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独家研报丨上海写字楼市场2023年Q4季度报告

发布时间： 2024-02-01   点击次数： 93次   来源：DINA帝纳   作者：越洋广场官网小编整理

帝纳 2023/Q4

报告目录

01 宏观数据及市场环境

02 上海写字楼Q4季度数据分析

03 帝纳预判

01

///   Q4季度宏观数据概览

上海生产总值：14,199.43亿元，同比增长3.7%

人均可支配收入：21,153元，同比增长5%

办公楼开发投资：181.47亿元，同比增长2.5%

居民消费价格指数：100.0，同比下降1.8

上海市2023年第四季度GDP总量为14,199.43亿元，比上年同期增长3.7%。

四季度经济延续恢复态势，各项指标稳步回升，经济在曲折中向前。国内各项政策综合施策提供了宽松的政策环境，需求的拉动和消费增长，进一步促使经济恢复常态化运行。

2023年四季度上海市经济全面恢复常态化运行，各项宏观政策显效发力指标稳步回升，服务业和消费快速增长。但是全球产业链的调整对上海既是机遇也是挑战，当前经济仍面临有效需求不足、社会预期偏弱等困难与挑战。

上海市商办地产市场随着新增供应入市，内资需求复苏加快。得益于上海金融中心地位以及政府的政策导向，部分受到政策扶持的新兴行业，为写字楼市场新增了租赁需求。

上海市政府发布的《特色产业园区高质量发展行动方案》提到，需进一步提升特色产业园区创新突破、示范引领作用。加快园区数字化转型，建设一批特色零碳园区。未来会为商办市场带来更多样化的择址供应。

02

///   Q4季度市场分析

上海市四季度经济各项指标稳步回升，新兴产业释放优质写字楼需求。但上海市写字楼市场仍处于供过于求的状态，空置率较高的项目短期内租金下行压力加剧。本季度供应持续放量，但净吸纳量未达预期，空置率保持在高位。

上海全市办公楼数据（04季度）

存量：1,677.5万平方米

新增供应：42. 3万平方米

平均租金：6.6元/平方米/天

空置率：20.1%

净吸纳量：16.7万平方米

Q4季度数据概览 （数据来源：帝纳）

（注：图例中的升降指标根据2023年Q3季度数据对比）

核心区写字楼租金达8.56元/平方米/天，空置率达19.7%；非核心区写字楼租金达4.64元/平方米/天，空置率达20.5%。

市场仍面临供应压力，受此影响整体市场租金预计短期内仍将下行；整体市场去化承压，市场空置率结构性上升。

2023年Q4季度上海全市新增供应量约42.3万平方米，净吸纳量约16.7万平方米。

本季度写字楼市场供应速度放缓，但仍处于供大于求的状态，整体去化周期长，净吸纳量相较上季度有所下降。

2023年Q4季度核心区写字楼空置率达19.7%，非核心区写字楼空置率达20.5%。

新建写字楼带来供应增长，并且许多企业通过缩小办公空间来降低成本，新租和扩张速度放缓，空置率仍处高位。

2023年Q4季度核心区写字楼平均租金达8.56元/平方米/天，非核心区写字楼平均租金达4.64元/平方米/天。

面对新增供应压力以及过往项目去化速度慢，大部分业主调整租赁策略选择调低租价加速去化。

2023年Q4季度上海办公楼开发投资总额约为181.47亿元，同比增长2.5%。

上海市经济常态化运行，投资保持上升势头，新兴行业聚集释放更多办公需求，未来优质写字楼升值空间较大。

///   租售市场数据分析

2023年Q4季度上海写字楼租赁成交比较活跃的几大行业为金融、专业服务、TMT等，其占比分别为29%、21%、15%。

从行业需求来看，金融行业仍是市场主体，其中资产管理类、证券和基金为租赁活跃度最高的三大子行业。专业服务业需求小幅回升，其中广告、咨询及律所的需求占比较高。TMT行业需求占比15%，主要以软件科技企业的租赁需求为主，占比相较上季度有所下降。

四季度办公大宗市场处在阶段调整期，卖方价格预期进一步降低，资本化率出现上升趋势。受制于全球经济增长放缓以及外部环境的复杂性与不确定性，大宗市场仍延续以内资买家为主导的市场格局，多家自用型上市公司考虑到企业未来发展成为上海写字楼交易的主力军。

///   未来新增项目

预计2024年-2026年将有超1,044万平方米项目入市。

///   Q4季度土地市场

本季度共成交11幅涉办用地，出让面积共计724,512.22平方米，环比今年三季度上升169.4%。成交金额共计4,451,798万元，环比上升584.5%。

分区域来看，共8个区域有涉办用地成交，其中临港新片区、徐汇区、青浦区各成交2宗，黄浦区、杨浦区、奉贤区、虹口区、宝山区各成交1宗。

从拿地企业类型来看，国企仍占主导地位。随着上海经济平稳运行，供地政策的不断优化，内资需求复苏。本土部分资质优异的民营企业以及外资企业也以独自或联合体的形式参与拿地。

03

///   帝纳预判：主动拥抱新技术，传统写字楼加快数字化转型

四季度上海市杨浦区首条美团无人机配送航线在上海五角场合生汇至凯德·国正中心开航。智能化写字楼，将成为未来办公场所的主流趋势。

上海“十四五”时期规划到2025年打造数字化标杆城市，并且《特色产业园区高质量发展行动方案》也提到本市需加快园区数字化转型，打造一批特色零碳园区。

新增入市的办公楼，面临比较激烈的竞争，会通过提供多种增值服务来吸引租户入驻。未来写字楼空间与数智化服务融合拓展会进行更多探索，建议办公楼宇推进写字楼智能化管理，提高写字楼的运营管理效率和服务品质。

///   帝纳预判：新兴产业集聚，引领优质写字楼需求

得益于上海金融中心地位以及政府的政策导向。众多高质量产业快速发展，使园区的产业聚集效应愈发加剧，众多高端科研行业或战略新兴产业企业入驻。

战略性新兴产业成为优质写字楼和研发设施的增量需求主力军，尤其是人才资源富集的上海是企业选址扩张的重点地之一。新兴产业的集聚，释放了更多写字楼需求。

区别于传统制造业，新一代信息技术、高端装备制造等战略性新兴产业具备智力、技术、资本高度密集的特性，因而优质办公和研发空间更受企业的青睐。