随浦东国际航空港和洋山深水港的开发建设，上海正式全力开发临港新城。到2006年的卫星图，可以看出，滴水湖还是一片荒地。
2012年4月，原临港新城更名为南汇新城，并成立南汇新城镇。2013年16号线罗山路站至滴水湖站通车试运营，临港域内有了第一条轨道交通。
不过从2013年的卫星图也可以看出，历经10年，滴水湖的开发规模仍然不大，走入瓶颈，除了几所大学和成片的保障房区域之外，人口不多，当时临港新城人口约4.6万人,其中3.7万人都是大学师生。
临港的命运改变是2019年，当年1月，特斯拉上海超级工厂开工；8月，上海在临港设立了全国唯一一个自贸试验区新片区。2021年，南汇新城又成为上海提出建设的五个新城之一。
伴随五大新城的建设，临港公布了全新的宏大规划，并开启了新一轮大规模开发。
最早期的临港开发阶段，因为没有好的开发商参与，兴建了大量低品质的动迁房、办公楼、商业，这些项目目前已经远远落后于时代，同时这些项目大部分都位于滴水湖周边位置较好的地段，让临港的城市面貌很难有大幅度提升。
经历了漫长、多阶段的开发周期，临港目前也不断遇到了新的问题。
I . 过大的同期开发规模与过低的开发强度
在五大新城规划公布后，临港现在的开发分为101-105区域，还有泥城、蓝湾、芦潮港、书院、万祥、大团、四团数个卫星区，除了104区域尚未启动之外，其他几个区域都有大量新的开发项目，同期开发规模过大，即所谓的“摊大饼”，虽然有浦东的几个大国企介入，但是开发资源依然分散，同样分散的是新盘供应以及最终的人口布局、商业布局、办公布局。
作为一个新城而言，本身需要的是聚集。虽然在中国，高强度开发的新城不一定成功，但低密度的新城一定不成功。这也是为什么五大新城的核心区全部采用了高强度TOD开发模式。
临港自2020年至今出让的土地大约是430万平方米，平均的容积率约是2出头，大部分土地的开发强度在1.5-2.5之间。
临港的工地分布
而目前来看，滴水湖作为核心区无法体现核心的功能，环湖周边均采用低高度、低密度开发模式，最高建筑仅有100米，最早开发完成的区域因为密度过低、开发质量不高，鲜有人烟。同时过低的高度，也让滴水湖的景观资源无法彻底发挥。
II. 临港距离市区较远，需要更高强度TOD的开发理念。
五大新城核心区的规划和20年前的最大改变是在于从低密度摊大饼模式转型为以TOD为核心的高强度开发，这个是上海郊区开发近20年所累积的经验教训转型。整体而言，临港的TOD开发较弱，交通效率不高，对于一个如此遥远的新城而言，临港更需要的是高强度TOD开发。
临港新城核心区目前开通的轨道交通站仅有两座，分别是临港大道站和滴水湖站；在建的两港快线会增添两个站点；规划中的南枫线会再增加一个站点。
这也意味着在6-7年的周期内，临港核心区超过50平方公里的开发土地上，仅有5个轨道交通站，每10平方公里才有一个轨道交通站点，大部分开发项目与区域距离轨道交通站十分遥远。
临港现有的轨道交通站点中，滴水湖站周边没有合理的开发利用，整体规模较低。
临港大道站在开通十年后，周边仍然是空地，在去年完成了方案征集，但整体开发强度仍然过低。
现有轨道交通没有好好利用的同时，临港核心区大量大体量开发项目长期内没有轨道交通联通。
比如环滴水湖最大的一个开发项目金融湾，一二三期总开发体量达到了360万平方米，仅一期二期的地上办公体量就超过100万平方米，相当于3个徐家汇中心。
但以二期为例，它距离轨道交通站平均步行距离达到2.5公里，相当于从南京东路外滩走到南京西路太古汇的距离。
同时，100万平方米的办公仅配置了28万方的住宅，只能居住7000-10000人，而100万办公则对应的是10万办公人工，意味着未来在金融湾上班的90%的需要从周边赶来，而它距离轨道交通站点又如此的遥远，陷入了死循环。
临港另外一个大型项目最高双子塔——中银金融中心，占位在一个岛上，步行到滴水湖轨道交通站点也有1.5公里的距离。
除了这些大型项目之外，临港滴水湖周边目前新建的数百万平方米办公楼中的大部分项目，都与轨道交通站点距离遥远，且没有足够体量的住宅规划。
尤为重要的一点，在目前优质资源的存量博弈年代，临港的竞争的对手可能是上海的市区以及环沪的大城市，你只有比别人做得更好，才能在内卷严重的市场脱颖而出。
02
过于零散的商业规划
和过低的人口密度
临港在过去引入了万达、宝龙、百联、爱琴海运营的中小规模商业项目，整体商业设施定位较低，主要原因还是因为人口密度过低，截止2021年10月，南汇新城镇实有人口154314人，其中还有很大一部分是学生，哪怕15万人都住在一个小区域范围内，也仅能养活一个10万平方米的商业项目，目前临港商业布局分散，大大小小商业体的数量又过多。
今年印象城和华润系签约了临港几个大型商业项目，升级临港商业能级的同时，也会加剧内卷。
同时，GMP当时按照欧洲小镇的规划模式的临港核心区，城市尺度较大，马路较宽，很难形成好的城市居住氛围与商业氛围。
临港商业分布
临港目前一个大的人口引入方向是顶尖科学家，但根据许多调研报告显示，顶尖科学家对于好的商业配套、教育配套、居住环境更加追求。
商业配套和人口导入，是先有鸡还是先有蛋的问题，但如过于分散，鸡和蛋都很难生存。
最后，还是给临港的几点建议：
一是从开发模式上来说，临港应该聚焦再聚焦，临港无法支撑目前如此之大的城市开发布局，最合理的解决方式还是在有轨道交通覆盖的区域进行高容积率高强度开发，将人口导入聚焦在这几个区域，而距离轨道交通较远的区域暂缓开发。
二是提升住宅的开发品质，临港目前大部分住宅项目均是刚需定位，无法引领上海住宅的开发方向，简单来说就是不够梦幻，与临港的宏大规划叙事不相符合。
三是暂缓新的商业办公项目的开发，盘活在建建成的存量项目，等待通过优厚的条件吸引品质更好的开发商入驻。上海目前的商办市场属于存量资源博弈，临港的顶科社区、滴水湖周边、两港快线沿线均有大规模商办项目在建，目前临港的商办项目的开发商罕有运营大型综合体的经验，未来全部建成之后，会造成大量的资源浪费。
四是加快推进与市区的联通，目前的16号线与两港快线远远不够，27号线（心港快线）必须加速落地。
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